35城十年房价涨跌榜显示 上海涨了六倍 七城不涨反跌
35个大中城市过去十年房价涨幅排行榜
十年，一个轮回。以2008年金融危机房价大跌为起点，以2017年这一轮的房价暴涨为终点，数据显示，这十年里，并非所有地方的房价都一飞冲天，甚至有7个城市实际房价不涨反跌
1七城十年房价不涨反跌
这十年，大中城市的房价出现大分化。
一线城市里，上海涨幅高达610%；作为二线城市的厦门，涨幅也高达559%。在这些地方，十年前一套100万元的房子，如今已经升值到700万元左右。
然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到100%，垫底的银川，十年涨幅只有81.86%。
涨幅不到100%，意味着什么？我们可以对比城镇居民可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入是15781元，而到了2016年，这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。
通过简单剔除收入涨幅，可以得到各城市十年房价实际涨幅。有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。这意味着，在当地买房，这十年，不赚反赔。
这7个城市里，最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市，宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，房价长期处于停滞状态。2016年以来该市房价虽有一波上涨，但整体涨幅仍未跑赢收入。
2广州被北上深远远抛下
作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。
2008年，广州房价与北上深还在同一条起跑线——1万元左右；而到了十年后，当北上深房价全部突破5万元时，广州房价却还在3万元左右徘徊。
十年房价涨幅只有240%，不仅远低于北上深，而且跑输了厦门南京合肥。为何会出现这种局面？一个原因是广州经济竞争力在衰退，无论是人口吸引力还是经济竞争力，都弱于北上深。
另一个原因更为实际，这就是城市基本盘大。广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人；而深圳的面积相当于1/4个广州，却住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。
还有一个原因，广州2010年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。
上述因素，导致在这一轮暴涨中，广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨，北京、上海2016年初开始上涨，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。
虽然这一波从涨幅上看，广州已经超过了上海，但是由于过去几年的相对衰弱，广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。
3杭州没有想象中那么热
南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这6个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。
从涨幅上看，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均不到200%。
作为一线城市呼声最高的杭州，十年房价涨幅仅为172%，出乎很多人意料。其实很正常，杭州房价并非那么坚挺。
2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋；2014年，全国楼市走衰，杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持，杭州房价才再度走上暴涨道路。
这说明，过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。
4合肥厦门为何涨得这么猛
其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。
2008年，厦门房价只有5000多元，而到了2017年，一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值，还是涨幅，都超过了作为一线城市的广州。
而合肥，2008年的房价只有3500多元，2017年达到1.3万元，十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由近两年贡献的，2008～2015年间相对稳定，而2016年和2017年这两年就贡献了149%的涨幅。
厦门和合肥为何涨得这么猛？原因并不相同。厦门的主要原因是城市体量太小，城区面积也小，不到广州的1/5，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。
合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥房价暴涨之前的3年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。在2016年，买房要走后门就已经成为合肥的标配。
5东北西北房价涨幅垫底
再说弱省会城市。房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会（沈阳、哈尔滨、长春）全部在列，而西北城市（西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川）也几乎无一遗漏。
这十年，东北经济增速都位列全国后排，而且人口大量外流，房价既失去短期支撑，也失去长远支撑。
西北城市，无论是作为龙头的西安，还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐，表现都不太如意。
上述状况反映出过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代，谁离口岸最近，谁就能获得最多的全球市场分工机会，珠三角长三角在加工制造业上的突出表现，就是很典型的例子。
未来，随着高铁的推进，铁路物流成本将不断降低，西安有望依靠西北的龙头地位，在经济和房价上，获得不错的发展。
6分化时代谁能笑到最后
中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来，随着城镇化的进一步推进，无论是南方省会还是北方省会，都还能获得农民进城的人口增量，所以在房价上都尚有一定的支撑。
但同时要指出的是，经济增速换挡，东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业，实现产业转型升级；西北城市则受制于经济缺乏根本驱动力之困，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济的“新常态”中被抛弃。经济如此，房价也如此。本报综合整理
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