购买房屋没过户 拆迁时被卖方要求退房赔钱 经历三场官司 终于讨到“说法”
十多年前购买了一套房子，十多年后却经历了三场官司。因为这套房子，购房者不但被要求“退房”，还要赔偿卖方的“房屋占有费”。
三场官司后，购房者虽然“归还”了房屋，但也讨回了应有的公道。
1圆了住房梦拿了“两证”却过不了户
秦方是桂林某科研企业的职工，2005年，他所在公司的一位主管蔡美有一套房屋准备出售。经过现场看房，秦方很满意。这套房子在科研机构家属区内，是单位向员工集资筹建的“集资房”。秦方觉得知根知底很有保障。经过商讨，秦方与蔡美签订了《房屋转让协议》，以55000元的价格买下该房。随后蔡美将房屋“两证”（房屋所有权证和土地使用权证）原件交给秦方，腾空了房屋。
顺利入住后，秦方还是有点放心不下。原来蔡美当时只是给了秦方“两证”，没有办理房屋过户及房屋上市交易审批手续。同时，购房时蔡美说自己离过一次婚，秦方也担心这套房子的产权不清楚。但蔡美告诉秦方，房屋所有权证和土地使用权证只有她一个人的名字，保证没有纠纷。而且交房后蔡美也把“两证”交给了秦方，秦方这才打消了疑虑。
后来蔡美调离该科研机构，秦方再催着办理过户时，她总是以出国、出差、求学等理由推脱。
考虑到“两证”交到了自己手上，还有亲属从中作保，秦方也不好再催蔡美，反而主动替蔡美跑起审批申报等事宜来。但原集资筹建单位回应秦方，这套房属于“房改房”，根据政策，需要蔡美亲自提出上市交易的审批申请，蔡美不主动申报，单位就不能审批，房改部门和房管登记部门也办理不了上市交易手续和权属登记变更。
秦方无可奈何，只能继续等待，这一等就是10多年。
2房屋要拆迁有人回来“抢”房子
秦方没等来过户，却等来了拆迁。
2017年2月，秦方这套房所在的家属区被列入政府危旧房改造项目。根据改造实施方案（初稿），拆迁后会对权利人进行补偿。按照补偿方案，秦方所住的房屋预计拆迁补偿单价为7100元/平方米，总补偿金额预计接近50万元。
秦方接到通知前往相关部门进行权利登记，但负责登记的部门告知，由于他居住的这套房屋还未办理过户手续，所以秦方不能以自己的名义进行登记。这下秦方坐不住了，他不得不想方设法再次找到蔡美。
蔡美问清情况后却并不着急，只是叫秦方拍摄“两证”照片给她，不明所以的秦方按蔡美的要求将“两证”照片发给了她。本以为蔡美就此会帮自己解决这个拖延已久的麻烦，没想到秦方等来的是更大的麻烦。
2017年5月，蔡美突然向秦方单方面发出了《解除房屋转让协议通知》，紧接着用秦方提供的“两证”照片向桂林国土资源部门对“房屋权属证书”进行了挂失。2017年7月，蔡美拿着补办的房屋权属证书来到秦方面前，告知秦方房子已经“回到”了自己手上，要求秦方归还房屋。
毫无心理准备的秦方被这突如其来的情况搞懵了，他忍无可忍向七星区人民法院提起诉讼，要求确认自己和蔡美签订的《房屋转让协议》有效，让蔡美立刻依约履行房屋过户的义务。
但法庭上的蔡美准备充分，她不仅拿出了一张秦方从没见过的《财产分割协议书》，说明与房屋共有人江利离婚时已将该房分割给江利，还搬出了在售房过程中从没露过面的前夫江利，让江利证明当年转卖房屋时不知情且不同意转卖该房。
3购房者被要求“还房”
秦方陷入了被动，但他也向法院提供了一番说法，希望能扳回局面。原来秦方因为蔡美百般推迟过户，他四处打听得知，当初蔡美与前夫江利离婚时，本来想把房子分割给江利，但江利没有接收，而是以此抵扣了子女抚养费。因此房子始终在蔡美名下，且江利未参与房屋出售过程。秦方认为江利当初就是默许蔡美将房屋转卖给自己，也默认房屋实质上属于蔡美一人所有的事实。
但秦方只能提供自己的想法，却缺少证明这一说法的证据，庭审的质证结果与秦方所期待的完全相反。同时根据该房的交易政策，秦方和蔡美的协议也不能说即时生效。2017年11月，秦方这场官司以败诉告终。
秦方正为如何进一步维权一筹莫展时，蔡美也提起了诉讼。这次蔡美向秦方要房、要钱。蔡美以自己和共有权人江利的名义共同起诉秦方，要求解除《房屋转让协议》，让秦方支付该房屋15年的占用费及相关利息十二万三千多元。
秦方打起精神积极应诉。七星区法院在审理第二个案件的过程中围绕《房屋转让协议》的效力和违约责任，进行了重点审查。法院查明，秦方在房屋《转让协议》签订及履行过程中不存在过错，《协议》未生效或不能生效的责任归于蔡美未履行促使合同生效的准备义务，秦方居住、使用该房屋是基于《协议》成立后产生的合同效力，属于有权占有，不承担任何侵权损害赔偿责任。
2019年5月，桂林市七星区人民法院作出判决：判令解除蔡美与秦方签订的《房屋转让协议》，秦方于三个月内返还房屋，驳回蔡美、江利其他诉讼请求。
4买房人返还房子获赔39万
经过两个官司，秦方对自己面临的问题逐渐清晰起来，他决定再一次提起诉讼。秦方要求蔡美和江利共同退还房屋转让款，并承担自己的损失六十余万元。
蔡美辩解说，对于未做房屋上市交易审批申请问题，自己曾经到单位申请过但没给办，这与单位的书面复函内容相矛盾，法院未予采纳。对于未办理房屋权属证书登记变更问题，蔡美说因江利不同意出售房屋故不能办理。但是，法院认为这不能免除其擅自处分与江利共有房屋造成《房屋转让协议》不能生效的过错责任。
最终，七星区人民法院从三个方面给出了答案。
首先，《协议》存在违约问题。违约产生的原因是蔡美签订《协议》时的不诚信，以及履行《协议》时的不积极，最终造成《协议》因无法继续履行而被解除的结果，使善意履行一方蒙受损失，因此违约方应当在善意履行方所受损失范围内承担违约赔偿责任。其次，蔡美是本案唯一的过错人。秦方既履行了合理审查的义务，又积极履行了合同义务，不存在过错。不过秦方拿不出江利与蔡美共谋的证据，故江利不能视为共同过错人。第三，秦方要求的可期待利益的金额，应以第三方评估机构对涉案房屋作出的市场估价，减去原购房款成本。
2019年10月，七星区人民法院作出第三次判决：蔡美返还秦方购房款五万五千元，赔偿秦方可期待利益损失三十九万余元。2020年6月，桂林市中级人民法院作出维持原判的终审判决。
终审判决后，秦方已向法院申请强制执行，假如蔡美没有其他可供执行的财产，那么这套让她争夺了三年的房子可能被列为强制执行物遭到拍卖。
（文中人名均为化名）
记者苏文娟
通讯员李旻余慧晶
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