律师就小区建材垄断经营现象指出 占用小区公共区域 所获收益应归业主

在南宁某小区，建材供应商的摊点就摆在小区走道上。 南国早报记者 吕海锋摄

南国早报记者 吕海锋

供应商进驻小区，方便了业主装修，许多业主在采访时表示并不反对这种模式，但提出了一些疑问：占用公共区域的经营行为是否符合相关法律条文规定，其交纳的进场资金是否为全体业主所有？这些钱去了哪里，用在了哪些地方？

1 物业的做法合不合法？

首先，对于物业这种做法的合法性，一些业主提出异议，“物业公司的营业执照上，‘设置营业摊点\’并没有在许可的经营范围内”。

另外，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十条也规定，物业服务企业不得在物业管理区域内擅自设置营业摊点和擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用。

对此，南国法援律师单化军指出，“擅自”一词给物业留了一定的弹性和操作空间。

那么，物业如何绕开法律法规进行操作？一名业内人士透露，秘密就在房屋买卖合同里面。“《前期物业服务合同》作为附件之一，里面会有一条内容，大概意思是‘在房屋交付装修期间，物业可利用交付区域内共用部位引进装修、建材供应商摆摊设点\’，当业主签订合同的时候，就意味着已经接受这条内容的承诺。因此，物业就不算是擅自行动了。”

在实际操作上，由于经营范围限制，物业公司不会自己来做这笔生意，所以才会有第三方公司出现。

2 占用公共区域的费用该归谁？

记者在走访中看到，少数供应商租用了小区铺面，而大部分供应商的摊点则设置在了小区共用区域，有些供应商甚至把材料摆放在草皮和走道上。一些业主不禁疑问，既然用于经营的位置占用了共用区域，那么这部分供应商交纳的“进场费”是否应该属于业主所有？

对此，相关部门工作人员解释称，这具体要看《前期物业服务合同》中内容如何规定，每个小区的《合同》不一样，所以不好说。

南国法援律师单化军认为，小区共有区域属于全体业主共有，供应商若在公共区域进行了经营行为，支付的使用费当然属于全体业主所有，并应该用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。作为小区的主人，业主对这笔费用的使用情况有知情权和监督权，物业应该列出费用清单进行公示。

3 物业收的钱都去哪了？

据了解，楼盘开发商和物业公司一般属同一集团。某楼盘相关负责人介绍，由于小区前期物业资金投入大，收益慢，集团为了楼盘的口碑，要保证物业的质量和品质，因此在资金或工作上对物业会有支持。“有些项目比较大，资金紧张，一补贴就得好几年”。

此外，物业自己也在想办法创收，如通过收取摊位管理费、进场费等，弥补前期物业管理投入。至于这些钱有多少，用在了哪里，该负责人表示，开发商并不清楚，只有物业内部管理人员知道。

不过，对于“进场费”的问题，某小区物业公司一名主管称一概不清楚，“我们只负责物业管理工作，至于招商的事情，根本不经过我的手”。

调查到最后，能解答所有问题的只有物业公司总负责人（一般称为物业项目经理）。记者随机挑选了3个小区，但这些小区的物业项目经理均拒绝接受采访。

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