长租公寓站上市场风口 万科泊寓打造城市青年家
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立秋后的合肥，依然酷热难消。而时不时突袭而来的狂风暴雨，让人们领略到了大自然的力量。
8月22日傍晚，一则《方案》的公布，在合肥房地产市场掀起巨大波澜。
当天晚上和之后几天，从报纸到广播电视，从传统媒体到网站，从微信公众号到微博等新媒体，《合肥市住房租赁试点工作实施方案》正式发布及其影响，占据了重要的版面、时段和位置，吸引着无数合肥人的目光。
这是促进房地产市场平稳健康发展的具体举措。
而万科泊寓，主动顺应政策导向，已在合肥住房租赁领域领风前行。用安徽万科总经理王昂的话说，“长租公寓这个项目，万科做的是长期生意。”
住房租赁应时而出 上应政策下惠百姓
提到租房，其实人们并不陌生。
跨越五千年历史文明的合肥，在进入新世纪后，迈上了发展的快车道。其连续多年位居全国省会城市前列甚至第一的经济增速，让合肥一跃成为全国瞩目的明星城市。
这是一组昂扬向上的数据：仅从2011年到2016年，合肥GDP由3636.62亿元增长到6274.3亿元；财政收入由623.77亿元增长到1114.11亿元；固定资产投资由3386.28亿元增长到6501.17亿元；社会消费品零售总额由1281.32亿元增长到2445.70亿元……
相当于五年再造了一个新合肥！
随着合肥经济实力的快速攀升和知名度美誉度大幅增强，来合肥就业、创业、学习的人急剧增加。有关数据显示，2011年至2016年，合肥全市共新增就业人数90余万人，即平均每年近20万人在合肥就业；在肥高等教育在校生由每年50余万人增加到近63万人。
租房，是大多数新合肥人融入这座城市的第一选择。
个人租房市场在合肥一直比较火热。从遍布大街小巷的房屋中介机构就可见一斑，从火热的网上中介平台就可见一斑，从不断攀升的租房需求就可见一斑。
“刚到合肥来上班，工资也不高，也没什么积蓄，还买不起房子，租房是最好的方式。”刚参加工作的小杜如是说。
住房租赁，潜力巨大，市场广阔。大力发展住房租赁市场，势在必行。
但是，租房市场的一些乱象，让许多像小杜这样的新合肥人有所顾虑。
规范住房租赁市场，迫在眉睫。
今年5月,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。
7月,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。
万科董事会主席郁亮表示,中国房地产行业真正到了一个新阶段,租赁市场前景广阔。“租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,万科已经开办长租公寓1.2万间至1.8万间。”
北京工业大学社会学系教授李君甫表示,北京等一线城市的常住人口租购比例约为4∶6,这意味着40%的居民靠租房生活,接近发达国家标准。所以,租赁市场是中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,从政府角度而言,租赁市场的发展有利于购租并举住房制度的建立,让住房回归居住功能,有利于平抑房价,促进房地产市场平稳健康发展。
合肥迎来住房租赁新局面
人民日报海外版说道，在“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下，中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，而是将真正确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制创造环境。
虽然“长效机制”长什么样儿，暂没有官方说法，但万变不离其宗，长效机制的目标，无非就是要使住房回归居住属性，无疑，发展租赁市场就是达到这个目标的一个行之有效的方法。
8月22日傍晚，《合肥市住房租赁试点工作实施方案》正式发布，成为全国第10个发布方案的城市，此前，已有广州、杭州、成都等9个住房租赁试点城市发布了试点方案或介绍方案主要内容。
《方案》提出，2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成保基本、促公平、多层级、可持续的住房租赁保障制度体系；基本建立国有租赁企业为引领、社会租赁企业为基础的住房租赁服务市场；基本建成信息共享、功能完备、监管有力的住房租赁交易服务监管平台。
根据《方案》，合肥将从培育市场租赁主体、多渠道筹集租赁房源、构建服务和监管体系等方面促进住房租赁市场发展。
完善规范住房租赁服务。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度，优化备案流程，简化备案手续。租赁合同备案证明可以作为居住证办理、工商注册、义务教育、社会保障等公共服务的房屋使用依据。
最让人们关心的是，《方案》明确住房承租人享有的社会公共服务权利。要求相关部门出台配套政策，明确住房承租人在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务等方面享有基本公共服务。
第一时间看到《方案》内容的王昂，露出了开心的笑容。“从《方案》中，我们看到了政府大力发展住房租赁市场的信心，我们坚定了在合肥发展泊寓这个长租公寓品牌的信心。”比如说，方案中提到，“引入规模较大的房屋租赁企业进入合肥市场，支持房屋租赁企业合并重组做大做强。”“支持房地产开发企业开展住房租赁业务。”“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在落实国家相关税收政策基础上，探索个人住房出租综合征收税率法；对达到一定标准、符合政策的住房租赁企业给予奖补；鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融政策支持；支持住房租赁企业申请国开行贷款、发行企业债券、申报专项资金”，等等，这些对于企业来说，都是重大利好。
泊寓，不仅是居住的场所，更是年轻人交流的平台、温馨的家园
链家研究院认为，未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。
2011年，万科集团就提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。
在合肥，长租公寓、互联网共享公寓等也相继出现。作为新出炉的12个住房租赁试点城市之一，合肥市目前也已经有将近80个长租公寓品牌。
作为较早进入合肥住房租赁市场的房企，安徽万科早在去年就在合肥开展了长租公寓业务。
“长租公寓这个项目，万科做的是长期生意。”王昂说，合肥是全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和全国性综合交通枢纽、长三角世界级城市群副中心城市，这样的城市属性对人才的吸引力可见一斑。“继上海之后，合肥成为全国第二个获批建设‘综合性国家科学中心\’的城市，可以预见，一定会有越来越多的年轻人选择留在这样充满活力的城市，那么如何能让他们留下来，且更加快乐地生活，这是我们做这项事业的初衷。”
拿出最好地段的房子来做长租公寓，需要的是勇气和魄力。合肥泊寓事业合伙人许君说，泊寓在合肥的第一家店是从万科金域国际租了一层写字楼，作为长租公寓的房源。万科金
域国际，位于寸土寸金的五里墩区域，这里交通便捷，下楼步行五分钟就可以到公交站，步行七分钟就可以到地铁站，过了五里墩立交桥就是繁华的三里庵商圈，紧邻的就是高端住宅小区金域华府。
经过重新装修改造，这层写字楼被分隔成84套公寓，每套面积大约25平方米，对外以1300元/月的价格出租，目前的入住率能达到95%。
房屋，居住是最基本的功能。而泊寓，不仅是居住的场所，更是年轻人交流的平台、安全的港湾、温馨的家园。
一走进泊寓，首先进入的是一片公共活动区域，有茶吧、书吧、台球室、观影室、公共厨房等，迎合了年轻人的口味。“我们这个区域都是免费的，一到下班时间，这里就非常热闹。”许君说，相比一般的公寓，泊寓主要还是面向刚刚大学毕业的年轻人和一些进入合肥的高层次人才。“目前泊寓的租客年龄主要集中在18岁至35岁，以刚刚参加工作或者即将毕业的大学生居多。一般来说，公寓管理方会在租户入住前，对其进行简单的背景调查，只有符合相关标准的租户才能获得入住许可。除了年龄上的要求，租户还需要具备专科以上学历。”
“谁家要是做饭了，一声招呼，大家都来蹭饭吃，有的时候大厨还没吃上饭，好菜已经被吃完了。主人也不在意，都是年轻人，就是要热闹。”作为泊寓的管理员，小王已经与大家打成了一片。“谁今天高兴了，谁今天伤心了，谁谈上对象了，谁失恋了，他们总是第一个跟我说。”
在泊寓，管理者通过对身份的验证，确保了居住者的安全。“到我们这的住户，刚毕业的我们都要他提供毕业证明，工作的需要提供就业证明材料。”
便捷，是泊寓的又一特色。“我们有个泊寓APP，从预约看房，到入住，到吃穿住行，到物品维修，都可以通过APP实现。”
“和年轻人在一起，是件很快乐的事。我们是在用情怀做事。”许君说。
既要情怀 也要效益
不过，各路资本的踊跃难掩住房租赁市场正在面临的问题。合肥学院房地产研究所副所长凌斌将它们总结为：长租公寓市场资金需求大、融资难、盈利能力有待提高。
长租公寓是一个前期需要投入大量资金的行业。对于房企而言，长租公寓的利润远远比不上销售商品房。
以合肥泊寓金域国际店为例，该店总面积为3500平方米，仅前期各项投资就高达1600万元，其中装修改造成本就高达1500元/平方米。
路途并不轻松，但万科义无反顾。“长租公寓市场潜力巨大，当前又有政策利好，是房产企业转型的重要途径。”王昂说，从房源获取上，万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、政府、村集体等业主手中，获取闲置厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。“长租公寓运营本质上是资产管理，未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。”
目前，泊寓已与高新区签订协议，正式入驻高新区，规划房间达566间。“这些房间将满足不少刚从学校毕业的年轻人和进入合肥的高科技人才等住房需求。”而今年，泊寓计划要开设房间2000余间。
长租公寓，已站到风口之上。
合肥泊寓，继续领风前行。
·荆盈·
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