一铺养三代?摸底桂林商业地产
桂林恒大广场的影院及部分商业预计年底试业。Photo/钟铀7月30日,凤凰荟外立面。这是今年临桂一大重点商业项目。Photo/方嘉桂林高新万达广场日前已是桂林市民休闲娱乐的重要去处。Photo/钟铀
Text/见习记者 黎俊宏
桂林对于大型城市综合体的感情很复杂,爱恨交错。爱,在于大型城市综合体的出现提升了桂林的城市形象,桂林不再只有山水美景,还有高端的消费体验,市民的生活更加丰富多彩;恨,在于不少大型城市综合体来得快,去得也快,只留下未完工的项目和苦苦维权的投资者。近日,记者走访了目前在售的近10个商业项目,摸底桂林商业地产。
现状
城市综合体遍地开花
如果两年前有人问你,桂林市区哪里好逛?也许大部分人的答案是十字街、联达广场、甲天下广场、沃尔玛商圈。“逛无可逛”,“玩不尽兴”是当时市区商业的状况。而现在,再次面对这个问题,答案也许会丰富很多,高新万达广场、东西巷、万福广场、花生唐已经开业。而再过几年,这份“逛街名单”上的名字将更多。去哪玩不再成为选择难题,去哪消费倒是得看钱包份量了。
如今在建的商业地产中,开始展现出“商业围城”的姿态。去年桂林市商铺库存量就达到了200万平方米左右,如七星就有安厦·时代天悦、彰泰·天街、兴进广场三个大型的商业综合体。其中安厦·时代天悦已经完成主体大部分招商,南城百货进驻,目前在进行熙街步行街的招商工作,预计10月就要开业了。彰泰·天街也不甘示弱,商业部分已基本完工,也完成了60%的招商,确定了儿童科学梦工厂、博派·生日主题乐园等主力店的进驻,而且已经有商家进驻开业了。兴进广场方面,目前商铺仅剩临街17套在售,项目主体已经确定了悠游堂、餐饮、各类早教培育机构的进驻。加上已经开业的万达广场,繁华的商业配套使得七星区住宅价格居高不下,“富人区”也因此叫得合情合理。
去年以来,叠彩一举翻身成为桂林楼市最热区域,也是商业地产打的翻身仗。桂林恒大广场的影院及部分商业预计年底试业,还有叠彩万达进驻,联发·乾景广场动工,仅仅这三个项目加起来就有40多万平方米的商业体量。家住灵川的市民吴先生感慨,“以前从八里街去市区,只有沃尔玛比较近,以后有三个商业广场随便去,变化太大了。”
对于叠彩商业的异军突起,桂林市房地产业协会会长申应林认为:“过去桂林的商业布局并不合理,长久以来形成了以秀峰、七星、象山为主导的局面,叠彩居住人口较多,但是商业发展速度一直缓慢。多个大型商业综合体的进驻,交通条件的改善,叠彩现在成为热门区域理所当然。”
突围
竞争激烈加速市场细化
近年来,桂林市场上突然涌现不少商业体,竞争激烈,先到者已经占得先机,如桂林高新万达广场、桂林恒大广场,既有品牌,又有实力,打造了大型商业综合体。后来者只能考虑改变消费购物体验来吸引消费者和投资者的注意,进行差异化竞争。因此体验式商业呼之即出,比如希宇城就是“城会玩”的代表。其开发商为广州希力集团,是国家游戏行业10强企业,“体验+商业+产业”是项目核心。除了自己会玩,还要拉别人一起玩,三家大型游戏公司落户园区,同时带动其他企业入园,这就是项目在游乐方面的优势。
商业地产围城,但也会有“无城可围”的尴尬局面。比如城北,虽然八里街和灵川县城住宅很多,但商业地产却面临无地开发的尴尬,开发商只能选择桂黄大道上的地块。7月30日,记者到访灵川后看到,鑫铠万象·五金机电城、东盟白马国际商贸城、中豪国际等几座商业体旁边的住宅稀少,如果没有较大人流量作支撑,商业运营的处境就会十分尴尬。
不过,知己知彼方能百战不殆,灵川这几个商业项目并没有选择常规城市综合体的套路。中豪国际引进博皇家居,打造一站式的家装购物广场;东盟白马国际商贸城则专攻服饰批零结合市场;鑫铠万象·五金机电城要做商住一体的五金机电大市场。选择专业型的市场,让投资者对号入座,经营项目各具差异,倒也是不错的选择。
申应林认为,灵川在过去发展中形成桂林的物流基地,所以如今灵川商业地产形成了以专业型市场为主导,这是优势所在。但是他接着说道,灵川现在的商业发展还有不足之处:发展分散、没有中心,未能形成商圈。“为什么十字街会是一个商圈?十字街是一个中心,它旁边有微笑堂、小香港、八桂大厦,现在还有东西巷,市民可以很方便地逛街消费。商圈越集中的地方,越容易吸引人群,发展也越快,就像北京的王府井、南京的上海路。”
投资
一铺养三代?下手需谨慎
商铺是不少投资者青睐的产品,随着城市化推进的过程,商铺的价值将随之提高。不少投资者买铺更注重于如何升值,不过投资始终有风险,出手需谨慎。桂林被称升值潜力好的烂尾商业一直都有,香江国际广场、财富名城便是例证,只不过财富名城被安厦接手,而香江国际广场还在停工。
申应林提到,对于去年桂林200万平方米的商业体量,去库存的速度远没有住宅来得快。除此以外,商业经营也存在问题,比如高新万达广场目前经营得很成功,但是金街却有些失败。他认为,金街在一开始就没有规划好业态,招商有些无序,管理也稍显混乱,这三个问题得不到解决,金街的运营依旧存在较大难度。
除了上述问题以外,商铺投资者还很容易被一些投资回报、经营返租的承诺所忽悠。比如某商业综合体内的一家商铺月租2万元,开发商承诺50%返租,每月返1万元看似很美好,但是在扣除商家的广告、水电、物业等诸多费用后,也许到手的租金也就几千元了。投资者需擦亮双眼,并不是所有的金鸡都会下金蛋的。
桂林部分商业地产一览
区域楼盘商业总体量
(平方米)
在售产品
(平方米)
数量
(套)
价格
(元/平方米)
经营类型七星兴进广场4.9万21~73临街商铺172.7万城市综合体安厦·时代天悦10万16~50熙街商铺50余均价4万商业综合体象山兴宸·山水中央9.5万20~159商铺-4万~6万体验式特色商业叠彩桂林恒大广场24万13~438临街商铺10起价7688城市综合体灵川中豪国际4万20~50商铺400起价3600一站式家装市场东盟白马国际商贸城40万15~40商铺70首付3万元/套起一站式服饰批零结合市场希宇城150万168~220商墅-起价4688生活、旅游、文化产业综合体鑫铠万象·五金机电城-120~260联排商墅-4500一站式五金机电市场临桂凤凰荟3.5万10~50商铺20余一楼均价2万
二楼均价1万
社区商铺花样年·花样城-115~375商铺-均价1.5万商业综合体
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