楼市摇摆期二手房购买需谨慎
点击查看原图■记者万德龙
随着银行贷款利率持续下调，购房者房贷压力进一步减轻，这也刺激了一部分观望者开始考虑入手房产，这造成济南市新房交易“量涨价跌”的现象。但二手房价格却一路看涨，一些城区房龄较老的小区二手房价格纷纷突破6500元/㎡，而且房主对价格咬得很死。昨日记者采访了济南市多家二手房中介，发现济南市二手房交易，进入楼市摇摆期“蒙着卖”的局面。
A新房交易“量涨价跌”
济南市房地产市场上半年经历了低潮期，3、4、5月成交量环比连续下跌，直至上月才有所缓解。近期，从一线城市刮起的楼市回暖风暴，让中小城市的开发商看到了一丝希望。但记者留意到，在成交量有所起色的同时，房屋均价却出现环比下滑；而近期济南市新开盘的不少楼盘，给出的均价基本都与之前预测价格持平，甚至略有下调。这充分证明，济南市新房价格依然维持在年初水平，目前开发商心里也在犯怵，万一价格定高了，整个项目的销售周期会无限延长。
6月市区房屋成交量止跌回升。据统计，济南市城区6月网上签约套数为1361套，其中住宅签约套数为1244套；住宅成交均价约为4241.9元/㎡，单套住宅成交价约为52.48万元。成交量环比增长6成多，房价环比下降1成。
（济宁晚报7月3日文）
B老房源涨得猛均价逼近7000元
与新房交易“量涨价跌”不同，济南市二手房市场近期却异常活跃，表现在城区的老房源开始涨价，尤其是紧邻医院、学校的建筑时间在1995年之前位置好的房产，价格已经远远超过新房价格。昨日记者走访了济南市多家房产中介，有几处小区的二手房价着实吓了记者一跳，在中介联系房主后，价格松动的迹象也不大，唯有一字可以形容———狠。不过记者提醒，目前老房源涨价，主要是无同类价格参考，而不是真的值那么多钱。
举几个例子，科苑小区东组团，127平米87万元，合6850元/m2；银都小区，106平米69万元，合6509元/㎡；人民医院附近113平米75万元，合6637元/m2；太白小区，90平米60万元，合6593元/m2；铁塔寺小区，98平米65万元，合6632元/m2。这些房源的价格在去年至少比现在便宜2成左右，例如，去年中旬，银都小区的房源均价基本没过5000元。
C稀缺老房涨到顶
周边老房蒙着卖
谈到济宁的老房源，紧邻知名学校、超市商场、公园、主干道、医疗等都是房产增值的重要砝码，例如闹中取静的铁塔寺小区、15中学区房的太白小区、附中学区房的核桃园小区、附小学区房的秦庄小区、实小学区房的刘庄小区等。不难看出，这些房源，动辄房龄超过20年，少则也有15年，其在户型设计以及物业配套方面与全新小区存在全方位的差距。但这些小区逆势中涨价，主要是由于其地理位置上的不可复制性，因此均价涨至6500至7000元，也在情理之中。
但与此相对，城区内其他一些老房子的价格却显得“虚得很”，这些小区的房价有一大特点：涨价幅度从去年拉高，迅速追赶周边新建住宅，一些房子在2年内甚至翻了一番。例如银都小区，前年的价格在4000元/m2以下徘徊，去年涨到5000元/m2左右，从今年年初均价破6000元开始，直线涨到如今的6500元/m2左右，不到两年涨了5成。这类房源不算传统意义上的学区房，周边也缺乏强有力的商圈与公共绿地，二手房价飞涨只是在跟随周边新房，但从小区内的配套设施、物业水平等方方面面较新建楼盘都有较大差距。
D购二手房需多方权衡
或可参考周边新盘
在购入二手房时，可以参考本小区周边新建楼盘的售价，作为购房的重要参考。例如银都花园可以参考盛泰广场，北门小区可以参考古槐名邸，科苑小区可以参考阳光城市花园，人民医院附近可以参考金水湾。当二手房价格接近或超过周边新建楼盘时，购房者就要权衡房屋价值。
二手房购买，不仅手续繁杂，而且要支付金额不等的税费，如通过中介购买，还需支付给中介不菲的中介费；此外，二手房贷款也有诸多限制。综合考虑下，当二手房价格超过其本身市场价值过多时，购入二手房或不是明智之举。
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