《广西壮族自治区前期物业服务合同（草案）》向社会公开征求意见 服务期限不超五年 服务差将付违约金
■本报记者韩沛
昨日，记者从广西住房和城乡建设厅获悉，由住建厅组织起草的《广西壮族自治区前期物业服务合同（草案）》（征求意见稿），现正面向社会公开征求意见。征求意见稿明确，前期物业服务合同期限最长不超五年。此外，前期物业服务公司不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理新旧交接，不得以经营亏损为由降低服务质量标准等。
据悉，该草案将作为今年1月1日起正式实施的《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）配套政策，包括了物业的基本情况、物业服务内容与质量、物业服务收费、物业的经营与管理、物业的维修和物业专项维修资金的管理与使用等共十一项主要内容。
前期物业服务的期限不得超过五年
征求意见稿明确约定物业服务人应当提供的前期物业管理服务内容，包括物业档案资料的收集与管理，物业共用部位、共用设施设备的日常维护与保养，物业公共秩序、公共绿化、环境卫生等主要项目。
《条例》中关于“前期物业服务合同的期限一般不超过五年”的规定，在征求意见稿中予以明确，前期物业服务的期限不得超过五年，避免出现物业交付后仍长期处于前期物业管理阶段。在前期物业服务合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效时，前期物业服务本合同自动终止。
如果前期物业服务合同期限届满，业主没有依法共同作出续聘或者另聘物业服务人的决定，前期物业服务公司仍可按前期物业服务合同继续提供服务，但是服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。
为保障撤离移交工作的顺利开展，征求意见稿同时明确，前期物业服务公司不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议、与业主大会或者业主委员会有其他纠纷等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。
擅自提高收费业主有权拒付超额部分
针对居民最关心的收费问题，征求意见稿明确了物业服务收费项目包括物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、二次供水加压费、出入证（卡）制作工本费、停车收费等。
征求意见稿指出，如果合同草案约定的物业服务收费政府指导价发生变动，甲方、业主和前期物业服务企业可以根据自治区物业服务等级评定的有关规定，先行核定物业管理区域的物业服务等级，再按照核定的物业服务等级在新政府指导价的范围内进行调整。
此外，前期物业服务公司违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准、扩大收费范围或重复收费，业主和物业使用人有权拒绝支付超额（超范围）部分的费用。
不少小区都有公共停车位租金、电梯广告位招租费等公共收益。为确保公共收益透明公开，征求意见稿提出，利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的公共收益归全体业主共有，前期物业服务公司应当单独列账并按照规定及时公示。
服务质量未达合同约定要支付违约金
记者注意到，尽管前期物业合同是由建设单位与物业服务人所签署，在征求意见稿中，也特别增加了有关业主权利义务的条款。
征求意见稿中规定，业主有权要求建设单位与物业服务人按合同约定提供物业服务并监督双方履行合同。业主也对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况，享有知情权和监督权。同时，业主也需遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，根据合同约定缴纳物业服务费和特约服务等。
在保护业主合法权益方面，征求意见稿明确，未经过业主同意或为物业管理工作需要，前期物业服务企业不得向任何第三方披露业主的个人信息。
在物业服务内容与质量方面，合同草案明确，前期物业服务企业不得以经营亏损为由减少服务内容，降低服务质量标准。如果前期物业服务企业违约，服务质量未达到合同草案约定标准的，建设单位、业主有权要求前期物业服务企业限期改正。如果前期物业服务企业逾期不改正或无正当理由不改正，则应按当月物业服务费一定的比例向业主支付违约金。
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