住了12年 “自家房屋”被要求“如数奉还” 一审法院判决：宅基地不允许转让给非同一集体经济组织成员 《房屋转让协议书》无效 购房者将房屋返还给售房者 售房者退还

2006年下半年，原桂林市七星区穿山乡某村的村民罗建及其妻子刘静将自家位于该村的一栋二层自建楼房卖给了王川，双方签订了《房屋转让协议书》。自此，王川一家便在此安家落户。

可没想到，12年后，该村面临拆迁，罗建夫妇却一纸诉状将王川告上法庭，请求法院确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，要求王川返还房屋。随后，王川提出反诉，请求法院判令罗建夫妇返还购房款62000元，并折价补偿房屋翻建费用200000元，因涉诉房屋被征收得到的拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用归王川所有。

七星法院经审理认为，双方签订的《房屋转让协议书》无效，王川将房屋返还给罗建夫妇，罗建夫妇将购房款退还给王川。由于目前拆迁产生的房屋拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用的数额也无法确定，在本案中也不予处理。

“自家房屋”被要求“如数奉还”

上世纪90年代初，罗建从已去世的父母那里继承取得了涉案房屋地块的旧宅一座。罗建年轻时便进城务工，在市区成家立业，很少回家。因旧宅年久失修，罗建于1996年经桂林市穿山乡政府，桂林市规划局批准后，拆除旧宅新建二层楼房一栋，并于2006年将这栋新建的砖混结构的房屋（房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米）的房屋卖给了非本村村民的王川。因是农村房屋，在房屋出售给王川之后，过户手续一直没有办理。

2016年8月，涉案房屋所在的自然村的土地被政府征收，并即将开始旅游城项目建设，该房屋在被拆迁的范围内。征收就意味着补偿，而补偿的对象自然是拥有本村户籍，享受村民待遇的村民。征地消息传来，这埋了十几年的隐患便爆发了。随后，罗建夫妇要将房屋要回。

对于他们的此举，王川气愤不已，住了十几年，早已是“你家变我家”，怎的一征地，就成了“你家还是你家”，并且当初《房屋转让协议书》可是白纸黑字写得清清楚楚，“如果该房今后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归王川所有”，“王川违约，王川不得向罗建索还购房款和定金。罗建违约，罗建不得向王川索还房屋及移交的一切权利”。

于是，王川向法院提起了反诉，要求罗建夫妇返还购房款、折价补偿房屋翻建费用，并且因涉诉房屋被征收得到的拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用归王川所有。

罗建则认为，王川不是本村村民，当初的转让行为违反了法律规定，因此《房屋转让协议书》是无效的，故而起诉，双方自此开始了拉锯战。

法院判决《房屋转让协议书》无效

经查明，涉案房屋只有建筑证，建筑证上的名字为罗建，在《房屋转让协议书》自被签订后至今，该房屋未能办理过户手续。《房屋转让协议书》签订后，王川开始生活，居住在涉案房屋内，并对该房屋进行了添附。2016年8月11日，涉案房屋所在的和平村委会周家自然村的土地被政府征收，涉案房屋在被拆迁的范围内。

七星法院经审理认为，根据我国《土地管理法》的规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有。“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”。宅基地仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，不允许转让给非同一集体经济组织成员。

最终，法院判决双方签订的《房屋转让协议书》无效，王川将房屋返还给罗建夫妇，罗建夫妇将购房款退还给王川。

但是，这房屋转让协议可是当初双方自愿签订的，如今说反悔就反悔，难道就一点责任不用承担吗？

主办法官表示，罗建夫妇明知涉案房屋宅基地不能转让给本经济集体组织成员以外的人仍然转让，而王川明知涉案房屋宅基地属于集体经济组织仍然购买，对于合同的无效双方均存在过错。历经十余年，涉案房屋宅基地升值并存有巨大利益后，罗建才以合同违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但违反了诚实信用原则。因此法院认定对于《房屋转让协议书》无效，罗建夫妇承担80%的责任，王川承担20%的责任。

至于王川诉请的翻建涉案房屋费用，翻建可能是事实，但是其未向法院提供证据证实翻修所花费的费用，没有具体数额，法院无法处理。

而房屋补偿费、安置费、搬迁费等费用，因还没有签订拆迁协议，其数额也无法确定，在该案中也不予处理，王川可待上述费用的数额确定后另行起诉。

这一场因征地而起的闹剧也暂时落下了帷幕。可是，这样的结果让王川无法接受，十几年来的生活被打乱，如今一朝改变，那今后家在何方？因此，王川向桂林市中级人民法院上诉。

主办法官坦言，当前城市的发展快速，市区的土地紧张，不少人将目光转向了郊区农村。农村空气清新，房价较市区也便宜，有着较大的吸引力，但因农村房屋无法过户，购买仍需谨慎。（文中人物均为化名）

记者蒋璇通讯员吕潇然

新闻推荐

“我们沿着改革开放之路奋力前行” “中国酿酒大师”胡建飞带领燕京漓泉成为中国顶尖啤酒企业

胡建飞□本报记者徐莹波文/摄人物档案：胡建飞，广西首个“中国酿酒大师”、中国啤酒工业杰出企业家、广西劳动模范、广西...

桂林新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播桂林正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。