首付比例下调，利率优惠加大，多地房贷现松动迹象 买房“上车”的时机到了？
近日，山东省菏泽市打响“重启最低首付20%”第一枪——对于无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%，引发市场关注。随后，重庆等多地房贷首付比例调降。在贷款按揭方面，广州、南京、苏州等地部分银行对房贷利率进行了下调。此外，还有一些地区放宽了公积金贷款额度。开年楼市“暖风”频吹，释放了什么信号？买房“上车”的时机到了？
部分城市房贷首付比例下调至二成
2022年开春，多地密集释放房贷政策放松信号。先是菏泽下调首套房首付贷款比例至20%，随后重庆、赣州、佛山等地区相继针对首付比例政策作出调整。
记者在调查中了解到，当前下调首付比例的银行大部分针对优质客户，在审批上会较为严格。其中，佛山的房贷放松政策也仅限于非限购区。
多名业内人士认为，多地银行下调贷款首付比例，为符合此前曾出台政策之举。早在2016年2月，央行和原银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》）。对不实施限购措施的城市作出宽松调整，本次打响“第一枪”的菏泽便在非限购城市之列。
《通知》明确，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
交通银行金融研究中心报告指出，近期部分非限购城市开始下调首套房贷首付比例至二成，主要来自于银行的自主行为，预计更多非限购城市可能根据《通知》标准，按需调整首付比例。并且，不排除限购城市后续在其规定范围内，也可能跟随市场行情调整首付比例。
国君证券亦认为，需求侧政策宽松是解决当前行业问题的唯一路径，预计需求侧政策出台将进入密集区。
值得注意的是，近期青岛、济南、马鞍山、宁波、南宁、北海、自贡等多个城市调整了公积金政策细则，包括放宽公积金贷款次数、户籍限制、贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。其中，南宁市规定，执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的20%，二套首付款比例不得低于30%。
“下调无房户首付比例、上调公积金贷款额度等措施主要针对的是首次置业者，公积金贷款政策还与生育政策、引进高层次人才等挂钩，这有利于更好满足刚需等合理住房需求，同时也有助于鼓励生育、引进人才。”中国银行研究院高级研究员梁婧指出。
房贷利率优惠加大，银行放款提速
在首付比例下调的同时，部分地区有银行针对房贷利率进行了调整。
近日记者从广州地区多个中介及银行信贷处获悉，包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行和邮储银行在内的六大国有行均将下调房贷利率。“首套房贷利率为5.4%，二套房贷利率为5.6%。”工商银行广州地区某支行的房贷经理说。
与此同时，广州地区亦有包括华夏银行、中信银行、平安银行等在内的股份行按照上述利率跟进。
对于广州地区房贷利率出现“松绑”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，LPR改革以后，监管层强调金融政策要坚持“一城一策”，各地商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上调还是下调，都是市场自发行为，并非全国层面的降息行动。
尽管如此，房贷利率下调的还包括部分非一线城市。
记者从南京地区的多家银行信贷处了解到，目前该地区首套房房贷利率在5.7%~5.9%之间，较春节之前有所下降。
除了南京，同处江苏省的苏州亦有房贷利率的调降。该地某国有大行信贷经理告诉记者，当前首套房贷款利率为4.9%。
同时，有苏州地区购房者表示，汇丰银行的首套房利率已经低至4.75%。不过，记者致电该行信贷业务负责人了解到，目前该行并非对所有小区开放贷款，具体利率也需根据申请贷款的时间确定，“我们的利率一直会变化的，现在还说不准。”
据贝壳研究院数据，月份其监测的103个重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.75%，较上月均有回落。
“上个月LPR刚调降，短期来看我们这里可能不会有大的调整。不过现在像广州又下降了，上海也不排除会跟进。”上海某大型房产中介工作人员说。
记者随后从上海、深圳银行信贷部人员处了解到，在房贷利率方面，目前暂无明显变化。不过，在房贷审批、放款等方面，排队经历漫长等待的场景已经不多见，“现在放款只需要1~2周的时间。”深圳地区某国有大行房贷经理表示，目前该行额度充足，相较此前有明显提速。
楼市回暖，未来宽松政策或将持续
实际上，房贷政策松动早有预期。去年10月，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞曾强调，银保监会保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
“当前房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，今年将呈现‘v’型走势，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有底部反弹、逐渐复苏的非常好的基础。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，受降准和降息等政策影响，房贷市场总体上以持续宽松为导向，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受记者采访时也表示，楼市稳是主基调，“今年1月20日LPR5年期报价利率调降5BP，一定程度降低购房成本；同时，国内及时对部分金融机构房贷政策执行进行纠偏；此外，各地金融机构根据当地楼市情况，因城施策合理调整房贷利率等，继续落实好楼市“三稳”任务。从楼市信贷数据看，稳楼市的一系列政策效果有所显现，房地产融资在改善，市场信心在回暖，楼市有望触底回暖。”
根据国家统计局近日公布的70个大中城市房价数据，今年1月房价数据全面转好。
新房环比增速结束四个月的负增，环比同上月持平；二手房环比-0.3%，跌幅较上月缩窄；新房和二手房同比增速分别为1.7%和0.3%，涨幅分别缩窄了0.3个和0.7个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。
“这可能与信贷开始发力有关。”交通银行金融研究中心报告指出，房地产信贷政策从去年9月底开始转暖，不过由于信贷投放量仍未发力，对于稳楼市的作用尚不明显。开年楼市成交尚未复苏，新增信贷先行放量，首先反映到价格环比跌势放缓上，楼市有企稳迹象。其中一二线新房市场复苏尤为明显，环比较上月分别回升了0.7个和0.4个百分点。
展望未来，业内人士多认为宽松政策将持续推进。
交通银行金融研究中心报告指出，预计后续各地将可能出台更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施，包括抓住开年政策红利期加大按揭贷款投放力度，对合理住房贷款需求应投尽投，放款周期有望进一步缩短。
“房地产调控稳字当头，各地政策延续因城施策、精准调控思路，确保房地产不偏离‘三稳’轨道。预计少数区域房地产面临下行风险，库存相对多，市场预期偏弱等问题，不排除房贷政策略微松绑，促进房地产平稳可持续发展。”周茂华说。综合《财经》《中国银行保险报》报道
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