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合肥“高溢价”卖房难实现 高价拿地房企选择低调等待

新安晚报 2017-12-22 10:20 大字

新安晚报安徽网 大皖客户端讯在2015年下半年以及2016年的那一波房地产大行情中,合肥土地拍卖市场十分红火。很多地块拍卖时人气兴旺,地价颇高;不过被开发商拿下后却又大多低调,有的甚至犯了入市“拖延症",集体面临“尴尬"。这背后是什么缘故呢?

昔日:高价地势头“凶猛"

对于 2016 年的合肥楼市,很多人都还记忆犹新:房子热销,房价节节高,买房几乎成为“全民焦点"。

与之息息相关的土地市场,也成为大家津津乐道的话题。在房价的拉动下,2016 年合肥土地市场红火,不少地块都卖出高价。记者统计显示,2016 年,合肥市域出现了近 20宗高价地块,分别从总价、单价、楼面价刷新了各区(县)历史记录。这其中,地块总价最高的为 76.89 亿元;单价最高的达 2850 万元/亩;楼面价最高的达 22103 元/㎡。这些地块中绝大多数楼面价均超过 1万元/㎡。其中,滨湖、包河、庐阳、高新的最高住宅楼面价都已经突破了1.5万元/㎡。

金隅南七里售楼部及项目外景。

金隅南七里售楼部及项目外景。

事实上,不只在合肥,2016 年高总价、高单价、高溢价率“三高"地块普遍出现在一二线城市,30 多个城市刷出 340 宗左右单价、总价高价地块,数量创历史新高。

现状:高价地面临“尴尬"

土地在去年引发极具热度的话题,而后人们发现,这些高价地块在今年大多低调了起来,多数没有了声音。仔细来看,这些高价地中,大多数或多或少面临着尴尬的境地。

尴尬一

拿地价格高,售价不能高

去年 10月份以来,关于商品房销售“限价",各部门陆续出台政策。比如合肥市物价部门有规定:开发商如申请办理备案,且备案价格低于区域内同品质、同类型房源平均备案价的,开设绿色通道,即报即办。也就是说,开发商如果定价低于区域内同品质、同类型项目,将得到政府鼓励。合肥市国土部门也有规定:地块办理住房销售备案价格,不得高于区域内 2016 年 10 月31 日前同品质、同类型项目最高备案价格。商品房交易网签备案方面,合肥市房产部门也实行分级备案制度。不少购房人和业内人士均表示,成交价超过 1.5 万元/㎡的房源备案等待时间较长。

合肥的高价地块楼面价绝大多数超过了 1 万元/㎡,不少都突破1.5 万元/㎡,有些超过了 2 万元/㎡。合肥的高价地块所拍出的价格都刷新了区域的历史最高价,但未来备案的价格却不能高于当时最高备案价格。这就意味着,开发商拿地价格高了,但是销售价格却无法高起来。如此一来,这些高价地块的利润空间就被大大压缩。反过来说,如果开发商想谋求更高的利润,选择入市的时机就很有讲究了。这也是不少高价地块选择“蛰伏"的原因。

尴尬二

邻居地便宜,定价很纠结

去年 11 月 30 日的土地拍卖会上,国土部门出台规定,合肥土地拍卖方式将进行改革,开发商拿地分为举牌应价、书面报价、摇号三个阶段,其中书面报价不得高于或等于区域历史最高价,否则属无效报价。这一举措直接“按住"了地价。自此以后,合肥土地拍卖再没有出现高价地块。相反,一段时间之内,合肥市土地拍卖市场还出现低于预期价格的低价地。

比如去年 10 月 28 日的合肥土拍上,碧桂园以 620 万元/亩的价格拿下新站 XZQTD211号地块,楼面价 仅 为 4650 元/㎡ ,溢 价 率 仅 为63.16%。而同区域、相隔不太远的楼面价最高地块是单价达 1520 万元/亩,楼面价 10363.58元/㎡,溢价率 280%。在保证相同利润的情况下,低价地项目理论上会比高价地项目定价低,开发商在销售时定价有了更灵活的空间。而相比之下,高价地无论是定价还是销售,都较为被动。这种情况还不在少数。合肥对地价“限价"后,不少区域都出现了类似情况。高价地块“站岗"的风险增大了。

尴尬三

限购加限贷,购房者少了

去年 10月,合肥市出台住房限购政策以来,将大批非合肥户籍人士挡在了购房“门槛"之外。这使得合肥楼市的购房群体直接出现“缩水"。加之政策调控之下市场大行情发生变化,购房人观望氛围浓厚,出手变得谨慎。而合肥的高价地项目基本定位于中高端改善房或豪宅,其客群定向高净值人群,这一群体范围限制更紧,如此种种使得这些项目中的不少预期销售较为困难,有的甚至处境艰难。

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未来:明年入市会降价销售吗

目前来看,已上市销售的高价地项目出现分化,有的卖得不错,有的蓄客艰难。2018 年,合肥市场上上一波楼市、土市热潮下产生的高价地块将大概率入市销售。它们的销售前景如何?有没有可能降价销售?或者是有其他出路?

记者观察到,此前一段时间,合肥有些高价地项目已经快速上市。不 过 其 中 有“ 亏 本 "之 嫌 。 比 如2016 年 4 月 28 日,阜阳丽丰以 1480万元/亩竞得肥西[2016]5 号地块。住宅楼面价 10090.86元/㎡,高于当时同地段商品房售价,是典型的“面粉价高于面包价"。2016 年 12 月,该项目高层定价 1.4万/㎡且还有其它优惠;随后,该项目又实行“特价房"销售,房源备案价格下调至高层“1.2 万元+"、洋房“1.3 万元+"。这一价格已十分接近楼面价。2016年 7 月 29 日,金茂联合新华以 2370万元/亩竞得高新区 KI2-2 号居住用地,住宅楼面价 16159 元/㎡。项目原计划打造科技住宅,业内分析认为其入市价可能会超过 2.5 万/㎡。今年 11月,该项目首批房源备案价正式公开,已经不再是精装房,而是毛坯出售,高层均价 20881.98元/㎡。滨湖区的文一塘溪津门项目用地是合肥总价最高的地块。楼面价最高为 19835 元/㎡,之前曾有消息说入市价会到 3 万元/㎡。不过后来首开精装高层均价约 2.2 万元/㎡,洋房均价约 2.4万元/㎡。这一价格被不少购房者当作“捡漏"的价格。

安居客房产研究院首席分析师张波认为,不少高价地块项目开发商选择的是主动拖延。2016年高价地中,有些是合作拿地。这类合作拿地的往往都是品牌房企,而且国企和品牌房企联合拿地更是屡见不鲜,这些地块短期回本获利的压力较小。为了获取丰厚利润空间往往对于上市时间点更为关注,2017 年甚至2018年上市对于这些地块可能并非最佳时机。因此,暂不上市可以被视为“蛰伏"策略,目的是后续更好的入市时机带来更好的回报。

房企拿高价地的最终的目的还是赚钱,但这并不代表其开售前期的房源也必须销价大于成本,整个项目达到预期才是房企的目标。对于资金压力巨大且资金高周转的房企,“三限"之下“断腕求生"亦属正常,在开盘时价格接近甚至低于盈利底线或许是必走之路。当然不同实力以及背景房企对于地块本身的变现获得时间要求、融资的时间成本都差异巨大。“等待"对于部分房企可能是未来更好的赢利预期;对于另一部分则可能是加速自身风险的快速积聚。

本组稿件由新安晚报安徽网 大皖客户端记者 采写

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