土地“卡脖”成了普遍困扰，记者调查―――开发区盘活土地有啥高招

济南时报 2012-07-25 16:33 大字

工人对原有厂房内部进行改造，以满足钱江摩托的投产需求。

记者隋得圆摄□本报记者田珊

本报近日连续报道了一些工业园区缺少土地、企业发展遭遇瓶颈的问题。一方面蓬勃发展的中小企业用地紧张，一方面各地的土地指标有限，土地红线碰不得。政府如何盘活存量土地，如何引导企业提高单位土地利用效率？本报记者深入高新区和济北开发区采访，探寻两个开发区解决土地利用问题、提高亩产税收的经验和办法。

【济北开发区】

低效用地强制收回

近日，济阳县发布公告，一公司落户济阳后，土地长期闲置且违章建商品房，该县收回该公司土地及地上附属物。本报记者在采访中了解到，这家名为济南瑞成怡和实业的公司自2006年落户济阳县济北开发区以来，没有完全履行与济阳县政府签订的相关协议，构成长期土地闲置，并且将工业用地上的员工公寓改造成了商品房，违反了国家相关规定。济阳县闲置土地清理领导小组有关负责人表示，这次回收的200多亩工业用地，准备安置新的项目。“济阳县最近出台了清理闲置、低效能土地的详细办法，并由县人大牵头组成领导小组，专门负责清理闲置、利用不充分、利用率低的土地。”济阳人大相关负责人告诉记者。

济北开发区经济发展局局长魏其海告诉记者，对于开发区内土地的使用情况，开发区政府都有一笔账。目前开发区的160多家企业中，有20多家还存在着土地低效能利用的情况。如何让这些土地提高效能，是接下来济阳县和济北开发区重点要做的事情。

“开发区刚开建的时候，为了更多地吸引企业前来投资，我们给企业提供了较为充足的土地。但是不少企业其实用不了这么多，产生了厂房闲置、利用率低的情况。对这类企业，开发区一般是采用协商解决的方式，撮合两个企业达成协议，让企业将富余的土地和厂房出租给需求更迫切的企业。而如果企业不同意出让土地，开发区将依照《中华人民共和国土地管理法》和《济南市城乡规划管理条例》相关规定，将土地收储，通过新一轮招拍挂程序，安置新的项目。

走“腾笼换鸟”这步棋得谨慎

确定是“好鸟”，才往笼里装

把劣势的企业和产业“请”出去，腾出土地空间这个“笼”，把技术含量高、效益好的“鸟”引进来。“腾笼换鸟”的战略，是地区实体经济发展到一定阶段要走的一步战略。但记者调查了解到，近年来呼声很高的“腾笼换鸟”模式，也遇到了一些阻碍。而阻碍的主要原因在于，土地收回是个难题。

钱江摩托是济北开发区今年“腾笼换鸟”引来的重点项目。今年三月份，记者来开发区采访的时候，项目刚刚完成谈判。7月20日，记者再次来到钱江摩托的厂区。钱江摩托山东项目部负责人告诉记者，钱江摩托目前已经全面接手万斯达的厂房，作为三轮摩托车生产基地，预计九月份投产。投产后，产能将达到每年10万台，按照一台产品5000元计算，年销售额在5亿元左右。

“5年以内，我们的年产能将达到50万台。”这位负责人同时表示，钱江摩托的税务关系目前已经全部落在了济阳。

对于另一家通过“腾笼换鸟”在开发区新征土地的企业―济南优诺思喷印设备有限公司，开发区更是“知根知底”。

2010年，优诺思已经在济北开发区落户，并实现了销售额从300多万元到1700多万元的快速增长。随着企业的发展，需要更多的厂房，将油墨和喷墨设备两块业务分开了，追加投资1000余万元，新上5条生产线，预计年产值可达6000万元。“像这样的企业，我们非常了解它的成长周期和盈利能力，所以能放心地将笼子腾给它。”招商局工作人员告诉记者。

【高新区】

化零为整，土地更有活力

同样是用地紧张，高新区面临的是另一番问题。“很多企业的总部现在位于高新区的核心地带，随着企业发展，需要扩大生产面积，但是核心区显然已经不能承受更多的生产厂区，我们在孙村片区规划建设多个产业园区，打算把核心区的一些企业迁过去。但是这就涉及到产业布局的问题。”高新区商务局局长朱永强日前告诉记者。找到与企业的共同利益点

高新区最近正在筹建新型战略产业基地，让更多符合行业要求的企业在此落户投产。建设产业基地使用的土地，正是高新区从吉利汽车方面收回的200亩闲置用地。

朱永强向记者介绍，2005年、2006年，在高新区孙村片区刚刚规划建设的时候，为一些大项目预留了较充足的土地。比如当时为吉利汽车项目预留土地1200亩，而吉利汽车只用了其中的600-700亩土地，剩下的土地暂时用不上。高新区通过与企业进行谈判，将土地收回，并根据企业平整土地等付出的成本，给予企业相应的资金补偿。“这笔资金并不是白白给企业的，而是要求企业必须用于生产线的建设。”朱永强说，这对于吉利汽车而言，也是卸下了一层包袱，是企业和政府双赢的事情。“对于企业来说，只要没投产，土地就不可能升值。而政府回收后，企业还能得到相应的补偿。而对于政府来说，经过企业的‘七通一平\’等开发，土地已经由‘生地\’变成了‘熟地\’，政府因此节约了不少开支。”

化零为整，靠完善配套提升土地利用率

轻骑集团在济南市内有7块土地，各厂区的产能不均，比如轻骑模具厂产能不足、厂房闲置，只能当停车场用。而轻骑标致等厂区则厂房拥挤、无处投产。在孙村建设的700多亩轻骑工业园，极大地改善了这种状况。把7个厂区聚集在一起，可以平衡各厂区的产能，提高土地利用效率。据了解，轻骑工业园将在2013年年底全面投产。“地还是那些地，重新规划布局，化零为整了，也能让土地产生新的活力。”朱永强说。

朱永强告诉记者，从地理版图看，高新区主要分为中心区、经十东路的出口加工区、以及孙村片区三大块，整体结构有些分散。按照区域规划，孙村一带将是高新区的生产基地。目前高新区中心的企业，要扩大生产厂区，最可能实现的办法就是向孙村一带迁移。不过，在很多企业看来，孙村附近的配套设施还有待于提升，目前还不适合企业总部在此安家。

“要土地，先看看能否支撑得了”

对于目前很多中小企业在用地方面“喊渴”的情况，朱永强有自己的看法。

“企业要土地，有的确实是生产需要，有的则可能出于对土地的冲动性追求。”朱永强说，他了解到有不少企业，一旦年销售额达到2000万元以上，就开始琢磨着要扩大用地。但是这时候企业需要先测算一下投入与产出的比例。“在高新区，对土地的投资强度要求为每亩300万元以上，假如一家企业用地15亩，投资成本就不能低于4500万元，这对于普通的小企业而言，是很大的一笔数字。而以高新区目前的政策，企业想‘圈地\’是行不通的。因此，企业在要地之前需要先做好长远的战略规划。”

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济阳新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离济阳县再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。