济南市房企亟需整合转型
点击查看原图■记者万德龙
这两天一份新出炉的数据在房地产行业掀起一阵骚动：截至4月25日，大部分房企2011年的业绩已经披露完毕。近140家上市房企中，已公布年报的125家企业，合计负债达到了创纪录的1.33万亿元，同比上涨幅度为31.7%，行业负债率也达到72.1%，创下历史新高。另据记者了解，这一数据在2009年为6982.3亿元，在2010年为10101.5亿元。先抛开公布的数据不谈，这140家上市房企竟无一家济南市房企。记者抛出这个疑问的时候，不少业内人士或许会嘲笑记者的狂妄，但记者不禁要说：“两家以上本地上市房企才对得起济宁的房价”。现如今，房地产调控进入“旁人雾里看花，地产商寻生机”的阶段。首先，在路人看来，房价并没有降，或者说降的还不到位；其次，房地产商切身感受到，作为前几年我国房地产市场繁荣的幕后推手，投机客大举撤资，社会上弥漫着“房地产末日”气息；最为刚需购房者，面临着购房时机越拖越不划算的境地。这三者交织在时下我国房地产市场转型时机，对于刚需者来说，“观望”或不是最好的态度；而对于房地产商来说，抛开房价（降或死扛）不谈，寻找未来的发展出路才是重中之重。
房企负债率高企
打压效果显著
作为此轮房地产调控的重要手段，贷款利率以及存款准备金率双双上调，房地产商无法从银行获得利率低廉、放款稳定的贷款，又迫于扩张压力，转而向社会募集高利率且极不稳定的资金。因此不少房企开始使用“拆西墙补东墙”的资金流转方式，彼此哄抬借贷利率，收敛社会闲置资金，进入恶性循环。以济南市为例，打着住房储备金等名义的房企融资方式，已由一年前的年利率8%涨到15%，而在县里，这个数字则涨到25%-30%。
不得不承认，高贷款利率以及持续高位的存款准备金率，已经伤及我国原本就发展不健全的中小企业，尤其是实业领域，不少企业没钱扩大生产甚至没有资金进行基本生产周转，因此国家年内2次降低存款准备金率，共计向社会释放近万亿资金。但这些钱对于房地产行业实属杯水车薪，还不足125家上市房企合计负债总数。
此外，房地产利润在打压态势下持续下降，我国四家龙头房企本年一季度业绩出现分化，一升三降（其中万科1-3月实现营业收入103.5亿元、净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%；保利、金地和招商的净利则分别下滑23.52%、3.58%和23.53%），仅万科保持增长。
存量房究竟有多少新房量影响几何
记者从济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统了解到，截止到昨天下午，市城区网上可售套数为16484套；汶上县网上可售套数为1398套；兖州市网上可售套数为5979套。（其他县市区暂未公示）记者拿着这个数据采访了济南市房管局工作人员，他们告诉记者“这个数据并不高”。以城区为例，济南市城区上月房屋成交量为2143套，以目前的可售套数计算，这些房子也就是8个月就能销售一空。“即使考虑未来新开盘的数量，存量在1年之内可以消化都是合理的。你看哪个楼盘不都卖1年以上才能清盘。”这位工作人员说。
记者就此现象采访了济南市一家大型房产营销公司销售经理贾先生，“济南市存量房之所以在合理范围之内，不代表济宁的房价合理、居民购买能力强，而是由于济宁在售楼盘过少，较济宁周边城市有较大差距。济宁总体购房能力与临沂差不多，去年济宁全市大致有80个左右新盘开盘，而在临沂去年仅仅是兰山区与河东区加起来就有不下120个项目开盘，而且大多都是600户以上的大盘。而济南市城区人数占全市总人数比，较周边城市也算不上突出，未来增长潜力巨大。”
投资者抛售二手房源冲击新房开发
记者从济宁较大的几个房产中介（鲁房置换、亿家房产、安居房产）了解到，从今年年初开始，待售二手房越来越多，其中以购买5年内房产数量增长最为明显。记者大致观察一下了他们的登记本，冠亚星城、杨柳国际星城、都市春天、鸿顺豪园、龙城美墅、晨阳庄园、如意嘉园、九九花园等等，这些在前几年济南市房地产销售中大放异彩的地产项目，如今在济南市二手房市场中同样备受瞩目，待售房源实在不少。记者留意到，这些二手房源的价格优势并不明显（较周边新房、项目新盘），以冠亚星城为例，二手毛坯房价大致在6500元/㎡左右，这与冠亚星城在售的5期新房售价（均价6200元/㎡）相去无几（需考虑现房与期房的差异）。不过很多市民表示同样的项目还要考虑1、2、3…期地理位置的差异，例如都市春天项目，不少市民表示“1期比2、3期每平米贵500元也宁愿买1期”，其他项目亦是如此。
据记者了解，不少房产投资者们开始抛售房源，原因有二：首先，对未来房价上涨预计惨淡，认为时下就是房价最高点；其次，手里其他投资项目亏损（股票、实业等），急需抛售房源来周转资金。当这些“潜在”的可售房产推向市场时，尤其是一些绝版地段、口碑绝佳的精品房源，对新房的销售影响可见一斑。
莫忘房企利润对社会贡献
房地产行业的发展对社会的贡献表现在方方面面。以济南市为例，首先，以山推、小松为首的机械行业，前两年这两家企业快速发展，除了重大工程建设（高铁、汶川重建等）之外，还有我国房地产行业发展对机械行业的巨大需求；其次，建材批发，钢材、水泥、玻璃等这些建筑基本材料，受房地产发展影响同样明显，济南市有不少水泥厂，他们从房地产快速发展中所得益处明显；最后，房地产配套行业，例如建筑设计、工程预算造价、园林设计、房产销售策划等服务行业，这些行业属于无碳环保产业，也是我国不发达产业，如借房地产行业蓬勃发展所提供的大量资金，将壮大这些服务行业。当然不能忽视对就业的促进，这两年济南市技术学院红火的造价学、建筑学、机械制造等专业就证明市场对这些职位的需求。
当房地产行业陷入衰退的时候，首当其冲就是大型机械以及建材需求下滑，这对济南市这样一个机械行业领先的城市来说，冲击明显。此外，房地产开发行业用工岗位锐减的现实，对于相关专业毕业的年轻人，影响同样明显。
房价问题抵不过房企转型问题
当购房者与房地产开发商就房价问题争得你死我活的时候，当房价问题严重影响市民生活质量的时候，当房地产商被居高不下的地价困入泥潭的时候，我们是不是要看看房地产行业未来的发展方向。当万达在商业地产领域急剧扩张的情况下，商业地产这块肥肉被大量房企纷纷盯上。据记者观察，以前当房地产公司发展到一定规模的时候，大型酒店、度假村、滨海别墅区等建设是大多数房企选择的发展方向，而商业地产项目往往被忽视。仅有的此类项目也是“往大了建”，而不关注普及率。
济南市本地房地产公司也是如此，不少房地产开发公司开发的项目不少，但是被市民记住的不多。而据记者了解，兴唐房地产开发公司在济南市开发项目不过5个，但是大家都记住了它，首先是国翠城项目高不可及的品质与价位，更重要的是作为兴唐固定资产的，兴唐经贸大厦在济南市商业地产项目中占有不可磨灭的地位。
济南市房企：
做大做强整合资源走出去
不少市民留意到，这两年有不少外地房地产公司来济南市淘金，无论在开发规模、建筑噱头、开盘价格上都可谓一流。记者留意到，这些房地产开发公司大多都有稳定的资金来源，而最重要的来源均为商业地产项目，无论是靠这些项目收来的租金，还是占用代收的供应商资金，都是一笔数额巨大的流动资金。反观济南市房企，不少仅仅停留在“盖房子”-“卖房子”这样一个初级阶段，忽略了对项目潜力的持续挖掘。因此不少市民只知道有个楼叫什么名字，而不知道谁盖的它。
此外，作为四线城市，济南市房地产项目虽然单价高，但是数量实属不敢恭维，不少房地产公司均孤注一掷于一个项目，成败在此一举，因此有一些“玩不转”的公司只好关门大吉，对项目住户的不负责任态度，严重阻碍了房地产市场有序发展。如今，正是房企转型的绝佳时机，利用此轮房地产调控，用市场机器淘汰与时代脱轨的公司，大型房企把那些不具备发展潜力的公司收购或者兼并，这样才能有效利用资源，整合济南市房企做大做强。房企只有在本地扎稳了脚跟，才能放心大胆的外出扩张，获取更大的利润。
蛋糕做大了众人才能吃得饱
市场的潜力是无穷无尽的，消费者的购买力同样是深不可测的。记者在济南市一些楼盘暗访时发现，销售人员还停留在“诋毁”竞争对手的层面上，而对自己项目的信心也仅仅停留在单一的噱头。“城区就那么大，城东的项目离城西的项目，开车也就15分钟。购房者不买你的，就买别人的。每个项目都有自己的‘特点\’，城中心闹市区就叫做学区房，城市边缘的就主打住宅风情。其实不管是罗马风格、法式风格还是中式风格，住进去不都一样？说到底，还是房地产市场没有做大，房地产开发公司只能从文字上下足功夫。”一位房地产销售经理说。
记者曾在北京游玩时发现，无论望京SOHO、保利春天还是世华泊郡，“长”得都一样，但是它们就能在我国的房地产开发市场占有一席之地，最根本的原因就是北京房地产开发已发展到成熟阶段，市场购买力巨大。如把这些经验借鉴到济南市，房地产开发商着眼于品牌建设，把自己的名字当做“金字招牌”来巩固，未来济南市房地产企业才会突出局限，走出去实现跨越发展。
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