老小区加装电梯要跨过哪些坎 □
一家单位老楼加装的电梯，采用钢架结构，施工较简易。
【核心导读】
据市民政局提供的人口数字：截至2017年底，全市总人口381.25万人，其中60周岁及以上人口60.99万人，65周岁及以上人口39.35万人，分别占全市总人口的16.00%、10.32%，是全省人口老龄化发展速度较快的地区之一。据调查，目前，蚌埠市92%的老年人选择居家养老，5%的老年人选择依托社区养老，只有3%的老年人选择入住机构养老。超过60万老年人中，居住在老旧小区的占相当大的比例。
如何为老年人居家养老创造条件，老旧小区如何进行“适老化”改造，老旧小区的多层住宅楼可否加装电梯，成为社会关注的话题。
“什么样的楼可以加装电梯？”“居民楼装一部电梯要多少钱？”“住户自筹是按什么标准、不同楼层差额多少？”“政府对老小区加装电梯可有什么补贴？”
……
龙子湖区治淮街道学林鸿居小区部分业主自筹资金加装电梯的消息经媒体报道后，引发社会关注，住在多层住宅楼的老年住户对此尤为关切，纷纷向记者打听相关事项。
经过数天的调查走访，记者了解到，希望能把普通多层住宅房变成“电梯房”的业主还真不少，特别是建筑使用时间不长、地理位置较好、具备电梯安装条件、家中有老龄人口的住户。据悉，住建部等也曾发布文件，鼓励对老小区实行“适老化”改造，以改善老年人的生活条件。2015年以来，全国各地都开始了老旧小区加建电梯、改善居住条件、适应老龄社会的试点工作。安徽省首部在既有建筑上加装电梯项目2016年底在合肥市蜀山区史河路林业小区3号楼2单元上完成。去年9月，合肥市蜀山区正式发布了《蜀山区既有建筑加装电梯指南》。《指南》不仅配有加装电梯的流程图，还附上了《加装电梯暂行办法》，方便蜀山区居民参照《指南》了解相关信息，申请加装电梯。
据了解，老楼加装电梯模式主要有三种：一是产权单位或集体出资加装。二是代建租用。业主委托第三方作为实施主体，负责出资增建电梯和后续维护，业主按月或按年交纳使用费。这一模式解决了居民初次安装费用较高的问题。三是业主自筹自建。业主自筹资金委托第三方安装和后续维护，费用由业主约定分摊。
蚌埠市一家驻蚌单位去年用上级拨付的专款，为多层住宅楼加装了7部电梯。截至目前，只有学林鸿居小区的业主尝试自筹自建。
业主自筹自建住宅用电梯，需闯过哪些关、跨过哪些坎呢？
第一坎：全体业主同意
老小区加装电梯需征得多大比例的业主同意，目前暂无统一要求。学林鸿居小区2号楼1单元加装电梯向全体业主征求意见。
“我们这个单元老年人多，十户人家就有十几位老人，八十岁以上的有好几个，大家都觉得上下楼出行不方便。”龙子湖区治淮街道学林鸿居小区2号楼业主陈先生说，“我看到市里有关老旧小区改造的文件，觉得可以申请加装电梯，所以就和本单元的其他住户协商，征求大家意见。”因为家家都有老人，都有方便出行的需求，所以大家都不反对加装电梯。按比例分摊费用，基本上是按楼层由高到低确定相应的比例。协商后大家对出资比例也没有异议，就集体签订了书面意见。
“其实最早动议加装电梯的是1号楼的业主，但是几经协商，没有达成一致意见，所以让2号楼1单元抢了先。”学林鸿居小区物业负责人张圣介绍，“现在2号楼2单元的业主全都同意加装电梯，就等1单元工程结束，他们看看效果，总结经验，选择最合适的方案。”张圣说，还有几栋楼的一些业主也在观望，他们中的一部分人主要是老年人，希望尽快加装电梯。
“从学林鸿居小区以及其他小区调查摸底的情况看，多层商住楼加装电梯，相关业主意见是否一致非常关键，这一关通不了下面的工作就无从谈起。”治淮街道社区服务中心主任许劲松说。
据介绍，老小区加装电梯需征得多大比例的业主同意标准不一，有的城市如济南，是根据住建部《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》要求，需三分之二以上业主同意；有的地市如合肥，需相关的全体业主同意。后者执行时难度更大。早在2016年6月，合肥市蜀山区就出台了《既有建筑加装电梯试点工作实施方案》，以推进在既有建筑上加装电梯工作。经过征求意见和深入讨论，制订了《蜀山区既有建筑加装电梯暂行办法》，明确了5项申报条件，即申报建筑须为非单一产权住宅楼或商住楼；1990年1月1日后竣工交付使用，层数5层或以上；土地性质为国有；本幢建筑或本单元房屋全体业主书面同意；5年内未列入征迁计划。“全体业主书面同意”是最重要也是最难办的。记者看到龙子湖区某小区9个单元的加装电梯征求意见统计表，同意加装电梯的业主占48%、不同意的占42%、不表态的占10%。
学林鸿居小区的业主是按照征求所在单元全体业主意见的模式。在协商的过程中，既有业主自行协商，也有新马路社区和物业工作人员多次召集协商会，上门协商动员，才达成一致。“有时白天找不到业主，社区工作人员就晚上上门协商，最后又每家每户签字核实。”张圣说。
第二坎：确定出资比例
按楼层由高到低确定相应的比例计算出资额。普通多层住宅变成了“电梯房”，会有一定幅度的增值，或可抵销部分投资。
“一般住宅用小负荷的电梯包括安装价格十几万元，大品牌与二线品牌相差几万元，价格比较透明。”张圣说，其余的费用就是设计、施工、监理等费用，钢架结构与混凝土结构因为设计、施工要求不同，费用也有差别，去年以来，建材价格上涨，造价会有一定上浮。
据蚌埠一家电梯公司介绍，加装一部载重600-800公斤、6层层高的电梯造价在30万上下。30万的造价平均到每个住户，每户从一两万到五六万不等。对于出行需求迫切的老年人来说，愿意支付，但是年轻业主或楼层还不太高的业主，可能会觉得装不装无所谓，这就难以形成一致意见。“我们单元每层业主的出资额度有区别，”陈先生说，“基本是按楼层由高到低确定相应的比例，这个比例经过大家的协商，应该说比较合理。最后的出资额要看工程决算结果。”
住建部、财政部2015年《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》指出，未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。市住建委物业管理科负责人介绍，日前省住建厅《关于做好既有住宅增设电梯工作的指导意见》已向各市征求意见，目前尚未正式出台。蚌埠市要等省里的政策出台后，根据蚌埠市实际，制订相关实施方案。
治淮街道社区服务中心主任许劲松说，学林鸿居2号楼1单元之所以能率先加装住宅电梯，除了该单元住户大都是同一单位职工，相互之间容易沟通，意见能很快统一的原因之外，该单元住户都有稳定收入，出资几万元基本没有压力。况且电梯建成后，普通多层住宅变成了“电梯房”，会有一定幅度的增值，可以部分或全部抵销电梯投资。
第三坎：履行批建程序
向住建、规划部门提出加装电梯书面申请，提交设计方案，组织现场施工。安装后须检验合格，组织竣工验收，移交相关资料。
“征求意见表填好后，我们就请小区物业代为向上申报加装电梯项目。”陈先生说。
“因为业主为加装电梯的事讨论了很长时间，我们也做了相应的准备，所以2号楼业主来找我们的时候，物业就提供了小区规划建设的相关材料，包括小区规划图、建筑施工图、供水供电供气管网图、电信网线施工图等材料。”张圣说。
据介绍，加装电梯要准备多个材料，包括加装电梯的设计方案，工程费用的预算及分摊方案，电梯运行、保养、维修、定期检验等费用的分摊方案，电梯管理责任人(可由物业代管)等。这些材料公示无异议后，业主就可以书面向住建、规划部门提出加装申请和设计方案，向供电公司提出用电申请，涉及到消防安全和人防工程的，还需要业主到消防和人防部门备案。“我们接到居民的申请后，马上就与居民代表一起向区老旧办、区规划局等部门咨询。”治淮街道社区服务中心主任许劲松说，龙子湖区老旧居住小区整治改造指挥部办公室、市住建委物业科的负责同志对此非常关注，并到现场调研，认为居民集资加建电梯，寻求自我生活条件改善，是老旧小区改造过程中的新生事物，也符合上级有关政策，应该给予支持，探索相关经验。因省住建厅尚未正式出台相关政策，建议参照增建民用建筑相关规定，按程序向住建、规划等部门报批。“报批的过程一路绿灯，治淮街道、新马路社区的有关同志给予了很多帮助。大家都觉得这是便民利民的好事，上级部门也支持，要把好事办好。”张圣说，“但是相关的手续还有不少。”
张圣介绍，按照一般施工程序，在安装电梯施工前，业主和施工方须通知小区物业，贴出施工公告；与物业一起划定施工区域，设置施工围挡；对施工过程中可能出现的噪声、扬尘等污染要有处置办法；施工结束后要人走场清，恢复施工损坏的道路、绿化等。“该电梯投用后将交给小区物业统一管理，所以他们很在意工程质量。”
陈先生介绍，业主事前对报建程序也进行了学习，请有资质的设计单位设计图纸，请有电梯安装施工资质的单位入场建设。电梯安装后，还须经具有法定资质的特种设备检验机构，按照安全技术规范的要求进行监督检验，未经监督检验或监督检验不合格的，不得交付使用。项目完工后，业主还要组织竣工验收。竣工验收后30日内，施工单位向电梯管理责任人移交质量合格文件和有关技术资料，“要办的事很多。”
第四坎：完成施工建设
施工涉及到水、电、气、电视电话等管网改造，半平层加装对原建筑的影响最小。
“早知这么难，我就不干了。”陈先生的语气有些抱怨，也有些无奈。申报前，要准备很多材料、办理相关手续，心想开工后就是施工单位的事了，可以轻松点。哪知施工后遇到的问题层出不穷：“施工涉及到上下水、弱电、强电、天然气管道等等，光电梯井下的下水道就有好几条，都要进行改造、保护等，问题一大堆。”陈先生退休前在原单位做行政后勤工作，对基建项目不陌生，即便如此，也感到非常棘手。“2号楼的工程4月初正式开工，因为遇到高考、中考、连阴雨等情况，施工作业不能连续。”张圣告诉记者，在这期间，有的居民投诉休息时间施工扰民，有的投诉说学林鸿居小区有违建，占用公用场地建设电梯。街道社区因此多次来人，公示有关情况，找相关业主解释政策、说明原因，再三强调加装电梯项目是经过住建、规划等部门批准的工程，同时要求施工单位必须按规范施工。
昨日下午，记者在学林鸿居小区2号楼看到，电梯井的混凝土浇筑已进行到6层。现场工人介绍，由于小区内道路狭窄，混凝土搅拌车进不来，电梯井的混凝土浇筑只能靠人工完成，这样一来，施工工期延长，相应费用增加，同时也影响了周边的环境卫生。其实，这样的“窝工”对施工单位来说也不划算。
该单元实施的是半平层加装，即电梯口与两个楼层之间的平台相接，这样的设计对原建筑的影响最小，缺点是住户要走半层9阶楼梯才能入户。如采用平层设计，需增建平台另开入户门，工程量增加，好处是出电梯可以直接入户，不必再走楼梯。龙子湖区有关人员介绍，加装电梯的型号、种类有多种选择，是错层入户还是平层入户，要看加建楼房的具体房型、结构和业主的选择。有的可以接到住户的北阳台，这样就不需要破墙开门，工程量就小一些。
据了解，不少地市都把老小区加装电梯作为一项惠民工程来推广，并对此工程给予一定的财政补贴。
来自省住建厅消息，今年分配老旧小区整治改造省级奖补资金时，将向实施“适老化”改造的项目倾斜，主要用于鼓励加装电梯等适老化改造，鼓励各地引导业主实施加装电梯。在今年全省计划整治改造的449个小区中，选择符合条件的63个小区实施加装电梯等“适老化”改造试点。目前，省住建厅已经会同有关部门起草了《关于做好既有住宅增设电梯工作的指导意见》，其中有望对老旧小区加装电梯申请条件、协议签订、资金筹集等方面做出更有针对性的实施意见，对此项工作提出更强有力的指导和规范。
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