老旧小区急需“洗澡治病”，物业为何难进门？
商品房小区一般都有物业公司管理，水管裂了，屋顶漏水，路灯不亮，停车无序等，由物业负责即可。但一些老旧小区没有专业的物业公司，居民家中的问题往往难以解决，这成了居民的烦心事。
记者走访了济南市区内多处老旧小区，发现普遍存在基础设施损坏、停车无序等情况。可是因收不齐物业费，物业公司难进小区进行服务。
4月16日，济南出台《关于加强住宅小区物业管理工作的规定》并面向公众征求意见。采访中，不少居委会、街道办工作人员，以及社区居民反映了“物业难进门”的原因并提出了相关建议。
物业为何进不去老旧小区
彭女士今年58岁，家住英雄山路124号一小区内，在这个小区里已经当了10 年的“楼长”。4月23日记者见到她时，她正带着两位居民在单元楼内清理小广告。据了解，该小区原为单位宿舍，5年前与原单位脱钩，直到今天“物业管理”都是空白。脱钩后的小区问题浮现出来，基础设施破损，停车秩序混乱，家里跑冒滴漏等，大家的烦心事也越来越多。
彭女士曾就物业管理问题与居民们进行多次沟通，但没有结果，对于管理该小区她已然“力不从心”。彭女士表示，管理小区的单位撤出后，“单位直管”的福利没有了。部分老住户觉得卫生可以自己打扫，没必要花钱。另外居住在这里的人已经换了好几茬，彼此关系陌生，也导致“是否请物业”的意见难以统一。
彭女士曾召集居民开会讨论，虽然大家普遍认同“应该请物业管理小区” ，但一说到交钱，就纷纷打起“退堂鼓”。
“物业费最便宜的也要每月每平方米4角钱。”六里山街道办事处负责物业管理的工作人员给记者做了说明，彭女士所居住的小区，户平均面积80平方米，每户每月需交32元。
据了解，济南多数小区的物业费平均在1.2元左右。可以说0.4元的物业费并不高，但彭女士表示收费仍然困难，“原单位管理时，一个月缴纳 10元物业费，现在要交32元，工作很难做。”
记者走访千佛山街道办事处、北坦街道办事处所辖范围内的部分老旧小区，发现基础设施破损、停车无序等情况普遍存在。而造成问题的主要原因，是居民不想掏钱请物业管理。
如何解决“掏钱难”
什么原因造成了“请物业难”？街道办工作人员给记者介绍了这样一件事：
某小区超过七成居民同意雇佣物业公司并缴纳了物业费，而不同意的居民没有按规定交钱，可没交钱的人也在享受着物业的公共服务。一年过去，交钱的居民觉得吃了亏，于是第二年只有一半人缴纳物业费。因为交钱总数不足，物业公司降低了服务标准，这让交钱的业主十分不满。这种恶性循环导致物业公司被“赶”了出去。
记者通过走访调查，发现上述情况在老旧小区普遍存在。不少居委会工作人员建议，应合理运用社会征信体系，让不交物业费的人背上不良信用记录。还有一位街道办负责人提议，解决问题需要更强有力的执行手段，而不只是通过做思想工作来解决问题。
提升管理力度，需要更有力的管理机构。记者发现，此次《规定》的征求意见稿中明确，社区居委会要协助街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，依法设立环境和物业管理委员会，物管委主任由社区居委会主任担任。同时，征求意见第十二条规定：业主委员会在物管委的指导监督下开展工作；第十三条规定：业主委员会不能正常履行职责的，由物管委代行业主委员会职责。
这是第一次明确业主委员会应在物管委的指导监督下开展工作。
据悉，新成立的物管委具体履行职责包括：指导监督业主大会、业主委员会依法开展自治工作；指导监督物业服务企业履行合同义务；组织开展物业服务质量考核评价；落实住宅小区网格员巡查制度；负责协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷；负责落实社区居委会安排的其他工作。物管委的成立，无疑让物业管理工作更具有主动性。
“红色物业”可以行得通
诸多老旧小区中，有没有管理成功的范本可以借鉴？在走访的过程中，市中区七里山街道七东社区给记者留下了深刻印象。该社区建于1981年，是济南市第一个开放式小区，有常住居民3059户、 8400余人。
七东社区综合党委书记、居委会主任王美华介绍，七东社区经过多年摸索，逐渐形成以社区党组织为核心，社区居委会、业主委员会、物业共同参与的社区治理和物业管理体制。在多方共同管理下，取得了不错的效果。
王美华说：“不交物业费的只是个别居民，党组织就是要带领大家摆正心态，避免有‘占便宜’的想法大规模出现。”
据了解，该社区共有284名党员，60岁以上的党员183 人，退休党员人数众多。社区结合退休党员政治觉悟高、社会参与感强的特点，便在社区治理或物业服务推行新政策、发布新通知的过程中，依靠他们上传下达，并为大家做出榜样。
“党建引领”在七东社区不再是一个口号，而是切切实实穿插在具体的社区管理工作中，引领着社区治理的工作方向，“红色物业”也成了社区的一大特点。
老旧小区垃圾有没有人清理、水管有没有人修、停车有没有人管这些看起来是小事，但直接影响居民最基本的生活质量。这些小事管不好，就成了居民的烦心事；管好了，居民就多了幸福感，就更愿去维护和建设好社区。
新《规定》面向公众征求意见，表明了政府想要管好小区的态度。但实实在在，创新管理，精准施策，才能真正把小区的事管好。
本报记者王天宇
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