第一节大破大立迎接新桂林
1999年,建设中的桂林市中心广场。Photo/资料图片
第三章 黄金时代
■翁兆云
“从此,桂林历史翻开了崭新的一页。在2.78万平方公里的桂北大地上,476万桂林各族人民在新的市委、市政府的领导下将创造新的辉煌,迈向新的世纪。”
——摘自1998年11月8日《桂林日报》
1998年1月4日下午3时10分,桂林市中心广场所在地(原桂林市体育场)人头攒动。时任桂林市委书记姜兴和大声地念着倒计时“10、9、8、7……”,时任桂林市市长李金早按下了起爆按钮,中心广场所在地最后两个旧建筑被爆破拆除。
1月8日,中心广场正式动工,掀起了改革开放以来桂林最大规模城市建设的序幕。自此,桂林开始了持续3年的城建高潮。那个时候桂林市民最直观的感受是,处处在拆房子,到处在修路,整个桂林市区俨然一个大工地。
“桂林城建不能再走小打小闹、修修补补的路子,小打小闹难成大器,慢慢腾腾只会贻误时机。不破不立,大破才能大立。”这是当时桂林市主要领导在不同场合、不同地点反复强调的一句话,也反应了那个时期桂林市城市建设的指导思想“大破大立”。
与以往零散的旧城改造不同,此次桂林城市的建设是一个系统性工程,主要分为两大方面内容——环境治理和城市建设。涉及面之广,投入之大,影响之深远,前所未有,在一定程度上决定了未来20年城市的基本框架。
仅1999年至2002年三年时间,桂林市实施城市建设重点项目就有100余项,新建或改造的城市道路近200条,新建、扩建桥梁19座。其中,解放桥、中山路、中心广场、正阳步行街、两江四湖等工程均成为新时期桂林的城市名片,影响至今。
始于世纪之交的这场城市建设运动,彻底改变了老桂林“南北一条路,东西一座桥”的城市格局,也改变了“桂林山水甲天下,城市建设如乡下”、“一个美丽的姑娘穿着一件破衣裳”的城市面貌。新的城市架构已成型,城市空间被极大扩展,初步展示出现代国际旅游城市的面貌。桂林也由此被中央电视台评为2004年度中国最佳魅力城市。
支撑桂林市开展如此大规模的城市改造,除了当时从上到下对建设桂林、改变城市面貌的巨大期盼外,还与上一年发生的一次历史性事件有着非常大的关系。
此时的桂林,已经不是那个只有数十万城市人口的小城市,而是一个以桂林市五城区为核心,下辖周边12县,拥有476万人口的大桂林。“大破大立”的城市建设也是献给新桂林的一份大礼。
时针拨回到1998年11月8日,这是一个载入桂林城市发展史册的日子。伴随着雄壮激昂的中华人民共和国国歌在桂林市体育馆响起,新桂林市成立暨全市干部大会在这里召开。会场庄严肃穆,与会人员衣着整齐,人们带着激动的心情迎接这一历史时刻的到来。
1998年之前,桂林市人民政府与桂林市地区行政公署同驻桂林市办公。桂林市下辖五城区及周边两县(秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区、临桂县、阳朔县),桂林地区下辖灵川县、全州县、兴安县、灌阳县、永福县、资源县、平乐县、荔浦县、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县十个县域。分散管理带来了诸多矛盾和问题,特别是影响了城市的统一规划、建设和管理,也不利于漓江风景区的保护。
因此,1998年广西壮族自治区决定桂林市和桂林地区行政区划合并,组建新的桂林市。1998年8月27日,国务院批复同意《广西壮族自治区人民政府关于桂林市和桂林地区合并组建新桂林市的请示》。9月4日,广西壮族自治区人民政府正式下发《关于桂林市和桂林地区合并成立新的桂林市的通知》,《通知》指出,按照国务院的批复精神,原桂林市和桂林地区合并,成立新的地级桂林市,市人民政府驻象山区榕湖南路。新的桂林市辖原桂林市的秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区、临桂县、阳朔县和原桂林地区的灵川县、荔浦县、永福县、全州县、兴安县、灌阳县、资源县、平乐县、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。各县(区)原辖区不变。至此,一个崭新的桂林应运而生。
1998年11月8日,《桂林日报》发表了一篇满富激情的社论:“从此,桂林历史翻开了崭新的一页。在2.78万平方公里的桂北大地上,476万桂林各族人民在新的市委、市政府的领导下将创造新的辉煌,迈向新的世纪。”
地市合并后,1998年末全市总人口达到477万,全年国内生产总值达到257亿元,桂林市的综合实力上升到一个新台阶。
1999年,是新桂林发展的起点,也是桂林房地产行业新的开始。桂林许多地产人对“1999”这组数字有着特殊的情怀,就如同人们时常会记起1992年那个春天。因为从这一年开始,房地产行业迎来了又一个春天,而且这个春天持续时间之长,对行业影响之大,超出了许多人的想象。
从1999年11月开始,桂林市正式取消福利分房。住房制度从根本上实现了转变,房改新政摧枯拉朽,势如破竹。
对于桂林市的房地产开发企业来说,他们迎来了前所未有的发展机遇。不仅是因为房改带动了市场需求的迸发,新桂林的城市建设也给他们提供了足够大的舞台。在这个舞台上,形形色色的演员竞相登场,借助时代赋予的天时地利,尽情歌舞,如鱼得水,创造了一个个奇迹,演绎了一个个故事。后来,人们将接下来的十余年称作桂林市房地产发展的黄金年代,1999年则是发展元年。
房地产行业从诞生伊始就与城市建设有着千丝万缕的联系,可以说,如今呈现在我们面前的这个城市,几乎是房地产开发企业一砖一瓦堆砌起来的。政府借助房地产行业的发展改善城市居民居住条件,改变城市面貌,完善城市基础配套。房地产行业依托城市建设、经济发展而不断壮大、繁荣,这是一个双赢的局面。
如此大规模的城市改造必然需要巨额的投入,就算地市合并后,启动如此大规模的项目也并非易事。
1999年6月16日,桂林市发布《中共桂林市委员会桂林市人民政府关于加快城市建设的决定》(下称《决定》)。《决定》中对桂林市城市建设的目标、任务、原则、步骤、措施进行了详细论述。
在具体措施中,有两条内容与房地产开发息息相关。在筹措建设资金内容中提出:“运用多种融资方式解决城市建设的投入问题,加快基础设施建设,盘活城市的土地资源与房产。”在第19条内容中,对加大住宅建设,促进经济增长作了重点阐述:“大力推进住宅建设,推动城乡经济发展。加快城市住宅小区建设,基本解决人均居住面积6平方米以下住房困难户的住房问题。消除城市危房,提高居民住房质量。新建居住小区要严格按规划实施,做到规模足够、配套齐全、环境优美、物业管理良好。要以完善的供房体系,化住宅潜在需求为有效需求。以此带动相关产业的发展,拉动城乡经济增长。”
从《决定》中可以看出,当时桂林市建设者已经意识到房地产开发在城市建设中的重要作用,并加以利用,将房地产行业作为经济发展的一个重要引擎,带动其他行业发展。
财政部一位驻广西的专员曾写过一篇名为《桂林城建缘何多快好省》的文章,发表在2004年10月15日出版的《当代广西》。文章指出:“桂林虽然进行了前无古人的规模城市建设和改造,但花钱不多。200多项工程总投入只有220亿元(包括安置拆迁居民30多亿元),其中财政性投资只有31亿元(包括国债11亿元)。政府负债总额与大规模建设前的1998年相比并没有增加。”
当时桂林市每年可用于城市建设的资金不过5000万元,如何能够在短时间内筹措数百亿元的城市建设资金,这是决定城市改造能否完成的关键。
桂林市提出一个“取之于城,用之于城”的方案,即充分地利用城市资源,通过各种渠道筹措资金。其中重要的一条便是“捆绑招商,以房补路”。投资开发房地产项目的企业,同时负责、出资把项目周边的路、桥等基础配套修好,政府在税收、土地等方面给予一定优惠。
最终的结果是一方面旧城改造完成了,破旧低矮的房屋变成了崭新的楼房;另一方面,修路、修桥的资金问题解决了。最后,房企通过开发项目、销售商品房获得了发展机会,激活了本地的房地产市场,又促进了地方经济的发展。
最典型的案例是当时正阳步行街的开发。据记载,这里旧时是桂林做衣行、纸扎铺、铁器行、梳篦行集中的地方;政府机构巡抚署和各省会馆、庙会、公馆、教堂也汇集在这里,是桂林市政治、商业、文化和戏剧娱乐中心。
1999年,桂林市政府计划将其改造成商业步行街,对其经营权进行拍卖,最终桂林市一家房地产开发企业以9800万元成交。随后仅用一年时间就建成了一条集旅游、购物、休闲、娱乐为一体的商业步行街。2000年1月1日对市民开放。政府不但没掏一分钱,通过与房地产开发相结合,还赚了一笔。建成后第一年(2001年)便实现税收231万元。
而竞得步行街经营权的这家企业,也获得了丰厚的回报。2002年桂林市房地产业协会第一次对桂林范围内房地产开发企业销售情况进行排名,正阳路改造项目实现销售1.2亿元,一举夺得桂林房地产销冠。
在城市改造过程中,通过市场化的手段对市区土地使用权进行转让、拍卖,获得巨额的资金反哺城市建设。这一手法最初诞生于深圳特区建设过程中,随后几乎成了国内所有城市,进行城市建设、改造的必经之路,桂林也不例外。
房地产开发企业既是建设资金的主要来源渠道,也是直接的参与者。特别是在旧城改造过程中,如果不进行市场化运作,没有房地产开发企业的参与,效率定会大打折扣。
不过是否愿意参与旧城改造,不同的企业有着不同的看法。在有的企业眼里旧改项目是机遇,有的企业则视为不愿沾手的包袱。中山路改造工程是整个旧城改造的重点,也是难点。拆迁量大,难啃的骨头多。整个项目被拆分成多个子项目,政府部门分别针对不同项目进行招商,刚开始联系了一些外地知名的房地产开发企业,不过当他们看到如此重的拆迁任务时,都打了退堂鼓。本土一些土地储备较充足的企业也不愿意涉足。
这时,历史给了兴进实业一次机会。当时兴进实业成立不过两三年,迫切需要大项目,谋求大发展。在罗欣眼里,就算这些是难啃的骨头,也要啃两口。于是兴进实业一口气拿下了4个旧改项目,是当时中山路改造中参与最多最大的房地产开发企业。随后女人世界、兴进·数码城、先锋天地等项目纷纷亮相。
恰逢房地产市场在此时发生了巨大的变化,房改推进、福利分房取消,又赶上大规模的城市改造,这些都催生了大量置业需求。在统计年鉴中有这样的描述:“1999年桂林市区居民用于购建房方面的消费支出为近几年所罕见,人均达799.08元,增长21.06%。年末居民家庭拥有私有房产的占67.5%,较上年上升8个百分点。”
市场中的房子由滞销一下子变成了供不应求。兴进实业旧改的几个项目,无一例外被抢购一空。兴进实业依靠旧改项目迅速完成了资本积累。
商海汹涌,机遇与风险并存。在同样的机遇面前,企业比的是实力,是领导者的魄力,也是对环境、政策的把握能力。这点在兴进实业初期的发展过程中体现得非常明显。
(下转04~05版)
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