申请“房屋养老金” 未来有望“刷脸”表决
物业专项维修资金，通常被称为“房屋养老金”，其重要性可见一斑。但在实际操作中，老百姓普遍感觉申请难、使用难。在今年合肥市“两会”上，政协委员李焰红对此提出建议。6月27日，政协提案督办会走进合肥市房产局，针对老百姓关心的问题，展开面对面讨论。
【疑问】 房屋养老金为何躺着睡大觉？
自2000年起，合肥开始实行房屋专项维修资金制度，2010年成立物业专项维修资金管理中心，并出台了管理规定，明确使用维修资金应具备的条件。李焰红调研发现，在物业专项维修资金使用上，存在诸多难题。
业主想要动用房屋“养老金”，并不是轻而易举的事。李焰红发现，小区业委会成员申请维修资金往往不能一次性办结。物业服务公司为业主申报，程序繁杂，耗费人力、精力，因此主动性不强。没有业主委员会和物业服务公司的小区，由所在的街道社区代为申请，如果不出现非常严重的房屋质量问题，几乎无操作的可能。
同时，按照相关规定，共有设施设备维修需要征求2/3以上业主同意。这样的“门槛”，是否过于苛刻？李焰红了解到，许多业主民主参与小区事务的意识不强，业主委员会难以征集到2/3以上业主同意的表决票。
此外，维修实施难、后期续交难、物业管理服务企业角色错位等，都是物业专项维修资金存在的问题。李焰红认为，当业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%时，按规定应当续交。但是，现行的专项维修资金政策，对续筹问题表述较为笼统，也成为申报维修资金的瓶颈。
【第三方机构】 “代办业务”目前已开通
由于种种原因，市民申报物业专项维修资金很困难。那么，可否允许第三方机构来代办？对于李焰红提出的此项建议，市房管局进行了回应——“代办业务”，目前已经全面“开通”了。
如何解决申请难，让“养老金”动起来？市房管局表示，针对申报主体的客观情况，以及申报主体在申报过程中存在的困难，主要从三个方面着手解决。首先是用科技换便捷，市房管局对全市物业专项维修资金管理系统进行全新设计升级。经过升级后，基本上采用了智能化傻瓜式模块设计，申报主体只需凭密钥登录新系统，按界面提示，对应输入相关信息内容，即可完成项目申报工作，一次性办结。
同时，市房管局也在探索推进维修资金使用项目申报窗口前移至区相关职能部门，纳入属地管理，这样既可以方便申报主体就近办理业务，又能更好地解决申报主体在项目申报过程中可能产生的各种矛盾的调解工作。
对于李焰红提出的委托第三方机构代为申报的建议，市房管局表示，目前也已经这样施行了，比如业委会委托施工单位代做项目设计、物业公司委托电梯维保单位代做电梯维修项目预算方案等，取得了非常好的效果。
【刷脸】 探索在线表决人脸识别技术
动用物业专项维修资金，需要全体业主进行表决，而且有严格的人数规定。李焰红建议，是否可以将“双三分之二同意”改为“双三分之一不同意”？或者依托网络技术，进行电子投票，以解决“表决难”问题。
市房管局表示，为提高业主使用物业专项维修资金决策效率，已经优化了表决的流程。现如今，业主大会在管理规约和业主大会议事规则中，可采取集合表决、异议表决、默认表决和委托表决等4种表决方式。
针对市民反映强烈的共用屋面、墙体渗漏现象，为缩短维修报批时间，降低业主损失,在《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》中，特别制定维修项目是共用屋面、墙体渗漏的, 维修资金使用方案需公示7天。在公示期间，业主反对意见未超出三分之一的，则视为同意，有效解决了“双三分之二”表决难题。
“正在探索研发在线表决人脸识别、系统平台签字等新技术，将进一步降低维修资金使用表决成本。”市房管局介绍说，在不久的将来，市民或许可以通过“刷脸”，来使用物业专项维修资金。
【高峰未至】 续筹资金已提上议事日程
合肥物业专项维修资金的使用，是从2010年逐步开始和普及，目前还有许多新建小区尚未到启动使用维修资金的时候。市房管局坦言，到目前为止，全市物业专项维修资金使用还未真正进入高峰期。
现如今，市民关注的焦点，还停留在物业专项维修资金的使用上。至于续交的矛盾，还不是十分突出。目前，全市还没有一个小区用光物业专项维修资金，发生需要续筹的情况。只是在个别项目使用上，有个别业主交存的数量不够本次维修的分摊，基本由申报主体追缴，都能完成。
李焰红认为，从长远来看，当物业专项维修资金不足时应当续交，可以从以下几方面来续筹：从小区的公共收益中按一定比例进行提取弥补。没有公共收益时，对其续筹的资金来源应当予以明确；从物业服务费中按比例进行缴存；业主分季度或年度根据房屋面积按比例进行续交。
对此，市房管局回应说，未来三至五年，随着电梯、消防设施等的大量使用，续筹矛盾将越发显现。在现行的政策中，虽然对物业专项维修资金续筹有明确的要求，但仍然不够完善。对此，在制定《物业管理条例》的同时，市房管局将完善制度，确定切实可行的续筹方式，明确责任主体。
合肥晚报 ZAKER合肥记者 罗敏
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