小区外墙脱落居民出行“步步惊心” 如何维修？谁出钱？谁来修？

墙体脱落现场。(受访者供图）

临时搭建的安全通道。

近日，家住瑶海区中天左岸小区的居民反映，小区出现了楼体外墙空鼓、开裂、翘边甚至是大面积坠落的情况，业主出行“步步惊心”，但是一直不见维修。物业称，从去年7月开始，就曾申请专项维修资金，但是至今没有走完程序。启用专项维修资金，为何有点难？

业主反映：小区外墙空鼓、脱落一直不见维修

胡女士住在中天左岸小区，她告诉记者，早在该小区交房后不久，楼体墙面就出现了鼓包、开裂现象，甚至还有部分房屋外墙渗水。在保修期内，施工单位曾来修过一两次，之后就只有物业找的工人来小修小补，未曾有过大面积的系统维修。

据悉，该小区3-6号楼自2020年开始陆续出现外墙空鼓及开裂，但是维修工作一直没有开展。今年11月初，该小区5号楼的外墙大面积脱落，让过往的业主都担心不已。

近日，记者来到该小区探访，发现5号楼的外墙上能看到深浅不一的修补痕迹。楼栋旁，还搭建了安全通道，供业主临时通行。“这次还好没砸伤人，要是砸到人了怎么办？”胡女士很难理解，之前的墙体鼓包还没解决，这又出现了外墙坠落，为何一直不见人来修？

物业回应：业主反对声大一直无法启用维修基金

对于业主所说的情况，该小区物业工作人员也是满腹委屈。工作人员告诉记者，该小区已过了房屋5年保修期。针对3-6号楼外墙空鼓和开裂现象，早在2020年7月，物业就开始申请专项维修资金，用于房屋维修，并在2021年5月进行了公示，让业主扫码表决，但因为多数业主不同意，致使维修资金申请流程暂停，维修计划只能暂时搁置。

11月初，5号楼外墙出现大面积脱落，物业工作人员立刻让人拆除部分即将脱落的外墙，尽可能减少脱落风险，并准备再次申请公共维修资金。“整个维修资金的申请流程非常漫长、复杂，需要准备的材料很多，如果这次业主能够同意的话，申请维修资金流程上来讲会快很多，至少会比上次节省一半甚至三分之二的时间。”工作人员补充说。

不过，这一次有的业主还是反对启用维修资金，认为在房屋保修期内，开发商和施工单位没有彻底修缮到位；保修期外，物业没有尽到管理责任，不该使用维修资金。有的业主不满启用维修资金，有的业主不满维修没有进展，所以在有关质检部门的协调下，在5号楼下搭建了安全通道，而外墙何时能修也是个未知数。

部门声音申请进程取决于申请主体准备情况发生渗水时可走“应急通道”

为何启用维修资金有点难？记者联系到了合肥市物业专项维修资金管理中心。该中心信息科工作人员表示，申请流程的快慢，取决于申请主体对于申请流程是否了解、材料准备是否充分、提交和补充材料是否及时。

据了解，申请维修资金首先需要明确申请主体，由申请主体在申请系统内提交申报资料，挨户核对具体的业主信息，核对好之后提交至申请系统，并打印最终版纸质材料及业主清册送至信息科。这一步完成好后，才可以去支用科申请具体的维修项目。申请维修项目时，需要准备维修预算以及行业主管部门出具的质检报告，提交预算后系统会根据业主清册自动计算出分摊费用，申请主体需要用这个费用去进行公示。

有哪些环节容易“耽误”时间？该中心支用科工作人员表示，申请主体的变动性很大，开展申请工作的有关人员还有其他工作需要做；很多申请主体通常都准备走申请流程了，才会想到去核对业主信息，这个时候经常会发现有很多业主信息已经变更了，需要重新核实，这部分工作其实可以放到平时完成。

在公示并征求业主意见的环节，业主需要知道项目概况、项目预算以及每家每户的分摊费用，“以前还需要挨家挨户去征求意见，现在有支付宝表决系统的辅助已经方便很多了，业主扫码就可以进行表决，但是对于未成年和老年人群体仍然需要上门询问。”工作人员还说道，计算分摊后，有的业主缴纳的维修金额不够则需要补缴，这部分工作也很困难。此外，“通过申请后，超过5万元的还需要到公共资源交易中心去招标，招标时间也不可控，正常挂网时间就有20天了。”

合肥市物业专项维修资金管理中心工作人员告诉记者，只有当发生屋面和外墙渗水情况时，才可以在流程上走“应急通道”。这种“应急通道”和其他需要维修的情况相比，时间主要节省在公示并征求业主意见环节。正常情况，申请维修资金公示并征求业主意见后，需要有专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才可申请。而因屋面和外墙渗水申请维修资金，在公示征求意见时，只需要持反对意见的业主不超过三分之一即可以进入后续流程。

律师说法“谁来修”在法律层面界定很明确

小区外墙脱离，该如何归责？如何处理呢？就此，记者咨询了安徽大森律师事务所。律师闻婷婷告诉记者，发生此类事件通常需要分清情况。如果外墙脱落是由业主装修所致，则直接责任人为该业主；如和业主没有关联，那么，在建筑保修期限内的，开发商需承担直接责任，超出保修期的，由物业承担主要责任。

小区建筑外墙属于公共建面，业主缴纳了物业费，物业就有责任有义务去对公共共有部分进行管理。如果物业可以证明自己日常管理到位，那么最终则归结到具体楼栋的全体业主去承担责任；如果业主认为物业日常管理不到位，则可以通过诉讼途径去督促物业解决。若业主对该物业有不满，在有业委会的情况下，还可以通过投票表决去更换物业。

闻婷婷表示，保修期内归责到开发商时，如因开发商的修缮行为不到位，导致过保之后仍然出现了同类质量问题，那么追责问题就不再分保修期内外了。业主可以通过诉讼途径，在能证明确实是开发商没有修缮到位的情况下，要求开发商承担责任。

保修期外归责到物业时，因维修费用不小，则往往会产生需要向合肥市住房保障和房产管理局申请动用维修资金的情况。

记者了解到，在这种情况下，实施物业管理且业主大会未成立的，由前期物业服务企业申请；实施物业管理且业主大会已成立的，由业主委员会申请；未实施物业管理且业主大会未成立的物业，由物业所在区域街道办事处（乡镇人民政府）申请。

不管通过何种方式进行申请，都须明确，维修资金是属于全体业主的，必须要经过全体业主表决，并有专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才可以动用，该资金也有适用范围，必须在住宅共用部位或者共用设施设备范围内才可以。

合肥报业全媒体见习记者 任海怡合肥报业全媒体记者 陈家静/文

任海怡/摄

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