“老旧小区整治改造导则”征求意见城中村小区更新提升资格“被丧失”
2月16日，《山东省
老旧住宅小区整治改造导则（试行）》将试行结束。近日，省住房和城乡建设厅发出通知，为《山东省老旧住宅小区整治改造导则（征求意见稿）》征集社会意见、建议。记者注意到，和导则试行版一样，导则正式版征求意见稿依然将整治改造范围限定于城镇国有土地
上的多层住宅，建设在集体土地上的
城中村小区被排除在外，无法
享受这一优惠政策。
改造范围不含城中村
导则征收意见稿明确提出，所称“老旧住宅小区”，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院），小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。1996年至2000年建成投入使用、各类配套设施较差、居民群众整治改造意愿强烈的老旧住宅小区整治改造，可以参照执行。
也就是说，2000年以前建成的国有土地上的小区，才能纳入整治改造范围，而其他同样位于城镇建成区内的居民小区，不管何时建成入住，均不能享受老旧小区整治改造政策。这一规定，延续了此前《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕5号）、《关于做好2016—2020年全省老旧住宅小区整治改造规划编制工作的通知》（鲁建房字〔2015〕27号）以及《关于认真做好全省老旧住宅小区专业经营设施设备改造升级及相关工作的通知》（鲁建发〔2016〕4号）的一贯思路。在包括济南市在内的全省17市，在执行各地政策和具体执行过程中，也基本上按照这一范围执行。
对此，主管老旧小区整治改造的一位政府部门工作人员表示，政策将集体土地上建成年代较早的老小区排除在外，确实不是很公平。这样的不公平，还体现在全省正在开展的既有住宅增设电梯试点工作中，在省、市相关政策里，符合增设电梯条件的既有住宅，也限于建设在国有土地上的。
整治改造要“问需于民”
按照导则征求意见稿，老旧小区整治改造内容主要包括安防设施、环卫消防设施、环境设施、基础设施、便民设施等五类。
在济南市具体推进中，完善监控，维修/更换/安装楼宇单元防盗门，增设门卫值班室，安装车辆出入道闸；清理拆除违建，设置密封式垃圾桶（箱），疏通消防通道，完善消防设施；整修道路，提升园林绿化，增补健身器材，合理设置机动车、非机动车停车区域，增加文化宣传设施，更换/补齐照明系统，整修粉刷屋面、外墙、楼道、顶棚；更新提升水、电、暖、气等市政配套以及宽带、有线等专营设施；整治规范室外便民商业摊点，增添社区活动用房、管理服务用房、物业管理用房……绝大多数居民生活所需的内容，都得到了更新、提升，方便了居民生活。
在整治改造过程中，坚持整治改造前“问需于民”、整治改造中“问计于民”、整治改造完成后“问效于民”。这样的做法，受到肯定并在导则征求意见稿中得到了体现。导则征求意见稿明确提出，老旧小区整治改造要坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。要广泛征求居民意见和需求，“改不改”“怎么改”由居民说了算。
此外，整合“政策包”，实现老旧小区整治改造一次投入、多重收益，也是总结包括济南市经验在内提出的意见。导则征求意见稿附则提出，有条件的城市可根据居民意愿，结合小区实际，加大资金投入，增加改造内容，选择建筑节能、海绵城市、养老设施、教育设施、“平改坡”、充电桩、光纤到户、多表合一采集等事项进行改造。
公共收益可用于整治改造
在老旧小区整治改造资金来源方面，目前普遍采用财政补助方式，不管是前期整治改造还是后期推行物业管理，财政补助投入巨大。在济南市，除去专业经营单位投入外，仅通过房管部门投入的整治改造财政补助资金，每平方米就达70多元，加上“政策包”内其他项目的财政投入，每平方米财政投入多的在200元左右，少的也超过100元。这还不算整治改造完成后，对引入物业企业每月每平方米0.2-0.4元、长达数年的专项补贴。
如果整治改造资金大部分由财政承担，不仅给地方财政造成巨大压力，对居住商品住宅小区的广大市民来说，也存在不公平，因为商品住宅小区基本上都有封闭式物业管理，小区公共部位和共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金或者业主另外出资。
导则征求意见稿和此前出台的相关政策均提出了多渠道筹集老旧小区整治改造资金的思路，由居民、市场、政府多方共同出资。导则征求意见稿明确提出，按照“谁受益、谁出资”原则，探索居民出资部分通过住宅专项维修资金、公共收益等方式筹集，鼓励居民个人捐资、捐物，参与老旧小区改造。有原产权单位的老旧小区，原产权单位应帮助做好老旧小区维修管护工作，鼓励其以适当方式支持和参与老旧小区改造。管线单位要落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。研究因地制宜确定规划指标等支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。政府资金主要通过以奖代补等方式予以支持，发挥“四两拨千斤”的作用。
不过，老旧小区大多数为房改房小区或者建成时间较长的商品房小区，维修资金十分有限，有的甚至没有维修资金，小区公共收益长期以来一直是一笔糊涂账，希望将这两笔资金用于老旧小区整治改造，存在不小的困难。另一方面，长期居住在老旧小区里的群众，没有形成为小区整治改造及后期物业管理服务埋单的意识，让群众出资改造小区公共部位、共用设施设备，同样还有一段路要走。在济南市已完成整治改造的小区，引入的物业企业普遍存在物业费收缴难、收缴率偏低等问题，需要财政和辖区街道“输血”。
（本报记者 刘文忠）PS 有意见这样提
读者可登录省住房和城乡建设厅官方网站（http://www.sdjs. gov.cn/），点击“房产处”进入“通知公示”栏，查看《山东省老旧住宅小区整治改造导则(征求意见稿)》全文。
有意见建议，可于1月31日前，传真至省住房和城乡建设厅，联系人：孙歆之，电话：053187087030（兼传真）。
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