土地制度巨变!这次楼市要变天?
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1月15日,2018年全国国土资源工作会议在京召开,国土资源部长、国家土地总督察姜大明讲话。姜大明强调,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。政府将不再是居住用地唯一提供者。与此同时,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。
探索非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地,宅基地“三权分置”,实际上开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。传统房地产管理模式是将土地资源集中于政府手中,地方政府主导土地招拍挂转让,开发商负责建房。而随着新的改革举措实施,非房地产企业依法取得使用权的土地,用以建设住宅,将实现多元主体的住房供应,也是对土地市场的松绑与放权。
武汉大学法学院教授、物权法专家孟勤国表示,探索宅基地的“三权分置”,需要在前期制度安排上清晰设计、严密部署,引导宅基地使用权的适度“放活”,尤其预防一些地方的农民在宅基地使用权流转后,占用耕地建房现象的出现。
中国人民大学公管学院教授严金明表示,从“适度放活”的表述来看,可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区,尤其是大城市周边的农村地区,进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。
不过,姜大明在讲话中也专门强调,“城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破,要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。”对此,多位受访专家及业内人士均表示,这意在避免试点向商业地产开发滑进,宅基地使用权的开发将更多围绕租赁等形式展开。
实际上,不仅是宅基地的利用,此次会议对于如何深化农村土地改革的系练性、整体性和协同性,从而增加农民财产性收入、促进乡村振兴,也作出具体部署。具体来看,会议提出,要统筹农村集体经营性建设用地入市盘活利用闲置农房和宅基地,统筹缩小征地范围与农村集体经营性建设用地入市。这其中,在当前建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的背景下,如何使集体土地开发利用与住房制度改革结合起来,则是本次会议另一个受到广泛关注的内容。
据悉,为增加租赁住房供应,构建购租并举的住房体系,拓宽集体经济组织和农民增收渠道,按国土资源部、住房城乡建设部部署,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
对此,中原地产分析师张大伟认为,应当注意区别住宅用地多元化供应和商品房住宅土地多元化供应之间的区别。后者目前的唯一来源仍然是国有土地的招拍挂。而此次会议更多鼓励集体土地权属不变前提下的租赁土地供应,这将对集体土地价值有非常大的提升作用,同时也会对城市租赁市场带来巨大影响。
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