小区加装电梯，是否要所有业主同意？ 合肥市拟规定“三分之二业主同意即可”，并就此举行听证会
既有住宅加装电梯是“民生大事”，也是“民生难事”。昨天，合肥市房产局组织召开《既有住宅加装电梯工作实施意见的通知（草案）》（以下简称《草案》）听证会，广泛听取代表的意见和建议。后期，这些意见和建议将被收集整理，上报市政府，随后形成正式的方案政策向社会公布。声音：大多数人想加装电梯
张大爷和老伴今年都已经80多岁了，老两口住在蜀山区炮院宿舍小区。由于房子在四楼，二老平时上楼下楼都十分吃力。听到老旧小区可以加装电梯的消息后，张大爷非常高兴。他告诉记者，他们这个小区于2000年前后陆续交付入住，现在有几十栋楼，都是多层，没有安装电梯。小区住户不少都是老人，如果能顺利安装电梯，以后大家出行就方便多了。
记者了解到，无论是听证会上还是受访市民，大多数人都认为老楼加装电梯是一件惠民好事。合肥市目前多层老旧楼房存量较大，随着老龄化社会程度加剧，庞大的老年人群体与众多无电梯楼房的矛盾日益显著，为旧楼加装电梯成为中老年居民的强烈愿望。一些年轻的居民为了提高居住品质，也对加装电梯积极性高涨。焦点：是否要所有业主同意
既有住宅加装电梯是件惠民好事，也是一件不容易的事。对于加装电梯到底怎么搞，存在不少焦点或是争议的地方。
《草案》中提到，本幢或本单元加装电梯的全体业主为既有建筑加装电梯项目的申请人。加装电梯，意向和设计方案应当经本单元或本幢2/3以上业主同意，方可启动。
从合肥市先期开展试点的蜀山区来看，蜀山区规定加装电梯须经过本单元全体业主同意；从全国来看，目前已经出台既有住宅增设电梯相关政策的城市，在本幢楼民意征集方面，也有“全体居民同意”及“2/3以上居民同意”两种模式。那么合肥实施既有住宅加装电梯，到底是三分之二业主同意即可，还是需要全体业主同意才可启动？这成为焦点之一。
主张“全体业主同意”意见的代表认为，房屋属于私权，由于加装电梯的受益群体多属于中高层住户，而对低层住户的采光、噪音等方面产生了一定负面影响，低楼层住户如果不同意加装，也有合理理由。如果忽视这部分住户的意见，是否违背了物权法精神？
主张“三分之二业主同意”的代表则认为，从已经实施既有住宅加装电梯政策的城市或地区来看，征求业主同意是最大的难点之一。如果需要全体业主同意才可以启动申请，难度太大，不利于政策推进。案例分析加装电梯应补偿低层住户
蜀山区从2016年起率先在合肥市启动既有住宅加装电梯试点工作。目前，该区试点工作已在部分小区落地。在既有住宅加装电梯过程中，有哪些难点？又有哪些经验和建议？记者特地联系合肥市蜀山区住房和城乡建设局重点项目办主任陈龙川进行了采访。最难在于征求业主同意
陈龙川介绍说，目前，辖区内林业小区加装电梯工程已完工并顺利投入使用；长城天一小区加装电梯工程已于今年6月开工，预计在7月底投入使用。此外，汉嘉、蜀麓苑、林业小区目前已在积极推进中，有的小区已经进入图纸审批阶段。
陈龙川深刻感受到小区加装电梯并非易事。其中，最难的一关在于征求业主同意这一环节。他认为，合肥市此次听证的《草案》中提出的“三分之二业主同意”可启动，其实与“全体业主同意”在实际操作中区别并不大。因为即便“三分之二业主同意”，启动了申报，但电梯能否成功安装，还是得所有涉及业主都同意；如果有业主提出异议，最终也很难落地实施。确立低层住户补偿机制
陈龙川表示，他在推进试点工作的过程中，也深切了解低层住户的心声。加装电梯后，确实在采光、通风、噪音等方面会对低层住户造成一定的负面影响。加装电梯如果要顺利推进，他觉得有几点可以借鉴：首先，要将对低层住户的补偿，写进政策文件。
其次，可以引入第三方机构对楼栋市值进行评估。不同地区的环境、地段、经济收入有差异，补偿标准也应该有所调整，相应地制定补偿标准和政策。
此外，应进行“优化设计”，以专业的力量化解低层住户忧虑，比如采用观光透明电梯减少对采光影响、使用IC卡出入电梯、电梯井加装隔音板等多种优化方案，减少对低层住户影响。报建流程要尽可能优化陈龙川表示，既有住宅加装电梯的报建涉及规划、建设、质量监督、消防等多个部门，牵涉到不少法律层面的问题，耗时较长。从目前该区实施的情况来看，一部电梯从征求意见到最后投入使用，前后达数月。合肥市的《草案》中提出多部门会商制度，这是个很好的措施，将大大节约审批时间，提高审批效率，也将提高百姓的积极性。
同时记者也了解到，在优化流程方面，外地的一些做法也可以借鉴。比如广州荔湾区搭建起联合政府、企业和志愿者的一站式服务平台，居民群众可以在这里全方位了解旧楼宇加装电梯的筹备方法、技术要求和申报程序等信息。除了政府部门工作人员，服务中心还邀请了辖区内一批有成功加装电梯工作经验的业主，作为志愿者参与咨询服务工作。与此同时，服务中心还优选十家优秀电梯企业进驻。从加装电梯申请到最终加装成功流程链条上的所有环节，在这里都可以一站式找到。
季云冈新安晚报安徽网大皖客户端记者胡霞利
□评论讲邻里情不如摆平利益分配
旧楼加装电梯，讲邻里情不如摆平利益分配。若要摆平利益分配，起码要实现两点：一是利益表达机制要健全，二是建立起有效沟通管道。
问题是目前的电梯加装，这两方面都做得还不够。比如“三分之二业主赞成”的规定，成为赞成加装业主的“利器”，但少数派的利益和诉求，也必须得到尊重。加装电梯事大，社区和谐邻里和睦事更大。不能说法律有利于我，就霸王硬上弓；住户利益不一致，就必须走调解渠道。但由谁出面来主持协调？如果住户不愿谈怎么办？目前单靠住户和街道的办法，可以说效果并不理想。在协调利益、主导调解，甚至引进新的利益主体，加快安装进程方面，政府部门应该扮演更多角色。
近年来媒体上不少文章都在鼓吹“业主自治”，但现实就是小区自治能力不健全，平时收个管理费都收不齐，装电梯那么大件事，你要一下子让大家其乐融融，面对面平心静气，恐怕很难实现。在加装电梯的问题上，有关部门若真拿出决心和魄力，立标准、定规范、推典型，积极转变自身角色，从指导者、旁观者，变成协调者、促成者，那么加装电梯或许并没有想象中那么困难。
其实国内已有城市在政府主导下，引入市场化原则，取得了很好的效果。像上海市，试行首幢多层老房子加装电梯时，政府出一部分，住户出一部分，再利用六层加一层变七层，底楼居民搬住七楼，底楼出售给街道做老年活动之家所得费用，三部分凑在一起，完成改造项目。总结起来就是：“政府为居民做公益、受益业主不掏钱、投资承建者有微利。”政府积极介入，行政与市场手段一齐上，未尝不是一条可借鉴的路子。麦嘈（摘自《南方都市报》，有删节）
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