揭秘5种省钱还贷方式如何挥别房奴时代？
点击查看原图■本报记者万德龙
对于大多数的买房者，买房是件既高兴又伤悲的事情，一方面是持有一套自有住宅的兴奋，另一方面或许是漫漫征途的还款路。事实的确如此，贷款者不仅要支付数十万元的房贷本金，还要支付达到至多一半的利息，压力之大可见一斑。近日，记者采访了资深房地产从业人员，并咨询了银行工作人员，试图为房贷者找到一些省钱还贷的途径。
一、变更还款方式省息划算
对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式，二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。
以贷款50万元20年期(以基准利率6.55%计算)计算，采用等额本息还款法，利息接近40万元。而采取等额本金还款，支付利息款则是32.8万元。两者相比，利息相差7万元左右。值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。
二、房贷理财账户节省贷款利息
对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。据了解，部分城市的部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。以某银行为例，客户选择“存底货”房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。
另外，还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用；每月四周还多0至3天，全年还款26期，还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。
三、尽量使用公积金贷款
众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是商业贷款折扣优惠利率普遍取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。特别是那些公积金缴纳基数较高的客户，在济南市，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。即使根据当前公积金执行办法，济南市的二套房公积金贷款首付必须六成，利率上浮10%，但这也比商业贷款便宜许多。
济南市住房公积金管理中心相关人士提醒，一般情况下，济南市公积金贷款上限为30万元，放贷时间最长25年（部分可延长至30年），如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。
四、提前还贷怎么还
提前还贷包括两种形式，一种是提前偿还部分个人住房贷款，另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，李先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。之后，银行再根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为36万元（本金是27万元，利息是9万元），李先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
五、并非所有人都最适宜提前还贷
一是公积金贷款与商业贷款7至8折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前它们的贷款利率低于市面的理财利率，客户把这些钱存入理财机构收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。二是等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。
三是等额本金还款期超过三分之一的，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金。
四是手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
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