面对置业纠纷 教你见招拆招
桂林一楼盘施工工地。
一组购房者正在售楼部看房。在置业过程中,购房者一定要多个心眼儿。
Text/记者黎俊宏Photo/方嘉
今年3·15的主题是“品质消费美好生活”,就是要求经营者提供品质消费,做好售前售后服务,为消费者的品质生活贡献美好之力。于购房者而言,买房就是为了享受美好生活,但从购房到交房,任何一步出现问题,都会打破人们对美好生活的向往。如买房合同纠纷、延迟交房,或是交房时遇到质量问题,或入住后遇到物业纠纷……很多时候,购房者也只能“哑巴吃黄连”。当开发商背信弃义时,我们必须讨伐。但真遇到这些问题,我们又该如何面对?本期居桂林将为大家重点分析房地产行业中的6类问题,希望对市民的购房纠纷或维权有所帮助。
开发商延迟交房,违约金怎么算?
案例:2017年林先生买了一套商品房,总价80万元,首付20%,余下的由银行按揭,购房合同约定2017年12月交房,逾期未交房,每天按总房款的万分之一支付违约金。可直到2018年3月中旬,林先生仍未接到收房通知。翻看购房合同后他才意识到,这个违约金比例是不是太低了?
居桂林分析关于逾期交房的违约金比例,并没有统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,以约定为准。但根据案例中的规定,开发商需要支付的违约金很少,难以对开发商起到违约制裁作用。对于购房者来说,一般情况下,每天万分之三至万分之五的赔偿比例比较常见。
定金能否要求退还?
案例:市民王先生此前看好临桂区一处新房,交了定金后,开发商给他出具了一张收条,收条上面的款项性质是“定金”。后来,王先生认为这套房子性价比不高,想换一套更合适的房子,他找到该开发商,告知交易终止,并要求退还定金。但开发商认为,他们在收条中写的是“定金”,王先生无故反悔,拒绝买房,所以作为“定金”性质的钱就不能退还。
居桂林分析开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都会通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金。如果买受人与开发商达不成一致意见,大多数开发商便以“订金”、“定金”模糊不清的概念来表示定金不能退还,使买受人处于不利的境地。事实上,订金不具备定金性质,从法律上来讲,即使订金给付方违约,收受方也应予以退还;不过如果是定金,具有法律效力,如果无故反悔,则钱不能退还。
房子质量有问题可以退吗?
案例:市民刘先生在叠彩区购买了一套新房,近期通知交房,他在验房时却发现房屋存在质量问题。除了墙面空鼓、墙体稍微倾斜外,一处墙体还出现了较长的裂缝。刘先生认为该房子存在一定风险,找到开发商要求退房,但对方拒绝退房。
居桂林分析房子不像一般的商品,验房不合格要求退房的话是要符合一定标准的。按照《商品房销售管理办法》规定,有四种情况可以退房:户型与设计图纸不一致;开发商擅自变更规划设计;面积误差绝对值超过3%;商品房确属主体结构不合格。
刘先生仅通过肉眼发现墙体出现裂缝,未必能够判断是否影响房屋主体结构,应该申请第三方验房机构进行检验,以确定房屋是否存在质量安全问题,如果真的存在安全问题,可要求开发商退房。
开发商擅自修改规划,能否要求赔偿?
案例:2016年陈女士购买了象山区某楼盘的房子,今年初被通知办理交房手续。陈女士收房时发现,开发商交付的房屋和规划不一致。购房合同附件中的户型图明确标明,卧室通往阳台有一道阳台门,但开发商并没有安装此门,阳台和卧室是直接相连的。由于开发商违约在先,陈女士在装修时,不得不投入更多的成本,她想知道能否要求开发商进行赔偿。
居桂林分析开发商变更设计的行为其实并不少见,在商品房买卖合同订立后,开发商在施工过程中,减少小区绿化面积、调整或减少小区功能、扩大建筑总面积增加容积率等均属于擅自变更设计。
我国有多部法律法规对此都有规定,开发商变更房屋设计的,必须经过业主的同意,而且规划部门批准变更设计,还需要举行听证,如果没有履行法定程序,开发商的行为是属于违法的,业主有权起诉获得赔偿。
物业管理不善怎么办
案例:临桂区一位业主反映,自己的车停在小区时莫名被划了一道划痕,她想查看监控查明肇事者时,却被物业以各种借口阻碍业主查看监控,导致无法找到肇事者。该业主认为这是物业管理不善所致,因而提出投诉。
居桂林分析业主车辆在小区被剐蹭,物业是否要担责,主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下,物业公司主要负责卫生、保洁、维护秩序和共用设施设备维护保养工作,收取的停车费为汽车停放费,并不是因保管产生的保管费,所以物业公司并不承担保管义务。尽管如此,业主车辆在小区内受损,在合理的要求下,物业应该予以配合,而非百般阻拦。
不动产证迟迟未办,该怎么办?
案例:秀峰区某小区业主反映,住进新房已经两年多了,开发商仍不按合同约定办理不动产证。没有拿到不动产证,业主的心里始终不踏实,她不知道该怎么办?
居桂林分析如果开发商拖延办理不动产证,原因可能是开发商建房过程中因资金缺乏,对在建工程设立了抵押权,办理不动产证之前该抵押权尚未解除;也可能是开发项目被有关部门查封或限制了交易。除此之外,验收不合格、未缴纳配套费、项目建设前期手续不全等也都会成为开发商拖延办理不动产证的原因。不过,只要能证明是开发商的原因导致购房者拿不到不动产证的,购房者都可以向其追究责任。
若购房者未能按约定和规定期限取得不动产证超过一年的,可要求解除合同,并可要求开发商损失赔偿,损失可按银行同期固定资产贷款利率计算,如合同有约定的,按合同约定处理。
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