谁决定了济宁未来房价走向
点击查看原图济南市8月商品房成交量的数据显示，除城区商品房成交小幅回落之外，汶上县与兖州市的成交量更加惨淡、8月单月成交量仅为两位数，双双创出年内新低。在经历了楼市成交量快速回温的6、7月份之后，作为“金九银十”预热的8月商品房销量，出现如此明显的下降，究竟反映出当前济南市楼市处于何种境遇，以及下半年房价将如何走向。记者列举了数项或造成济南市上月商品房交易遇冷的原因，通过记者分析，您看看哪一项更接近真相。
记者万德龙
“舍量保价”重出江湖？
从上半年的济南市楼市各项数据上看，济南市商品房成交均价近1年没有明显上涨，而商品房成交量却出现同比下滑。今年6、7月份，济南市商品房成交量快速上涨，回升到今年年初水平，但商品房价格却依然停留在去年水平。因此有人士分析说，8月成交量回落是受到开发商“舍量保价”的影响。
是否留意到，济南市城区大多数楼盘的销售周期（从开盘至清盘），已经延长至2年甚至3年以上；而2011年下半年开始，无论新开楼盘还是尾盘处理，房价都没有大动静，几乎都与去年同期相同。因此，开发商在房价涨不动、资金链不足、新建项目急需资金的情况下，是“低价保量”来获取总销售额、还是“舍量保价”来推高单品价格，不同的开发商有不同的选择。选择“舍量保价”的项目多是一些开盘销售不错、进入尾盘处理的楼盘。
拆迁潮缩小购房需求？
城市化进程中，旧房改造在所难免，由此带来的大量新建回迁安置房，会一定程度上缓解这部分人购买新房的需求。济南市现在就正在进行大规模的拆迁工程，例如城区的东五里营片区、苏宁（原银海）片区、三贾与火柴厂片区等，其中有单户面积较大的拆迁项目，也有单价高额的项目。这些人或持有大量赔偿金，或将有大面积、多套回迁期房，他们购买新房的意愿较低。
不过，由拆迁引起的拆迁户暂时居住问题迎面而来，这将一定程度上推高城市周边住房的租赁价格。
城郊低价新盘冲击市场？
记者留意，据济宁市商品房预销售网上备案系统显示，济南市近期新开楼盘包括，汇翠园小区南区二期C地块、汇翠园小区一期A地块、中贾村旧村改造、汇翠园小区一期B地块，这4个项目的网上登记均价均未超过3000元/平米，而回迁户将占去项目大多数的房源。在如此低价的房源与回迁房冲击下，新建商品房是否会面临着难销的局面。
不同的消费群体有不同价位的房源选择，不同的住房需求会催生不同档次的楼盘出现。城郊的房价与城市中心的房价自然无可比拟，因此用近期新开低价楼盘，来评价整个济宁楼市的价格与销量走向，有失偏颇。
县市区刮来楼盘滞销风？
在济南市8月份的商品房成交量中，兖州与汶上可谓“惨淡”：汶上县网上签约套数84套，网上签约面积12768.7平方米；兖州市网上签约套数36套，网上签约面积4617.74平方米；而5、6、7月份，汶上县网上签约套数分别为276套、177套、228套；兖州市网上签约套数分别为388套、540套、190套。
近期，不少县区的读者向记者透露，县区的房价“近来跌的很厉害”，主要原因就是“卖不动”了。
记者了解到，济南市各县区的房地产市场在经历了快速发展的3年后，已经出现了大量的商品房库存。
土地集中挂牌出让？
记者从济宁市国土资源局官方网站上了解到，上月底，济宁市国土资源局决定以网上挂牌方式出让4宗国有建设用地使用权；这4宗土地分别为北湖新区K6-02-B地块、北湖新区K2-05-A地块、北湖新区K2-05-B地块以及济宁市运河佳园二期；之前不久也有数块地块挂牌出让。
土地市场的溢价成交，一定程度上预示着土地市场的活跃；而所缴纳的大额保证金，也预示一些开发商“不差钱”；而地价终究会表现在房价上。
银行首套房贷优惠不明朗？
记者之前调查了济南市数家银行的首套房优惠情况，发现几乎都处在基准贷款利率，并无打折优惠，这与其他一线城市有较大的区别。在房价不降的情况下，刚需购房者所能得到的优惠只能来源自首套房贷优惠，而济南市房贷的“不优惠”现状，打击了不少购房者的信心。虽然目前贷款利率已经处于低水平，但较10年之前动辄8折的折扣相比，购房者实际购买力正在下降。
房价将如何走向，土地、利率、供需、税收等多方面的叠加作用，将共同决定济南市房价的未来。
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