第九节 市场逆转 楼市新格局
2009年8月16日上午,位于城南的彰泰城门口挤满了人,当天二期多层洋房开盘,现场人气火爆。Photo/资料图片
桂林房地产 30年 连载25
■翁兆云
“蜗居”、“井喷”、“房价疯涨”、“地王涌现”、“恐慌性购房”……
——2009桂林房地产关键词
“2008年是极不寻常的一年,2009年可能是新世纪以来桂林市经济最为困难的一年。”2009年2月11日,时任桂林市市长李志刚作的政府工作报告中,分别以上面两句话,作为2008年工作回顾和2009年工作目标和任务的开头。
“极不寻常”、“最为困难”这两个词语很恰当地反映了当时桂林面临的经济形势。极不寻常的2008年已经被甩在了身后,迎面而来的是阴晴未定的2009年。
“2007年年底,中央经济工作会议定调是‘稳健的财政政策,适度从紧的货币政策’,当时还要防止经济过热。但仅半年,到2008年7月,就改成了‘积极的财政政策,适度宽松的货币政策’。这是180度的转变,是形势所迫,不得已而为之。”原工信部部长李毅中在2013年全国“两会”期间,回忆了当时国家4万亿投资政策出台的大致过程。
“迫不得已”十分准确地形容了当时政府所处的两难境地。如果保持既定政策,在经济危机的冲击下,很可能有经济崩溃的风险;而如果调转政策方向,那持续多年的宏观调控也就宣告结束。在权衡利弊后,保障经济安全成为首要任务。
随后,从2008年年底开始,中央政府陆续出台投资拉动政策。一开始,第四季度推出4000亿的计划。随后,不断发展为总规模达到4万亿的投资计划。截止到2013年,中央财政投入约为1.1万亿。
以巨额投资来拉动经济增长,被认为是特殊时期的强心剂。
桂林市同样将扩大投资作为保障经济增长的重要手段,在当时的政府工作报告中指出:“扩大投资是当前及今后一个时期拉动桂林市经济增长最直接、最有力、最有效的途径和办法,必须把项目建设作为今年工作的重中之重,力争实现全社会固定资产投资的重大突破。全年计划统筹推进重点项目186项,总投资941.51亿元;预备项目90项,总投资455.34亿元。”
桂林市政府在2009年年初确定了“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调”的房地产市场发展目标,把激发房地产市场作为经济复苏的重要一环。
2009年1月1日起,2008年下半年推出的税收新政在桂林开始施行,一方面降低了房地产开发企业的资金压力;另一方面也减轻了桂林购房者的买房负担。
在楼盘打折、税费减免、首付降低、七折利率推行等多重因素的作用下,春节过后,桂林楼市已经嗅到了春天的气息。
地处城北片区的广锦天·阳光叠彩春节期间迎来了火爆行情。在短短的两个月内,接待客户240多组,实现成交89套。售楼部现场一位李先生正准备交钱,他发现这次来看房,房价已经涨了不少,“如果再不买,房价又得涨了。”这个项目从年初以来,随着行情的回暖,平均一到两个月便上调一次价格,每次的幅度在100元/平方米左右。
在这个“小阳春”出手买房的主要有两类人:一是在外地工作,回桂林过年的返乡置业者;二是刚需一族。
位于八里街的玉柴·博望园春节过后,楼盘来访和成交都出现明显上升。虽然项目的地理位置不占优势,但还是凭借精准的营销和看得见的品质,得到了不少购房者的青睐。
“80后”小王是典型的刚需族,那时候他到桂林工作一年多,女朋友是桂林人。到了谈婚论嫁的年龄,买房子就顺理成章地进入日程。对于买房这件事,他和女友都是门外汉,不知道哪里有房子卖,也不知道房价是多少,更不知道哪个楼盘品质好,哪个房企服务好。总之,一头雾水。
幸好,当时一位朋友看到他迷惘的样子,拿了本《南国城报·居桂林》给他。其中的《楼价周报》版块几乎列出了桂林所有在售楼盘的信息,包括产品、价格、地址、电话等。这下子小王算是找到感觉了,一边对着这个表格看,一边在网上查,看网友点评。最后,他根据自己和女朋友上班的地方,圈定市区和城北几个意向楼盘,每个周末都去看房。
从2009年4月初开始,他陆续看了玉柴·博望园、兴进·中央尊馆、广运·美居商贸城、联达·雅居、四季花城等楼盘。最后,他选了地段并不占优势的玉柴·博望园。对此,他总结了四个理由:1、置业顾问服务好,第一印象非常重要;2、相信玉柴的品牌,小区的品质;3、小区的园林和规划布局感觉很舒服;4、价格合适,当时玉柴·博望园卖2900元/平方米,市区楼盘基本在4500元/平方米,价格差距不小。
那个时候像小王这样,懵懵懂懂就把房子买了的年轻人还有许多。他们买房更在意第一印象,项目给他们带来的直观心理感受非常重要。出手果断,不拖沓,父母出首付,自己付月供,买来作婚房……这都是这些“80后”置业者的共同特征。而这个群体,渐渐取代了“70后”的位置,成为今后楼市的购买主力。
小王是幸运的,因为他无意间抓住了买房的好时机,赶在房价大幅上涨前夜把房子买了。而当时犹豫不决的购房者,很快就要为此付出不菲的代价。
每年的房车节是桂林楼市的晴雨表,楼市回暖的行情,在2009年的五一房车节上体现得非常明显。这届房车节比上一次还要热闹,参展企业达到48家,出售各类房源532套。不仅参展企业与往年相比大幅增加,而且成交套数也将近翻了一番。成交前20名的房企成交量普遍在20套以上,成交前三名的企业天兴房产、冠泰地产、安厦房产分别成交了61、51、45套。经此“一展”,桂林楼市士气大振。
时任桂林市规划建设委员会委员陈中祥在展会后分析,房车节之所以取得这样的成绩,主要有三方面原因:1、政府对房地产行业的促进政策通过房车节得到集中释放;2、参展企业自身的宣传和活动对市民买房起到了促进作用;3、当前经济大环境已经开始触底回暖,楼市寒冬已经到了尽头,购房者的观望情绪减弱。
5月13日,对桂林房地产行业而言是一个特别的日子。时任桂林市委书记刘君召集桂林市部分房地产开发企业、各新闻媒体举行了一次座谈会。会上,他对桂林市当前房地产形势进行了分析,对房企如何做大做强、拓展销路进行了讨论。提出桂林市房地产开发企业应抓住国家相对宽松的经济政策以及桂林市新区建设和疏解老城的大好机会,做出“甲天下”的楼盘,把桂林的房地产推向全国。
以此次事件为节点,从5月份以后,桂林市房地产市场回暖速度明显加快,成交量逐月攀升。“甲天下的桂林,要做甲天下的楼盘”成为桂林房地产行业的一条自勉。
紧接着桂林房企十强评选、桂林房地产贺州展、临桂新区地产统帅峰会等活动纷纷举行,整个市场一下子热闹起来。
到了6月份,桂林房地产市场的增长势头已经十分迅猛,商品房成交量保持了连续5个月增长,商品房、二手房成交量同比数由1月份下降70.19%、66.79%,到6月份转为增长9.54%、6.04%。商品房单月成交量平均保持了25%的增长幅度。
与此同时,在相对宽松的货币政策作用下,房地产开发企业资金紧张的状况也得到了一定缓解。2009年1~6月,桂林市房地产开发投资资金来源合计642739万元,同比增长18.2%。其中,国内贷款111042万元,同比增长66.8%。
如果用一个字来形容接下来的桂林房地产市场,那就是“火”,并且这把火越烧越旺。
8月16日上午9时,位于城南的彰泰城门口挤满了人,当天二期多层洋房开盘,有网络媒体以《“火”烧彰泰城》为题对此进行报道。从2007年下半年以来,这种热闹场面已经很久没出现过。当天一共推出了158套住宅,到上午11时,销售超过120套,而门口依然有不少购房者排队等待选房,本次推出房源当天售罄。
彰泰怀着“要把彰泰的红旗插到南片区”的愿望,在2006年竞得原桂林市化工厂地块。2008年破土动工,项目取名“彰泰城”,占地150亩,以“生活·艺术·家”为主题,打造桂林特色艺术文化社区,是彰泰实业近年来的代表项目之一。
不过,项目初期进展并不顺利。一期在2008年年底开盘,起价2888元/平方米,但结果只卖了100多套。这让一向以能打、能拼的彰泰营销团队很难接受。随后,房企召集一期意向客户开会。营销负责人为了打消客户的疑虑,甚至承诺:“如果项目最后一期的价格不超过4000元/平方米,大家来找我退钱。”痛定思痛、总结经验、分析原因,彰泰在2009年紧接着做了“开馆、开街、开城、开盘”四场大型主题活动,这些都给购房者带来了非常直观的感受,再加上房地产市场回暖的大势,项目二期产品的热销就不足为奇了。彰泰城2008年全年销售1100套,成为当年桂林楼市“三冠王”(销售套数、销售面积、销售金额),也是桂林房地产市场首个年度销量破千套的楼盘。
不到一年,彰泰城的销售便实现了从最差到最好的转变。楼盘自身的努力自然起了重要作用,但关键还在于大势的逆转。
(下转06~07版)
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