一家“中国名盘”的物业管理之困——鲁能康桥物管“革新”一波三折
鲁能康桥小区
昔日的高档宜居社区近几年却因管理混乱频遭吐槽。今年以来，忍无可忍的鲁能康桥业主走上物业管理“自我革新”之路。然而，让他们始料未及的是，从业委会筹备组遭围攻、新旧业委会交接遇阻，到业主大会解聘物业、招标小组因业主质疑解散，这一路走来竟如此坎坷。12月24日，鲁能康桥小区新一届业委会成立第145天，小区秩序不仅没有丝毫改善，反而越发混乱了。4个多月前，新一届业委会成立；3个多月前，新老业委会交接；1个多月前，业主大会同意解聘老物业公司……每一次推进都是障碍重重，却并未换来预期效果。这样的局面，是业委会主任张连杰与1700多户业主始料未及的。
思
变 芳华逝去的“中国名盘”
小桥，流水，游泳池；绿色，智能，电气化……如今，已经很少有鲁能康桥的业主会将如此场景与自家小区联系在一起。然而，这样宜居的环境曾经的确是康桥人的切身感受。
鲁能康桥一期项目建成于2002年。业主们称，这是济南最早的带电梯小高层之一，取暖、做饭全部用电做能源，在集中供暖尚不普遍、大部分居民还在用煤气罐的时代，该小区以“电气化”闻名一时。小区绿化也很好，“很有小桥流水的感觉”，设计思路很有前瞻性，在当时就配有楼宇对讲系统，还建有游泳池、网球场等，“倡导绿色科技生活，打造高档生活体验”。
记者检索到的一份资料印证了业主们的说法。这份关于鲁能康桥的介绍中称，小区内绿化率45%，配套康乐设施、篮球场、网球场、游泳池、健身房，运用电能做饭，实现完全无火烹调，智能化供电、供暖。作为济南高品位小区的典范，被评为十大“中国名盘”之一。
现在，一切都不一样了。多位业主告诉记者，不仅游泳池、网球场早已不见踪影，大片的绿地也被改成停车位，管理混乱，入室盗窃事件频发，监控摄像头大量损坏，原本领先其他小区的楼宇对讲系统，几乎没有一个是好的，“一个楼道一天能贴十几个小广告”。业主闻先生表示，入住12年来，他亲眼目睹了小区从宜居到混乱的过程，“就像买了一只失败的股票，连跌12年。”
小区居民还说，小区原本设置的车位配比高达1:1.3，这在目前也算高的，而且后来又改建了不少车位，但业主们停车仍然非常困难，其中一个原因是，不少小区外的车向物业公司交费后停进小区。这些年来，公共空间出租的费用，以及车位费、广告费等费用，物业从未公示过收支情况。
在记者收到的一份“关于济南市鲁能康桥小区物业问题的反映”中，业主将该小区描述为，“10多年来，已经从昔日的中国名盘退化到破烂不堪、小广告满天飞、盗窃频发、车辆随意停放穿行、居民极度没有安全感的落后小区，居民怨声载道，问题已经到了十分严重的地步。”
破
局 艰难“上位”的新业委会
业主们把小区混乱的主要原因和责任归结到物业服务上。
据业主肖先生等人回忆，小区一至三期业主于2003年初至2005年期间入住。最初为小区提供服务的是开发商下属的鲁源物业。2006年前后，开发商内部规定，不允许物业公司为自己开发的项目提供物业服务，鲁源物业撤出，明德物业接手。明德物业公司具有国家一级资质，口碑比较好，初期的管理和服务比较到位。“然而，大约一年多以后，情况急转直下，最终到了目前的状况。”
根据《物业管理条例》规定，与物业公司签订或解除合同，必须通过业主委员会。
前一段时间，业主们看到了一份业委会与物业公司签订的合同。该合同签订于2017年1月1日，上面明确显示为“续约”。双方约定，由物业公司为该小区提供2年服务，文末分别盖有“康桥业委会”和“济南安捷信物业管理有限公司”的公章，但代表人签字部分均为空白。
“‘续约\’说明上一个合同期就是这家安捷信物业公司在提供服务”，肖先生表示，安捷信物业的营业执照显示，该公司成立于2015年9月，但在此之前多年，该公司的工作人员就已经在小区物业上班了。业主们怀疑，在注册之前，这家物业公司早已“借壳”进入小区。
按照相关规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。每届业委会成员任期5年，目前，鲁能康桥小区已是第二届业委会。但多位业主称，他们从来没有为选举业委会成员投过票或签过字，也从来不知道谁是业委会成员。
此外，业主们发现，上届业委会应于今年3月届满到期。按照规定，应该于到期前两个月公示告知全体业主，以便筹备选举新一届委员。但直到4月，小区业主也未收到任何信息。为此，业主联名向纬北路街道办事处进行了反映。在街道办事处责成督促下，4月底成立了鲁能康桥小区业委会换届筹备组。有业主猜测，如果不是“联名上书”到街道办事处，这一届业委会又会在不知不觉中成立。
5月，经过业主代表推举，业主们选出了几位新的业委会委员。但很快，康桥居委会接到反映称，新的业委会未经过全体业主选举，程序不合法。在由多位业主签名后递交到有关部门的一份材料中描述了这样一幕：6月10日下午，街道办事处、片警、法律工作者、居委会、业委会换届筹备组与“极小部分对选举过程有异议的业主代表”召开质疑解答会。会后，居委会、街道办事处工作人员离开会场，二三十名不明身份的人冲入现场，将几名筹备组成员围堵在会议室内，并进行威胁、谩骂、推搡，叫嚣：谁再出来干筹备组，就弄死谁！”最终，被围攻的筹备组人员选择了报警。
此后，筹备组按照相关法规要求，于8月2日选出新的业委会成员，张连杰被推选为业委会主任。此时，距上一届业委会届满已过了5个月。交
锋 “解聘”物业的业主大会
新老业委会的交接，成为新一届业委会面临的首个挑战。
据业主们反映，上一届业委会对于交接工作并不配合。无奈之下，他们再次向街道办事处求援。
一份纬北路街道办事处于9月14日下发的业主委员会限期交接通知单显示：鲁能康桥小区第二届业委会届期已满，第三届业委会已经换届产生并在天桥区房管局登记备案。之后，街道办事处指令康桥社区居委会协助联络第二、三届业委会办理交接手续，因双方原因，至今尚未办结。根据相关法规，限两届业委会两日内办理交接事宜，社区居委会协助、督促交接工作。
这份通知单收到了效果。业主们称，在居委会的协调下，老业委会随即进行了交接，但“只给了一些没什么用的规章制度之类的”。对于业主们普遍比较关注的财务问题，相关人员称，“老业委会没有财务，不存在交接问题。”
业主们对此并不认可。业主姜先生向记者提供的一份收据上显示，2015年8月7日，姜先生交纳“代收暖气初装费”34510元，收款单位位置盖的正是鲁能康桥业主委员会的印章。而在另一份2006年鲁能康桥居委会和明德物业签订的合同上，明确显示，“在乙方收取小区已入住居户物业费85％的前提下，另分配给甲方已收取物业费款的5％，由甲方进行支配。”一位居民表示，从那时业委会就参与分成，但现在拒不承认，业主们也没什么办法。
针对业主们的种种说法，记者试图联系一位老业委会成员，最终未果。此后，记者又多次联系安捷信物业公司，截至发稿，同样未获回复。
对于新一届业委会来说，另一个事关小区1700多户业主利益的挑战是解聘济南安捷信物业管理有限公司。
经过几个月的准备和广泛告知后，11月4日，业委会组织召开鲁能康桥小区业主大会，就是否“解聘济南安捷信物业管理有限公司，重新公开招标选聘小区物业服务公司”的议题进行投票表决。
这次大会得到了业主广泛响应。当天的会议室里，有人给义务帮忙收票、统票的业主们送来矿泉水，还有人送来了整条的香烟。
在康桥社区居委会主任高虹和副主任许玉振监督下，投票有了结果。小区1700多户居民中，1031户参与表决，有效票1027张，赞成票1014张，反对票4张，弃权票9张。经过统计，符合“双过半”的规定。
许玉振现场宣读了结果：同意解聘济南安捷信物业管理有限公司，重新公开招标选聘小区物业服务公司。话音未落，现场有人点燃了一挂鞭炮。
变
故 陷入“非议”的招标公司
为了引进新物业公司，业委会成立了招标小组负责遴选招标公司。然而，没想到的是，在招标小组推荐了一家招标公司后，引起不少业主的质疑。
有业主向12345市民服务热线反映，这家招标公司因在招标过程中存在弄虚作假，今年9月被历城区政府行政处罚，禁止两年内在历城区的一切活动。且因其项目负责人从业资格考试没有合格，被罚款8万元。业主要求停止该公司对小区物业企业的招标活动。
随后，招标小组发出公告，贴出该招标公司近期招标的项目截图，并对相关问题进行了长篇幅的解释。但“有猫腻”、“招标小组私下决定新物业公司”等说法依然未能得到平息。
张连杰告诉记者，业主所称招标公司存在的问题属实。为了避嫌，他当初特意没有加入招标小组。在听到业主对招标公司的议论后，他专门进行了了解，发现该公司一位项目经理就住在鲁能康桥小区。而且，5人的招标小组里，有3人与该项目经理住在同一栋楼上。“被选为业委会主任，背负的是小区数千人的信任，绝不允许这种情况出现。”张连杰说。
最终，在街道办事处和居委会的帮助下，业委会停止了这家招标公司的工作。
探
索 物业自管和聘用的“纠结”
业主大会解聘了目前的济南安捷信物业管理有限公司，并向该公司发出公告，要求在新物业到来之前，由他们继续做好相关物业服务和管理工作，以维护业主利益，避免小区陷入混乱。
然而，这则公告显然不具有太强的约束力。业主们开始不交物业费，物业公司除了简单的卫生和门岗工作外，其他服务基本陷入停顿。外来车辆轻松穿梭于小区，门窗损坏无人维修，水电故障只能“自助”处理……
随着时间的推移，新物业公司迟迟难以到位，加之近期招标“乌龙”事件，越来越多的业主失去耐心。近期关于小区“自建物业”，进行“自治”的呼声日渐强烈。一份业主提供的“自治建议”在业主微信群里流传，得到不少业主的呼应。
其实，实行业委会自治，在济南并不是什么新鲜事物，物权法也规定业主可自行管理建筑物及附属设施。然而，对于复杂及大型的小区而言，自治需要高额成本，而业主又难以持续性投入精力，所以现实中鲜有成功案例。2016年11月，位于建设路的德盛家园小区实行业委会自治管理。可是仅仅过了几天，就有业主对业委会的管理提出异议，二者矛盾随即爆发。
“要实行业主自治，首先必须要有政府相关职能部门的支持与监督，否则寸步难行。”一家物业公司的负责人告诉记者，业委会不是法人，所以管理中的一些资金进出很麻烦，资金安全得不到保障，而且没有劳动合同，聘用的保安和保洁人员一旦发生意外，责任也无人担负。可以说，业主自治模式目前只是一种探索，多数小区尤其是大型小区并不适合。
“下一步也许会重新选择招标公司，目前具体时间无法确定，但年底前选出新物业公司的计划肯定无法完成。”张连杰倍感无奈。
12月24日晚，一次扩大的业委会会议在康桥居委会会议室举行。业委会成员及多名业主代表，就“自建物业”问题进行探讨。然而，由于17名业委会成员中只有11人参加会议，未能达到规定的2/3人数标准，所以当晚并未形成任何决议。
（策划/李宝玉 文图/本报记者 胡磊）
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