一季度济南二手房成交量降两成 业内人士称市场理性回归,市民应据需求进行选择

□本刊记者刘颖

近日,济南市住房保障和房产管理局公布了2014年一季度房屋交易登记情况,其中二手房交易量呈现同比、环比双下降的趋势。业内人士分析认为,二手房销售遇冷主要是受去年新“国五条”政策影响、房贷收紧、市民观望等诸多因素导致,但总体来说,成交下滑属于市场的理性回归,建议市民无需观望,可根据自身需求等实际情况进行交易。

二手房销量同比、环比双下降

4月15日,济南市住房保障和房产管理局公布的一组数据显示,一季度市区二手房买卖成交登记7531套,成交面积55.45万平方米,比去年四季度环比下降19.4%、21.2%,同比下降15.5%、19.6%；其中住宅成交6578套,成交面积51.77万平方米,比去年四季度环比下降20.0%、18.7%,同比下降19.3%、16.8%。

对于出现此趋势的原因,济南宝阳房地产咨询有限公司总经理亓志远分析认为,首先,银行信贷收紧,房地产开发商加速跑量,低价抛盘,新推出的一些刚性小户型房吸引了不少购房者的眼球。加之今年政府集中放量土地,像万科、保利这样的热门楼盘均推出一系列优惠措施,直接将二手房客户吸引到一手房市场；其次,信贷收紧再加上春节过后杭州、北京等地出现楼市降价风波,加重市民的观望情绪。第三,随着人们生活品质的提高,市民更加关注配套齐全的新式社区,“举个例子,百花小区跟锦绣泉城,同样是100平米的房子,市民宁可选择价格更高的锦绣泉城。老式小区的成交量下滑,改善型住房又受到一手房市场的冲击。所以成交量是下滑的。”亓总告诉记者。

济南淘房不动产经纪有限公司总经理李守军也表示,市场的关键性因素是客户需求,自去年新“国五条”政策以后,今年一直没有出台新的二手房政策,市民观望情绪是导致成交下滑的重要因素。

专家倡导:

买房勿跟风,看个人需求

而对于市场下滑的态势,百居安房地产总经理熊良鼎则看得很淡定。“下滑是正常的,早就是可预见的。”熊总告诉记者,“去年三月份新‘国五条\’政策颁布,二手房征收20%个税,刺激大量购房者出手,去年三月份一个月的成交量能抵平时两三个月的量,是近十年来成交量最高的一个月。所以今年下滑是正常的,也算是市场的理性回归。”

对于将来二手房市场走势,熊总表示,二季度还是会比去年走低,因为去年四月份仍然延续了三月份的余波,去年整个上半年交易量都很好。今年没有新的政策出台,短期内还是会受到影响。但是济南大都是刚需购房,没有大起大落的炒作空间。他倡导市民,“买房无需跟风,也不要观望,根据自己的生活节奏选择何时购买,以一颗平和的心态面对市场,该出手时就出手。”

实际产权人如何对登记在他人名下的房产进行确权?

案情:2010年5月,张某以李某的名义购买了一套房屋,购房款由张某支付,房产证办理在了李某名下。双方之间订立了《协议》,约定该房屋所有权归张某所有,产权证由张某保管,该房屋也由张某实际使用。现张某要求李某办理房产证变更手续,李某不同意。张某咨询:如何才能将自己付钱购买而登记在他人名下的房屋变更为自己的?

刘怀勇律师解答:张某可以起诉李某要求确认其对该房屋享有所有权。尽管该房屋登记在李某的名下,但对于张某和李某之间的争议,应当根据其《协议》的约定,判决支持张某的诉讼请求。不动产物权登记产生的公示公信效力,是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,法律对善意第三人取得的权利亦予以保护,即善意取得制度。但是,不动产物权登记的效力,仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该不动产的权利人,在该不动产不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定,从而维护事实上的“公正”。正是基于此种法理,《物权法》第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”第33条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”在本案中,张某和李某之间有《协议》明确约定该房屋所有权属于张某,理应支付张某的诉讼请求。

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