服务瑕疵不是拒交物业费理由
■ 本报星级记者胡明兵
“小区物业管理混乱，没人打扫楼道，路灯坏了好多天也没人修，明年我也不想交物业费了。 ”近日，长丰县岗集镇一小区居民向记者倾诉。
小区物业管理不到位，垃圾未及时清理等管理、服务瑕疵，能否成为业主拒交物业费的理由呢？相关专家认为，首先，业主需要区分其所反映的物业服务问题，是否属于合同约定的物业公司应履行的义务。部分业主存在“物管公司就是管理小区内一切事务”的错误观念，不属于物业服务范畴的事项也要求物业公司解决。其次，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业公司有问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链，若有证据证明物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约，较难成为业主拒交物业费的合法理由，但可以成为法院判定物业公司减收物业费的依据。
记者了解到，有些业主向物业公司反映小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，并要求维修，但物业公司拒不维修或者维修不合格，于是业主拒交物业费。
这时应具体情况具体分析，如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内，则由建设单位维修；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人维修，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业公司维修，物业公司可使用小区住宅专项维修基金。若业主有证据证明物业公司不履行或者不完全履行物务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务时，法院可根据《合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费。
另外，有些业主以房屋质量存在问题，如房屋漏水、墙体脱落、玻璃破裂等为由拒交物管费。商品房存在质量问题是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的交纳则属于业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。通常情况下，开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不为对方承担民事责任。因此，业主因此拒交物业费没有依据。
由此可见该居民想以小区物业管理混乱、路灯坏了没人修等管理瑕疵拒交物业费，如果物业公司将该居民起诉至法院的话，该居民很难胜诉。若对物业公司不满意，不应采取长时间拒交物业费的方式来对抗，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业委会反映，通过业委会与物业公司沟通，还可通过业主大会解聘和重新选聘物业公司。
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