楼上住改商，楼下睡不香济南小区住改商并非个例，物业没辙、居委会也有苦难言
作者：范俐鑫
□本报记者 范俐鑫
家住英雄山路附近的市民韩先生日前求助本报说，他家楼上业主将房子转租给一个服装公司，半夜十一二点员工还在加班，“咚咚咚”的脚步声让他无法入睡。记者近日走访济南多个小区发现，小区楼房住改商现象并非个例，其中不乏扰民的公司。对此，邻居不堪其扰，居委会有苦难言，物业也因难协调“两头不讨好”。
业主：“赶走”两家，又来一家
韩先生说，此前，他家楼上业主就将房子转租给两个小公司作为办公用房。因进出人员嘈杂，他多次找物业协调，两家公司最终搬走。可前段时间，楼上业主又将房子转租给一个服装公司。
记者采访发现，住改商尤以新建小区居多。在建设路、舜耕路、济大路等其他居民小区也存在“住改商”情况。在建设路附近一居民小区内，高层住户把一块“推拿”的广告牌挂到外墙上，就进行营业。一位业主不免为此担忧：小区里商业用房增多，邻里间又不熟悉，万一发生偷盗怎么办？
馆驿街社区党总支书记韩美告诉记者，辖区包括馆驿街新区和开放式老小区馆驿街小区，其中新区的住改商情况较多，有二十多户，经营范围包括推拿店、美容店、照相馆、写字间等。不少业主因此来找居委会投诉。
物业：没有执法权，只能协调
“物业没有执法权，无权赶人，也不好管理，只能反复协调。”四季花园小区物业负责人赵先生告诉记者，小区有十多户住改商情况，物业无权确定对方是否为合法经营。为了减少业主间纠纷，物业没少花心思，通过提高物业费、水电费来限制住改商，但依然有业主投诉不断。
采访中，有物业负责人表示，并不希望“住宅商用”。一位负责人介绍说，因为陌生人进出时，保安都要进行登记盘查，小区如果多了经营单位，进出人员增多，物业管理任务也就重了。另外，电梯使用、环境卫生等一系列问题，也会加重物业运营成本。
居委会：不敢轻易盖章，怕惹麻烦
韩美说，小区建成之初就有住改商情况，有业主和经营单位来找居委会盖章，让居委会同意住改商。“居委会没有这个权力，这章盖了是要承担法律责任的。”韩美说，因为“不敢”盖章，还得罪了不少业主和经营业户，居委会没少吃气。
一位街道办事处人士分析，与租用价格昂贵的写字间相比，在中高档小区内经营成本要低得多。另外，有个别商家将公司开在小区，经营相对隐蔽，也为逃避税收提供了便利。
建新社区党总支书记王丽以前曾处理过类似纠纷。她建议，业主因住改商遭遇麻烦，可以投诉给工商、公安部门，或找居委会、物业出面协调。如果商家无证经营，就可直接要求其搬走。
律师：有利害关系业主有话语权
记者就此咨询济南市工商部门，有关人士提醒，住改商，需要物业、有利害关系的业主、所在社区居委会三方同意。遇到住改商情况，“受扰”业主首先应当确定商家的营业执照地址是否是当地，否则便是违法经营，可直接要求对方搬家，或投诉至工商部门。
山东京鲁律师事务所律师郝纪勇说，国家对住宅和经营性用房有着明确界定，其性质在房屋建成时已经定性，并且在房产证上有所显示。根据《物权法》第七十七条的规定，业主不得违反规定将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。当其他业主相邻权受到侵害时，可通过法律途径维权。“有利害关系的业主”就是本栋建筑物内的其他业主，也就是说整栋楼里只要有一户业主不同意，就不能“住改商”。如果业主将住宅改为他用，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权向法院提起民事诉讼，请求法院排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
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