大鳄抢摊 楼市涨价之声不绝于耳
叠彩万达开业后,区域人气直线上市,楼市也日渐活跃。
1月9日临桂土拍现场,当天推出四宗地块,共拍出6.41亿元。与柳州一样,桂林土拍开局火热。
兴进以23.3亿元拿下塔山地块,作为桂林史上最贵地块,届时房价也不会低。
Text/记者黎俊宏Photo/方嘉
房价永远是楼市中最牵动人心的一环,有关房价的任何风吹草动,不仅牵动着刚需购房者脆弱的神经,对风声鹤唳的投资者而言,更容易草木皆兵。为此,居桂林为购房者先行探路,摸清楼市动向,大胆预测房价走势。
引子
柳州出地王,桂林却沸腾了?
春节假期刚刚结束,柳州楼市率先拍出地王,桂林楼市却沸腾了,为何?2月27日,中海地产在柳州以18.28亿元拿下142.05亩土地,楼面地价8774元/平方米,溢价率182.10%。普通购房者可能不太理解,楼面地价8774元/平方米是什么概念?这么说吧,8774元/平方米的楼面地价再加上建安成本,毛坯房的价格估计会达到16000元/平方米。
继南宁之后,柳州住宅均价破万指日可待,而同样作为广西核心城市,桂林房价却相差甚远,柳州新地王一出,无疑给桂林的开发商们打满了“鸡血”。
从土地拍卖情况来看,柳州与桂林有两点十分相似:其一,2018年桂林土拍同样取得开门红。彰泰、联发、福达瓜分临桂4宗地块;碧桂园进军老城区叠彩、象山两大区域,叠彩项目楼面价达到了4829元/平方米,相比叠彩万达广场1553元/平方米的楼面价要高出不少。还有去年在临桂拿地进入桂林的新城控股,以及荣和在秀峰再下一城,今年桂林新盘储备十分充足。
其二,桂林房地产市场逐渐进入“寡头”时代。从联发、恒大、万达,到碧桂园、新城控股等全国知名房企,以及彰泰、兴进等本土房企,逐渐“承包”了桂林的土地拍卖。房地产行业的集中度正在快速提高,大型房企之间的合作也变得更加频密,各类地王的缔造者,有不少是手握大量资金、操盘能力过人的大型房企。可以预见,未来的桂林楼市,将越来越像大象之间的游戏,龙头房企抱团取暖,共同推进区域发展,高价地块的“角逐战”将会增加,而房价则被夹带在楼市的洪流中,不断走高。
分析
房价会不会涨,哪儿来的勇气?
2017年桂林楼市跌宕起伏,房价激昂猛进,但2018年1月却来了个急刹车,环比微降0.2%。接下来房价是涨还是跌,楼市该怎么走,很多购房者也许都没看懂。
楼市怎么看?短期看金融,中期看土地,长期看人口。
最近桂林住房贷款利率上浮加大,中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行首套房贷款利率均上浮10%,交通银行上浮13%,桂林银行上浮15%。从结果看来,房贷利率上浮并不一定能让房价降温,对投资者来说也犹如隔靴挠痒,但一定会让刚需购房者“雪上加霜”。
从人口来看,去年临桂涌入大量外地人买房,推动了房价上涨。桂林之所以能够“留住人”,不仅是依靠低房价,而是让“桂林”这块金字招牌更值钱。近年来,桂林城市规划建设进入快车道,多个重大项目落地,在吸纳人口、推动楼市发展上举重若轻。2018年,桂林市重大项目985项,计划投资916.28亿元,塔山片区改造、福隆园片区改造、比亚迪、七星万达和华为等五个续建项目进展顺利。值得一提的是,象山区一改颓势,2018年重大项目105个,总投资约591.91亿元,龙光·桂林国际养生谷、汽车南站搬迁、龙船坪特色街区、碧桂园棚户区改造等多个项目落地,无疑为片区楼市注入一针强心剂。
此外,为了进一步提振信心,桂林市将加快推行万达项目、华为产业合作区、城市片区改造、高铁产业园、第二水源建设项目、新国际会展中心以及综合交通枢纽等项目建设工作。强劲的城市发展动力将会支撑桂林房价健康上涨。
预测
临桂在骚动,房价不断刷新纪录
“得不到的永远在骚动,被偏爱的却有恃无恐。”用这句歌词来形容当下楼市的众生相可谓非常契合。2018年1~2月,临桂商品房供应缩减,成交回落,房价却逆势上扬,2月商品住房成交价格5343元/平方米,环比上涨2.76%,刷新了最高纪录。
以临桂为例,前两年市场不温不火的时候,大家对于房子热情不高,因为房价几乎没变,早买晚买没啥区别。可如今不一样了,一年来临桂楼市的均价涨了1000元/平方米,这个时候许多人的心理就不一样了,恐慌,怕房价再涨。
“现在不买房,以后怕是连临桂也买不起了。”3月3日,在桂林恒大城看房的黄女士表达了自己的担忧。如今,临桂碧桂园、恒大城等精装房的价格率先破“7”,而彰泰·欢乐颂、兴荣郡、汇荣·桂林桂林等热门楼盘的价格也超过6000元/平方米。临桂与市区的房价差距正在飞速缩小,这在过去是难以想象的,而临桂房价今年会涨到多少,不少刚需购房者已不敢多想。最要命的是,开发商惜售再加上房源供不应求,推新必涨价几乎成为市场定律。
市区楼盘多系出名门,价格持续走高
除了临桂,市区也有部分楼盘在推新的同时涨价,如兴进·漓江郡府价格上涨100元/平方米,现剩余房源已不多;龙光·普罗旺斯推新价格上涨100元/平方米。
“来晚了1个小时,房子都卖没了。”购房者林先生十分无奈地说。2月25日,桂林万达城新年首开,数百组客户提前3小时到场选房,开盘后迅速售罄。如今该项目均价已涨至8500元/平方米,但由于是育才小学学区房,依旧受到大量购房者的欢迎。项目负责人表示,“3月会再推出一栋楼,仍然是89平方米的小三房。”不过记者了解到,目前项目的优惠活动已经结束,届时价格也许会小幅上涨。
纵看市区,今年可能上市的新项目,碧桂园叠彩项目是低密度精装房,荣和·桃花源著主推高端产品,兴进塔山项目是地王项目,一个个均是系出名门、身价不菲。去年桂林楼市已经历一轮大涨,却还没触及房价的天花板,现在来看今年又是“山雨欲来风满楼”。
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