本报解读《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法》 四大亮点
亮点1共用设施维修计入服务成本
相关条款：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取)，列入物业服务成本或者物业服务支出构成。
利好：物业公司提高对小区的管控力度，使业主居住更安全、更舒心。
现状：当前，桂林部分物业公司将公摊水电费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等，都纳入单独收取费用中，业主常常反映看不懂，由此引发双方的摩擦。
业内分析：物业共用部位、公共设施的日常运行所产生的水、电等公共能耗费用，分摊给业主，业主往往不愿意。而对于物业公司来说，也不利于节能降耗。新疆广汇物业管理(集团)公司广西区总经理杜胜利认为，小区路面、地下停车场、电梯等公共场所的照明费用、小区绿化等所使用的水费均分摊给业主，不利于物业公司节能降耗，往往会造成公用水电的浪费。而《办法》明确了公摊的水电费用纳入物业服务费用中，使物业能对公共领域的水电费用进行调节、操控。
随着桂林高层住宅增多，人们在享受电梯带来便利的同时，电梯如何安全、平稳地运行是高层小区业主最为关心的问题。桂林恒信之平物业总经理李建兵表示，现在不少小区将电梯维护外包给维保公司，如果按照当前电梯维护费用纳入物业服务费用的做法，物业公司大多从尽可能压低电梯维护成本的角度来选择维保公司，这在一定程度上会增加电梯的安全隐患。同时，随着电梯使用年限的增加，等到电梯需要更换，物业费用却无法承担时，小区业主只能动用维修基金，而维修基金是固定的，用完就没有了，那么最终损害的是业主的利益。《办法》明确将电梯专业维护保养和年检费用单列出来收取，物业公司可以选择信誉更好的维保公司，为业主提供更安全、更可靠的电梯使用服务。
亮点2不再收取业 主装修押金
相关条款：业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)，不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。
利好：和谐业主和物业之间的关系，双方如发生纠纷，可通过协调、走法律途径解决。
现状：目前，桂林不少小区业主在装修时会被物业要求收取一定数额的装修押金，另外，有些小区物业将会收取装修服务管理费等。
业内分析：鉴于物业没有执法权的情况，为防止业主在装修过程中损坏公共设施、或因装修不合格而影响其他业主利益，又难以追责的情况出现，目前桂林大多数物业公司都向业主收取一定的装修押金，数额在数百元至上千元不等，但新出台的《办法》要求，物业公司不得以任何名义收取装修押金、装修管理费等。不少业内人士认为，这一条款的出台，将有利于和谐业主和物业的关系。深圳市彩生活物业管理有限公司广西事业部助力总经理黎兆乐表示，在业主实际装修过程中，押金对物业追讨物业管理费用作用不大，反而诱发双方矛盾。业主损坏公共设施后，也不会因为这个条款就不用负责。像花样年·花样城一期交房没多久，正赶上《办法》出台，他们立即严格按照《办法》的要求执行。而李建兵也指出，业主如果在装修过程中进行违规装修，或损坏公共设施的，物业公司有权向其追讨相关费用，如果业主拒不支付的，还可以通过法律途径，走司法程序进行追讨费用。
亮点3小区停车费不得随意涨价
相关条款：住宅小区内车辆停放服务实行政府指导价管理；车辆停放服务收费标准由车位使用人(承租人)与物业服务企业或建设单位在规定的基准价格和浮动幅度内以合同形式约定。依法成立业主大会后，车辆停放服务收费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。业主在自己拥有产权的封闭式独立车库内停车不缴纳车辆停放服务费和车库物业服务费；车辆停放服务收费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。已收取车辆停放服务费的，不得再收取车位物业服务费。
利好：能有效制止一些小区巧立名目收取各种停车费用，以及抑制小区停车费乱涨价的行为。
现状：在桂林的一些小区，权属开发商停车租赁费用虽然有明确的收费标准，但不少小区实际收取的月租金却往往高于这一标准。同时，对于已经拥有封闭式独立车库产权的业主来说，还要定期交纳清洁费、车位管理费等其他杂费。
业内分析：住宅小区的停车位属于小区的配套设施，但一些经营者以产权属开发商，或以车位租赁费为名而随意提价。《办法》不再纠结产权在谁，属住宅小区内停车收费的，都纳入政府指导价范围，但不同小区物业服务等级、提供服务标准、停车场设施设备有所不同，各地区可制定本区域的基准价及浮动幅度。
而对于已拥有小区停车位产权的业主，将不再交纳车辆停放服务费和车库物业服务费。据物价局工作人员介绍，一直以来，桂林不少小区的车位管理费，并不在物价部门的规定收费标准范围内，而是属于市场协商定价范围。《办法》的出台，能有效地制止小区巧立名目收取各种停车费用，以及抑制小区停车费乱涨价的行为。
亮点4物业收费按“星级”定标准
相关条款：按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，上浮标准8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，可上浮5%。
利好：鼓励物业公司提供更好、更优质的服务，调整物业费用有法可依。
现状：当前桂林政府指导价收费标准很低，即使有业委会也很难让业主同意提高价格，许多物业公司都是自己消化不断提升的成本。
业内分析：采访中，不少物业公司负责人对该条款拍手称赞，因为这在鼓励先进的同时，也为物业费用的调整提供了法律依据。桂林市目前执行的物业服务收费标准制定于2008年9月，收费标准按照房屋管理、设备设施维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等条件分为4个级别。多层住宅的收费标准在0.3-1.0元/平方米/月之间；高层带电梯住宅的收费标准在1.1—1.5元/平方米/月之间，每个服务等级对应的收费标准为基准价格。具体的收费标准可根据实际情况上下浮动15%。
近年来，物业公司的运营成本在不断上升。消费指数的增长加大了物业管理企业的管理成本；作为一个劳动密集型行业，物业管理企业的人力成本在总支出中的平均比例为60%，不断调高的最低工资标准和社保缴费基数，也导致物业管理企业的劳动用工成本呈现急剧上升之势。
桂林一家物业公司负责人指出，由于收入没有增加，成本却日益上涨，于是一些物业公司另想“歪招”，违规侵占小区内广告、停车费等收入，违规使用维修资金；有的则疲于应付员工不停跳槽流动的现象，根本无暇顾及提高物业管理水平。而每况愈下的服务，又增加了业主的不满，不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由，拒付管理费。就这样，物业公司逐渐走入一个怪圈，收费越低、服务越差；服务越差，越收不到管理费用，影响了整个物业管理行业的水平提升。
李建兵表示，《办法》的出台，在很大程度上促使物业为业主提供优质的服务，而只有当业主真正感受到物业管理水平的提高时，“优质优价、质价相符”的消费理念，才能被广大业主所接受。(王璇)
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