会员群热问解答不得不防,买二手房的4大陷阱
记者_于玲收集整理
新房价格不断上涨,价格相对便宜、即买即住的二手房,成为不少购房者置业选择。与此同时,二手房交易中的各类纠纷也凸显出来。为了让购房者在二手房交易中,避免不必要的麻烦和损失,居桂林选取了二手房交易过程中4个典型案例暗藏的“陷阱”,给您提个醒。
租赁人有优先购买权
案例:张先生有套房屋一直出租给李先生,张先生最近打算将此房屋出售。经介绍张先生与一位买家达成了买卖意向,双方签订了购房合同,张先生这才通知承租人李先生,租赁期满后不再续约。谁知李先生表示他也有意购买该房,而张先生未通知他就和第三人签约,按《合同法》规定应视为无效。
提醒:根据《合同法》规定,同等条件下,承租人对租赁房屋有优先购买权。出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前通知承租人。因此,若出租房屋有意出售,应在出售前通知承租人,以免横生波折。
确认有无共有产权人
案例:市民张先生从李先生手中买了一套二手房。签订了购房合同后,张先生支付了一部分购房款。但在办理过户时,张先生才知道这套房屋的出售并没有经过房屋共有人李先生妻子的同意。李先生妻子得知此事后起诉至法院,法院最终判决该房屋买卖合同无效。
提醒:二手房交易中,与张先生有相同遭遇的人不少。不少卖房者并非唯一房主,只是房屋产权共有人或者只有使用权。事实上,二手房交易中,不仅有“假房主”,还有假房产证、假信息等。因此,购房者可以到房屋登记管理中心查询,确认“二手房”转让人的主体资格,确定房屋转让人是否是该房屋的唯一产权人。
如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。如果存在房产的共有人,购房者应确认该房屋交易是否经过所有产权人同意,并要求卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。
合同应约定义务履行顺序
案例:房主杨女士与购房者刘先生签订了一份二手房买卖合同,将自己一套仍有银行未解款项的房屋卖给刘先生,刘先生支付了5万元定金,双方约定杨女士先办理银行解押手续,刘先生再支付首付款。而没过多久,刘先生发现了一套更中意的房屋,想与杨女士解除合同。杨女士以刘先生违约为由,没收了刘先生支付的定金。而刘先生认为,杨女士没有按合同约定去银行办理房屋解押手续,杨女士违约在先,需向刘先生支付双倍定金。
提醒:二手房买卖中,常会涉及买卖双方各自所要履行的义务,诸如买方支付首付款,卖方办理银行解押手续,买方付清房款,卖方办理产权过户手续等。合同中应明确各自义务履行的先后顺序,以及办理的具体时间界限,以便出现纠纷时确定责任。
本案中,若杨女士在约定办理银行解押手续期限届满前,明确表示或自己的行为表明不办理银行解押手续,或在约定办理银行解押手续期限届满后未办理,经刘先生催告后仍未办理等,刘先生有权单方解除合同,杨女士应双倍返还定金给刘先生。而如果是刘先生因自身原因,单方面解除合同,则杨女士有权没收刘先生的定金。
防止中介扮买主吃差价
案例:杨先生想卖房子,于是找到一家中介公司。起初杨先生报价80万元,但中介称这个价格很难出手。经过中介的劝说,他将价格降至75万元。然而一周后,经纪人告诉杨先生,有位买家只肯出价72万元,如果杨先生同意,该买家可以一次性付款。杨先生留了个心眼,利用周末走访了几家中介,发现附近同样面积的房子,成交价没有低于78万元的。最后,杨先生在另一家中介公司成功以79万元的价格,出售了自己的房产。
提醒:事实上,一些中介经纪人在找到价格较低的房源时,往往还不断向房主压价,如果房主急售,真的同意以较低价格出售,店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式,再次加价将房子出售,赚取差价。
建议不管是买方还是卖方,交易中要尽量做到透明,最好坚持买卖双方、中介三方见面。无法见面的情况下,要求中介公司出具卖方的委托合同,一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时,在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料。
再就是多方了解信息,买卖双方应了解周边房子的价格是多少,近期房子是否会升值,以此大致估算房子的价格。
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