悦溪府价格预测首开价几何?稳健为主,“6”字当头
下半年临桂将有众多大盘发力。联发·悦溪府想从众多新盘中脱颖而出,定价非常关键。
购房者在联发·悦溪府营销中心看房。
联发·悦溪府的定价将以稳健为主。
楼红揭秘
记者_黎俊宏摄影_方嘉
作为桂林人熟悉的外来品牌房企,联发进入临桂的首作悦溪府,从亮相之初就受到了众多业内人士和购房者关注的目光。而多家新盘集中在下半年上市,联发·悦溪府的首开价备受关注。一个项目的定价受开发商营销策略、楼盘定位等因素限制,本文将从多方面分析联发·悦溪府的首开价。
楼盘定位
容积率2.5,打造中高端社区
作为联发集团进军临桂市场的首个大型房地产项目,悦溪府的定位也是定价的关键。
占地约8.3万平方米、总建筑面积约23万平方米,联发·悦溪府规划产品包括高层、洋房及部分精装房。从公开的资料可以看到,项目容积率为2.5,在临桂楼盘中比较少见,其园林设计和景观分布较大,小区中央还有水景景观,舒适度自然不会低。
另一个对定价有重要影响的是,项目旁边即是桂林新会展中心,这将成为项目增值的有力砝码。
竞争对手
同样走中高端路线的碧桂园、彰泰
通常楼盘的定价会以周边项目在售价格作为重要考量。在联发·悦溪府周边的项目中,能与之叫板的不多。桂林吾悦广场、彰泰红、彰泰郡等项目住宅尚未开盘。临桂新区在售的中高端楼盘中,桂林碧桂园价格在7300元/平方米以上,彰泰·欢乐颂在售产品价格为7500~7800元/平方米。
桂林碧桂园为全精装社区,并且有一定比例的别墅产品,整体规划和定位与联发·悦溪府有较大差异。而彰泰·欢乐颂与联发·悦溪府都以高层住宅和洋房为主力产品,具有一定相似性。彰泰·欢乐颂首期开盘5200元/平方米起,价格持续走高,目前已经上涨了2000元/平方米。
此外,联发·悦溪府与彰泰红的容积率都是2.5,彰泰红是彰泰在桂林打造的高端产品系,产品包括高层、洋房和别墅。由于双方地段、交通、周边配套等情况比较接近,加上产品类型、容积率相近,因此两盘首开价格持平的可能性大。
营销策略
低开高走,或持平区域均价
通常新盘多采取首期产品“低开高走”的营销策略,但鉴于联发的产品定位和当前临桂市场的持续火热,价格低于片区均价的可能性不大。上半年临桂新建商品住房成交均价为5806元/平方米,悦溪府或会选择与区域的价格“持平”或“略高”。
从产品来看,首期推出26层高层住宅以及11层小洋房产品。高层住宅户型为89~120平方米三房、四房,洋房为118~141平方米四房、五房。项目高层产品为一层四户规划,楼栋基本分布在楼盘的北区;洋房产品为一梯两户设计,楼栋布局在楼盘的南区。项目中心打造有水景园林景观,洋房8、9、12、15号楼围绕水景分布,而高层楼栋亦有16、18号楼位于中央水景旁边。
市场走势
相比上半年,量升价稳
项目定价很多时候也受楼市大环境影响,目前临桂楼市火热,房价持续上涨,上半年多盘出现量价齐升热销现象。
由于上半年临桂众多大盘尚未发力,都集中下半年上市,且临桂没有出台楼市调控政策,因此下半年临桂市场继续被看好。业内人士认为,下半年众多新盘上市,供应增多,购房者有较多的选择空间,开发商会采取比较稳健的定价措施,房价大涨的现象难以出现。
价格预测
稳健为主,“6”字当头几率大
对于“联发·悦溪府会如何定价?”这个问题,许多人看法不一,但唯一可以确定的是,7000元/平方米将是一道坎儿。
当前临桂房价在6000元/平方米左右徘徊,尽管有部分楼盘的高端产品已经超过7000元/平方米,但此前尚未有项目首期开盘毛坯价超过7000元/平方米。
从开盘时间来看,联发·悦溪府预计8月底或9月初开盘,晚于桂林吾悦广场、彰泰红、彰泰郡等新盘上市,要想吸引更多客户关注,价格必然不会太高。此外,联发·悦溪府首期开盘推出“高层+洋房”的产品组合,由于景观、产品上的优势差异,洋房的价格预计会比高层价格高500~800元/平方米。
综合所有因素,记者预测联发·悦溪府将会采取稳健的定价方式,预计首期开盘高层均价6000元/平方米左右,洋房均价6600元/平方米左右。
联发·悦溪府
测评产品:高层住宅、洋房
主力户型:89~141平方米三房至五房
规模:1600户
开发商:联发集团
地址:桂林市临桂区
万平路与三元路交汇处(往北100米)
装修情况:部分毛坯,部分精装
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