住建部《住宅项目规范》征意见“住宅拟以套内面积交易”引关注 终结公摊还是过分解读？专家：非取消公摊，不影响总房款

2月23日，住建部《住宅项目规范》征求意见稿中的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引爆舆论场。尤其被解读为有望“取消公摊”，终结买100平方米的房子只得70平方米。但是，有声音认为，该规范适用于住宅项目的建设、使用和维护，约束的主要是工程建设方面，距终结“公摊面积伤民”还有一定距离。此外，规范中还提出了新建住宅全装修交付、四层以上住宅应设电梯等亮点。

引爆舆论

“套内面积交易”是终结公摊还是过分解读

今年1月底，据《中国建设报》披露，住建部组织制定了《2019年工程建设规范和标准编制及相关工作计划》，将于今年12月前完成《住宅项目规范》等国家工程建设规范。近日公布的《住宅项目规范》征求意见稿明确，该规范是住宅建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。在该规范“使用维护”部分，拟提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。在这一条起草说明中，还写道“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧‘公摊面积伤民’的矛盾”，这似乎坐实“取消公摊”的解读。

在现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。虽然没有法规明确指出分摊后的共有建筑面积就是公摊面积，但在商品住宅实际交易中公摊面积被等同于共有建筑面积，部分开发商将本不应由购房者分摊的部分转嫁给其承担。

不过，也有业内人士指出，《住宅项目规范》毕竟只是一个工程建设规范公开征求意见稿，需要有其他政策配合使用，才会终结公摊面积。而且，买房后物业、采暖交费都涉及住房面积，都有各自的行业法规约束，能不能统一按套内使用面积收费，也是一个非常值得讨论的问题。

还有亮点

明确新房全装修交付意味着将告别毛坯房

另外，《住宅项目规范》拟要求城镇新建住宅建筑应全装修交付，具体包括：户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件。由于该规范为住建领域强制性工程建设规范，这意味着，以后开发商交房的时候，基本上都必须装修完毕，购房者买到的房子，是可以直接入住的房子。此前，山东曾提出2020年设区城市新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

此外，住宅工程竣工验收前，应对室内空间尺寸，地面、墙面和顶棚面层质量、门窗护栏安装质量、室内防水工程质量、给排水系统安装质量、室内电气工程安装质量等项目进行分户验收。

以前，济南市区多数二三十年以上“楼龄”的既有建筑为六层以下，达不到七层以上安装电梯的标准。因此，当老楼加装电梯政策放开后，2018年加装电梯市场井喷。在《住宅项目规范》里一个明显的变化是，今后四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯。而且，规范还对既有建筑加装电梯的标准作出规定，拟要求轿厢载重量不应小于300公斤，轿厢门净宽度不应小于0.8米。

今后你买的房子，应该是这样子的

目前购买的房屋面积 套内建筑面积 公摊面积

套内建筑面积：房屋套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

公摊面积：一部分是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。另一部分是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙墙体水平投影面积的50%。

使用年限：结构不低于50年；层面卫生间防水不低于20年。

阳台：应设晾、晒衣 服 设施，且顶层阳台应设雨罩；七层及七层以上阳台栏杆净高不应低于 1 . 0 5米。

冬季供暖：卧室、起居室、卫生间室温不低于18℃。层高：卧室、起居室（厅）的室内净高不低于2.5米，厨房、卫生间的室内净高不低于2.2米。

车位：应设无 障 碍车位，且不应少于总车位的0 . 5%，应具备新能源汽车充电设施安装条件。

卧室：双人卧室面积不小于9平方米，单人卧室面积不小于5平方米，兼起居的卧室不小于12平方米。

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疑问1：是否会影响购房总价？

答：有分析师认为，是否按套内面积进行交易，对购房者的购房成本基本没有影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平方米，单价为10.8万元。增加公摊后变成了173.7平方米，多出了18%的公摊面积，平均单价变成了8.8万。但是，总价都为1520余万元。也就是说，如果按套内面积计价交易，虽然面积小了，但是单价提高了，因此总价不变，只是计算方式发生了变化。

疑问2：公摊面积是否会取消？

答：中原地产首席分析师张大伟介绍，对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。专家表示，此次征求意见，并不意味着取消公摊面积，甚至是毫无关联。张大伟说，公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

疑问3：具体什么时候能落地？

答：张大伟表示，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设、装修交付等方面，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

疑问4：公摊费用由谁来承担？

答：从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，这与当地的房地产政策相关，比如重庆对地价和房价的控制。而反观其他城市，在土地成本较高的情况下，如果实施按照套内使用面积计价，那么公摊的费用由谁来承担，也是需要考虑的关键问题。

疑问5：对已办证房子有无影响？

答：对已办过房产证的老房子来说，一般情况下房产证上都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易时只要根据实际套内面积交易就可以了；如果房产证上没有实际写明套内面积，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确界定。（据《济南时报》）

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