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逾20城出现首套房贷利率上浮! 或加速楼市降温

安庆晚报 2017-08-05 11:53 大字

在严厉的楼市调控政策以及银根收紧的背景下,影响房价的最大因素房贷及房贷利率,进入了严控期,收紧情况堪称史上最严。

记者调查显示,当前热点城市房贷不仅放款时间普遍延长,房贷利率尤其是首套房贷利率也明显上浮,不少城市不仅仅是取消房贷利率优惠,而且在基准利率4.9%的基础上还有所上浮。

在房贷利率变化背后,是楼市调控和货币、信贷政策共同作用的结果。

历史数据显示,房贷利率的变化与房价存在着密切关系。近十年的数据可见,不论是房价,还是住宅成交面积,都和个人住房贷款利率呈负相关;随着调控步入深水区和多重作用的叠加,预计未来房价将进一步松动。

不可避免的上浮

在经历二套房利率普遍上浮后,一线城市和热点二线城市的首套房利率也上浮明显。

调查显示,目前包括北京、上海、广州等大部分城市在内,今年内都多次收紧了房贷政策,部分银行将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。

热点一二线城市均列其中。数据显示,6月份北上广深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的区间范围内,北京首套房平均利率达到4.97%,超过基准利率。

据记者不完全统计,7月出现首套房利率上浮现象的城市共有20个,包括四大一线城市和部分二线城市,如合肥、厦门、南京、杭州、武汉、苏州等。芜湖、连云港、惠州、中山等三线城市也有银行将首套房贷利率在基准基础上提升5%-10%不等。

以这轮最早开始调控的深圳为例,工行、招行、建行、农行、交通银行等大行均已取消首套房贷利率折扣优惠,执行基准利率;兴业、民生银行等首套房贷款利率则上浮10%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,房贷利率提高或者拉长贷款审批周期等,与商业银行流动性以及需要管控房贷风险等有关。

融360数据显示,目前全国超八成的银行无首套房利率优惠,超过32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05至1.2倍不等。

中原地产首席分析师张大伟表示,房贷利率进入历史最严时期。“首套房贷款出现基准利率上浮,这种情况几乎不曾有过。”

从近十年的楼市调控来看,首套房贷利率的变化在7折至基准之间,极少出现上浮超过基准利率的情况,而此轮调控以来上浮越来越多。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,这轮房贷利率上升始于2016年四季度,至今仍保持着上升趋势

考虑到政府不会放松对楼市的调控,并且短期内银根将持续收紧,金融去杠杆依然将继续,易居研究院报告认为,个人房贷利率还将持续攀升,今年11月可能达到5.1%左右,届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起,持续上升时间将达到一年左右,上升0.6个百分点。

房贷利率影响房价

历史地看,此轮房贷利率上升的原因,与2009年6月份至2011年间的利率上升原因不同,而与2012年9月份至2014年三季度的上升更接近,都存在楼市调控和流动性因素。

杨红旭认为,限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去,未来半年和一年,货币、房贷、资金面,将成为热点城市楼市降温的主导性因素。

分析历史数据发现,前两轮房贷利率上升区间内,都出现了房价和房屋成交面积的下降,呈现负相关关系。

事实上,“与房贷利率相伴而来的一系列楼市调控政策,它们共同构成了一套‘组合拳\’,对房价和房屋成交面积产生了影响”,杨红旭认为。

考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似,以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度,已经全面超过2011年和2014年,杨红旭认为,热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势,并于11月前后出现房价负增长,其下行时间将比2014年更长。

此外,房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本,将直接影响其购房贷款的积极性,降低购房杠杆率。易居研究院数据显示,全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升,2016年四季度刷新历史最高值,达到46.4%,2017年一季度,该指标小幅上升至46.8%,二季度回落至43.9%。

多位业内人士认为,房地产信贷持续趋紧,当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道,预计下半年个人房贷余额同比增速将进一步放缓。

值得注意的是,购房杠杆率也与房价走势密切相关。通过比较2008年至2017年全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现,房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系,杠杆率越高,房价涨得越快;反之亦然。

2017年3月份,一部分三四线城市出台调控之后,2季度居民杠杆率明显回落,房价涨幅也明显放缓;下半年来看,随着降杠杆的推进,全国房价涨幅还将继续回落,甚至出现环比下跌。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟判断,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌。

21世纪经济报道8月3日消息

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