栉风沐雨十年路,桂林楼市稳健向上
10年里,桂林楼市在波动中一路上行。
2009年11月22日,城南彰泰城打出热销广告。那一年桂林楼市从年中开始回暖,成交量持续上涨。
2015年央行五次降息降准,金融政策相对宽松。
记者_周彧喆摄影_方嘉
从2008年到2018年,桂林房价从3567元/平方米上升到8237元/平方米,10年时间房价上涨两倍多;从“国十三条”到“国四条”,再到去库存、稳增长,再到如今的“房住不炒,坚决遏制房价上涨”……10年楼市政策变幻多端。在政策与市场的不断博弈中,桂林楼市艰难前行,告别了成长的“烦恼”,远离了青春期的躁动,逐步迈入而立之年的冷静与成熟。
政策
刺激与调控不断轮回
政策作为一只“看不见的手”,常常是楼市走向的风向标。2008~2018年,这只“看不见的手”曾搅动了桂林楼市的活力,也曾将桂林楼市推上浪尖。现在,这只“看不见的手”仍在试图抚平桂林楼市的燥热,捋顺桂林楼市的秩序。
2008年,美国次贷危机波及全球,再加上国内年初雪灾和“5·12”地震的影响,国内经济持续低迷。桂林楼市亦如全国一样,从2008年下半年后,出现了房地产交易量下滑,市场低迷,房地产开发企业困难重重的状况。2008年12月,政府大规模救市——“国十三条”出台。
2009年,随着政策逐步落实,市场预期向好,楼市整体从买方市场转向了卖方市场,全年成交量、成交金额创下了历史最好成绩。
进入2010年,新一轮调控周期开启。这一年各级政府出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控楼市,包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策。
调控高压态势一直延续至2011年,多重调控政策持续加压,限购、限价、限贷、限外……经济和行政手段并用。
调控不动摇,力度不放松
对桂林楼市而言,调控步伐也是趋于紧凑。2011年3月末,桂林市政府对外公布了2011年新建住房价格控制目标,随后有关部门联合桂林市房地产业协会建立了新建商品住房价格协商制度,所有新申请上市的商品住房项目均要求进行价格协商,接受价格指导。该制度一直沿用至2016年3月。在近5年的施行时间内,市场手段与行政手段并用,有效遏制了桂林市房价过快上涨,桂林市房地产业协会会长申应林曾评价该制度实现了“政府满意、企业接受、社会认可”的三赢局面。
2013年伊始,在楼市响起一片“涨”声之时,国务院常务会议出台楼市调控“国五条”,再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。同时提出对房价上涨过快的城市及时采取限购措施,以及建立稳定房价工作问责制等内容。但桂林楼市在这一年迎来了国际旅游胜地建设获批、临桂撤县设区等重大利好,面对调控压力,市场依旧逆势上扬。
2014年起,随着经济增速逐渐步入新常态,房地产业褪去光环,限购、限贷等调控手段逐渐退出,这一轮调控周期基本结束。在市场仍存在下行压力的情况下,桂林在广西率先实施了财政补贴购房契税的刺激政策。
进入2015年,“3·30”新政、5次降准降息、“70/90”政策退出、公积金新政等从中央到地方,救市政策一波接一波,楼市调控从抑制转向支持。
对于2016年房地产政策,用“因城施策”来形容再适合不过了。在房地产持续分化的这一年,“政策收紧”与“去库存”并驾齐驱,力促楼市稳定。桂林先后出台了《桂林市支持农民工等新市民购房需求做好房地产去库存工作实施细则》、《桂林市化解房地产库存促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》及购买商品房全额契税补贴等政策。
2016年,是桂林楼市红红火火的一年,高温蔓延至2017年,商品住房库存快速减少,甚至出现了当年上市面积低于销售面积的“倒挂”现象,供不应求刺激着房价快速上涨。为防止房地产市场出现较大波动,桂林市有关部门及时出台了《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。2017年10月,十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,标志着新一轮调控周期全面开启并延续至今。
如今,2018年已经过去大半,在“房住不炒”的大背景下,纵观全年的桂林楼市政策基调,依旧是“调控不动摇,力度不放松”。
市场
10年“牛熊”转换,涨多跌少
过去的10年,桂林房地产市场先后经历了多轮牛市与熊市的轮回,但总体而言,呈现出明显的“牛长熊短”一路上行的特征。概括来讲,10年来桂林房地产市场经历了三次高速发展期(分别是2008年底至2010年、2013年至2014年中,2016年底至2017年)和两次横盘期(2011至2012年,2014年末至2016年中)。
2008年是动荡的一年,金融危机冲击下,桂林楼市一片萧条,不仅成交冷淡,个别实力不强的中小企业资金链断裂导致项目“烂尾”。为了保持行业稳定,政府采取一系列措施解绑年初时收紧的楼市政策,刺激房地产投资消费。桂林楼市在2009年5月中旬开始回暖,量价开始触底反弹,需求集中释放,成交持续上涨。彰泰城的热销成为那个时期的缩影,当年数次开盘,次次售罄,全年销售1100套,成为当年桂林楼市“三冠王”(成交套数、成交面积、成交金额)。
2010年是严厉的一年,国家级调控政策轮番出台,但作为三线城市的桂林,调控相对宽松,楼市延续着上涨的惯性,量价齐升。
2011年是持续调控的一年,全年都处于紧绷的调控之中。受各类调控政策叠加影响,桂林楼市整体观望气氛渐浓,表现持续低迷,总体维持量跌价滞的态势。
2012年桂林楼市进入“政策空档期”,2011年底的低迷延续到2012年5月便被打破,大量刚需客户入市,成交量持续释放,全年成交呈现前低后高态势。2013年在稳定政策环境和市场畅销的双重利好下,开发商推货热情高涨,刚需、改善、投资等各类需求积极入市,成交量创历史新高。
2014年桂林楼市进入长达两年的阶段性调整。市场整体观望气氛浓厚,表现较为低迷,销售总体趋冷,虽有购房补贴刺激,但也只是“昙花一现”。2016年初在全国上下“去库存”的指挥棒下,多种政策利好叠加营造了史上最宽松的购房氛围,桂林本土购房需求释放,并因为交通、价格等优势吸引了一二线城市的外溢购买力。
2017年至今,由于过去几年的市场低迷,土地供应大幅减少,去库存带来的热销致使楼市供应大幅下降,之前“一房难卖”,如今“一房难求”,价格也如芝麻开花节节高。
纵观10年桂林楼市发展历程,高潮低谷交相出现,逐渐由狂飙突进转向冷静成熟,总体呈平稳向上发展态势。
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