为何集体土地建租赁房13个试点城市是咋选的租赁房建好后将租给谁能否降低高房价高租金跟“小产权房”有啥区别五问集体土地入市

济南时报 2017-08-31 14:44 大字

继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。

我国土地种类

国有土地

★一般指城市的土地★所有权归国家★使用权由国家掌握

13个试点城市

北京上海南京杭州厦门武汉合肥郑州广州佛山肇庆沈阳成都集体土地

★一般指农村和城市郊区的土地★分为农用地（如耕地）、建设用地（如宅基地）和未利用地（如荒地）三类★所有权归农民集体★使用权归农村集体经济组织及其成员为什么推出集体土地建租赁住房？

在房价、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长期紧张，导致这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，地王频现；另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量已经触顶，唯有集体建设用地入市，才能在缓解城市供地压力的同时，盘活农村最大一笔资产。

在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭看来，构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快我国城镇化进程，有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。

为什么选这13个城市试点？

为什么选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点？分析人士认为，本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快城市，对需求侧的把握极为精准。

“此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。”国土资源部土地利用司负责人对记者说，作为人口净流入的代表性城市，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。

据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21％，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

链家研究院院长杨现领认为，对于住房库存较为短缺、人口净流入速度较快、房价较高、服务业占比超过50％的城市，需要通过发展租赁市场以保证住房供给。

将满足什么群体的租房需求？

“集体土地上建设租赁住房，主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上，这个试点政策主要是面向供给侧的，要解决三个一亿人的需求。”南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定对记者说，从2014年到2020年，江苏省将有800万农业转移人口进城落户，仅在南京江北新区就有50万农村人口市民化，这将给住房保障带来巨大需求。

事实上，为增加保障性租赁住房的供应，2012年1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。

作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市，几年来北京、上海项目效果良好，增加了住宅用地来源和租赁住房供给，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。“从试点的有益经验看，能够支撑扩大试点工作。”国土资源部土地利用司负责人说。

对于平抑高租金影响几何？

受访的业内人士认为，13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。

“租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上，从而降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源。”杨现领说。

据易居智库研究总监严跃进测算，国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二，加上如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40％至70％，对平抑市场价格将产生较大影响。

“房租下降的前提是获取项目的成本下降，政策从供给端进行改革，扩大租赁房来源，对短期租金的上涨会有所抑制，也有利于降低开发成本，我们会密切关注，积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

杨现领建议，未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费，以保障各项租赁利好政策的落地，从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。

与“小产权房”有什么区别？

在回答“试点有哪些刚性约束，何以说与“小产权房”完全不同”的提问时，国土资源部土地利用司负责人30日对记者表示，试点方案中两项内容需要着重强调：一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不占用耕地。二是发挥政府主导作用的同时，必须尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

该负责人表示：“我们注意到，目前网上有极个别声音提到‘小产权房\’问题。集体租赁住房与‘小产权房\’有本质区别。一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。集体租赁住房，用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划‘三大规划\’，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。‘小产权房\’本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。”●新闻时评

集体土地入市须放大三红利

农村集体经济组织今后可以开发建设运营集体租赁住房，落实试点这一新的土地政策要着眼于放大三大红利。

过去，我国农村土地不能直接转化为城市住房用地，以至于农村土地资源利用受到限制。实施这一政策后，试点城市可以从乡镇集体建设用地中寻求新的住房租赁用地，这将进一步缓解城市供地压力，促进城市租赁住房结构逐步调整。

如今，北京、上海、广州等城市商品房价格之昂贵，让普通百姓难以承受。通过增加租赁住房的土地供应，有助于商品房和租赁房的均衡发展，促使住房市场向租售并举转变，有助于激活房屋租赁市场，以及降低普通百姓的租赁住房成本。

不仅如此，集体土地上建设租赁住房，还可以盘活农村土地资源，有利于增加村民集体收益，可以繁荣乡村经济。以往，农村集体建设用地利用率比较低，这些集体建设用地入市，有利于提高土地使用效率，让农村集体建设用地价格更趋合理，盘活农村土地资源，带动农村经济发展，也让农村集体得到实惠，使农民的钱袋子鼓起来，促进农村居民的城市化。

农村集体建设用地入市不是一时救急之举，而是为了建立长效机制，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑，助力房地产业长期稳定发展。因此，推进试点工作必须立足长远、善作善成，争取放大红利的同时，还要着力避免出现歪嘴和尚念经的情况，尤其是耕地红线不可逾越，环境底线不容突破，不可借机开发小产权房。

（综合新华社电）

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