开发商单方解除合同被判赔偿“信赖利益损失”29万元
开发商与买方签了房屋认购协议，交了意向金，可随着房价上涨，开发商却反悔。距离协议签订不足半年，开发商竟单方解除认购协议。近日，济南中院依法审结了这起案件，开发商因预约违约被判决赔偿买方信赖利益损失29万余元。
【案情简介】
2016年5月，吕某与某开发商签订了一份商品房认购协议，支付了1万元意向金。协议约定，该房总购置款为120余万元；吕某在协议签订后3日内交齐10万元房屋订金，届时双方再签《商品房买卖合同》。
可签订预约协议后，吕某直到3个月后才向开发商补交了9万元商品房订金。同年9月，因小区商品房价格上涨幅度较大，开发商决定终止与吕某的房屋认购协议，并于10月27日通知吕某解除协议，以吕某未按约定期限交款、提供按揭资料、构成违约为由，通知吕某办理退款手续。
吕某拒绝解除协议，坚持要求开发商继续履行协约内容，尽快交付涉案房屋、协助办理网签和贷款手续。事后，不顾吕某反对，开发商执意通过银行转账退还吕某当初所交的10万元涉案房屋认购款。
2016年年底，吕某向法院提起诉讼，要求开发商继续履行双方所签订的认购协议、办理过户手续。2017年，法院审理认为，双方所签订的商品房认购协议不属于商品房买卖合同。开发商因房价上涨单方违约，不具有合同约定和法定解除权，其向买方发出的解除通知无效。在开发商明确表示不再继续履行认购协议，不同意与买方签订商品房买卖合同的情况下，吕某坚持不变更原诉讼请求，一审法院遂依法驳回了吕某的诉请。
2018年1月，吕某另向一审法院立案，要求开发商赔偿违反认购协议损失。
一审法院审理认为，双方签订协议后，开发商在达到销售条件后，即负有与买方按照认购协议约定“签订商品房买卖合同”的义务，但开发商因房价上涨单方解除协议，构成违约，致使吕某丧失了因信赖合同有效成立而另订其他有利合同的机会，故吕某有权要求开发商赔偿预约违约损失，即本约的信赖利益损失。但本案中，吕某未遵协议于签订认购协议起3日内补足10万元房屋订购款，且其在开发商发出解除协议通知书后，应当预见到达成本约的风险。综合考虑双方的履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素，一审法院判决双方签订的商品房认购协议解除，并按楼盘2016年年底实际成交价14300元/平方米，判令开发商按50%比例过错赔偿吕某经济损失共计29.2万余元。
案件宣判后，吕某不服，向济南中院继续提起上诉，济南中院依法维持原判，驳回上诉。
【法官说法】
在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方可以与对方订本合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。预约合同只是约定将来签订正式的《商品房买卖合同》。商品房预约合同不是商品房预售合同。购房者有防止损害扩大义务，就是开发商明确违约后，购房者应尽快采取措施，避免损失进一步加大。如果没有采取减损措施，扩大的损失无权要求赔偿。
（本报记者 侯月 通讯员 张洁）
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