济南年内拟首推物业服务酬金制开发商须设房屋售后服务中心物业拿多少酬金要看服务咋样

物业为减少运行成本降低服务质量咋解决？遇到开发遗留问题找谁解决？4月16日，济南市住房和城乡建设局对《关于加强住宅小区物业管理工作的规定》（以下简称“《规定》”）公开征求意见，截止日期为4月26日。新规干货满满，首次推行倡导业主大会选聘物业实行酬金制，开发商卖完房子须在新小区设房屋售后服务中心，首次明确业委会候选人资格。济南市住建局相关处室负责人对新规亮点一一解读。

亮点1

物业能拿多少酬金和服务质量挂钩

《规定》提出，倡导业主大会选聘物业企业实行酬金制。实行酬金制的，全体业主应在管理规约中就预收物业管理资金的方式、标准、时间、违约责任以及物业管理资金收支公示、审计等问题做出约定。物业服务的人工、耗材等成本支出由物业企业按照合同约定的核算办法和程序及时向业主委员会申报；企业酬金（利润）在合同中约定，每年底由业主委员会按照合同约定和年度评价结果向物业企业支付。

据市住建局相关处室负责人介绍，目前济南市物业合同的计费方式是包干制，即业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或承担。但是在这种模式下，一旦物业费收取达不到预期，物业企业为了减少运行成本，往往会降低服务质量，侵犯了业主利益。“采用酬金制这种计费方式，酬金的多少与物业服务质量的高低挂钩，有利于调动物业企业的积极性。”该负责人说，力争今年下半年实现“零的突破”，并出台相关配套文件。

同时，在选聘、续聘物业企业后，小区将建立多方共管的账户，每花一分钱业主都要知情。账户可以物业企业设立，由业主、物业企业、社区环境和物业管理委员会共同监管，每一笔支出均公开公示，并由环境和物业管理委员会签字盖章；没有成立业委会的，由环境和物业管理委员会（以下简称物管委）开设账户。“通过这种方式彻底解决部分物业企业不作为乱作为的现象。”上述负责人说。

亮点2

卖完房不能一走了之开发商须设“售后”

业主高高兴兴入住新房，一旦遇到房屋维修问题，物业和开发商往往踢皮球，甚至找不着人管。因此，《规定》拟要求，开发建设单位应当单独设立房屋售后服务中心，处理开发遗留问题、接受业主报修，依据有关规定和房屋质量保证书的承诺，承担保修期内房屋质量保修责任。“这条要求对开发商而言是刚性约束，今后必须要遵守。”市住建局相关处室相关负责人说。

因为房屋的保修期是5年，在房屋交付之后，强制设立的房屋售后服务中心至少存在5年。

开发商许诺的小区配套公建落实不到位咋办？《规定》提出，房地产开发项目在办理综合验收备案手续前，由开发建设单位、物业服务企业共同进行物业共用部位和设施设备承接查验，对于查验中发现的问题由开发商及时进行整改。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房、小区共用部位和共用设施设备以及相关建设资料。“承接查验环节是与以往综合验收不同的一大亮点，如果查验发现配套没有落实，将直接影响综合验收备案。”上述负责人表示。同时，新建住宅小区在办理综合验收备案手续前，开发商应向街道办移交配建的居委会办公用房、社区服务用房以及相关建设资料。

《规定》还提出，开发商应在申请办理房屋预售许可或现售备案前依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，并向市审批服务局办理备案手续。签订售房合同时，开发商应将前期物业服务合同作为商品房销售合同的附件，同时将临时管理规约向买受人明示，向买受人予以书面承诺。

亮点3

区县保障两级物业管理机构经费

3月底，济南在全市范围推广新增街道、社区两级物业管理机构，在街道设立物业管理办公室，社区居委会设立物管委，从而形成区县、街道办、社区居委会三级物业管理监管体制。新增两级物业管理机构经费如何落实？

“为了工作，事实上没有经费我们也会担起来，今后有了经费保障，社区物业管理运转会更顺畅。”七里山街道七东社区居委会主任兼物管委主任王美华说。上述负责人表示，为保障两级物业管理机构的正常运行，各区县政府负责健全三级物业管理监管体制，组织相关部门和街道办、社区居委会落实物业管理政策规定，并保障街道办事处、社区居委会物业管理工作经费。

亮点4

不按时交物业费撤掉业委会候选资格

业委会是小区业主自治管理的平台。今后，业委会代表不是想当就能当的。《规定》首次对业委会候选人资格进行明确，即应当政治素质高、热心公益事业、积极践行社会主义核心价值观、模范履行业主义务，不得有违反相关法律法规和小区管理规约的行为。“模范履行业主义务这一项具有示范意义，像不按时交纳物业费的业主，就不具备候选人资格，街道党工委有权将其撤下。”该负责人说，像有的城市规定连续3个月不交纳物业费就视为不模范履行业主义务，今后济南在实践中授权街道党工委、社区党组织严格把关，业委会候选人优先推荐业主中的党员、人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物。

《规定》还提出，业主代表由街道办组织，在楼长、社区党员、人大代表、政协委员中推荐产生。

亮点5

小区没有业委会物管委全盘接管

现实中，有的小区暂不具备成立业委会的条件、召开业主大会后未能按议事规则选出符合条件的业委会组成人员，或业主委员会不能正常履行职责，小区如何进行日常管理？

“我们经过调研，并学习外地经验，结合此次新设的社区环境和物业管理委员会，像没有成立业委会的小区就交由物管委代行业委会职责，由物管委主任兼任业委会主任。”上述负责人表示，明确物管委代行职责后，会及时组织召开业主大会，决定续聘或重新选聘物业企业，制定管理规约。

业主委员会应根据合同约定和有关规定，建立物业管理日常监督检查及服务质量评价机制，充分发挥业主、楼长、社区网格员的监督作用，加强对物业服务的日常监督检查，并把日常监督检查、业主投诉与全年服务质量评价相结合。

此外，为进一步完善物业企业信用信息管理制度，街道办每月收集本辖区内物业企业服务情况，纳入企业信用管理，由市住建局统一进行发布。市住建局定期对物业企业进行信用等级评定，将评定结果与物业项目评优、物业管理招投标和政府采购挂钩。建立企业失信联合惩戒制度，发挥企业信用在市场中的作用，招标或协议选聘物业服务企业时，企业信用分值占比不低于50%。（新时报首席记者罗晓飞）

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