深度观察：商业地产系列4 商铺的活法 如何通过科学合理的经营来提升商铺的经营价值
接着上期，我们继续就商铺的活法进行一些深度的碰撞，前面我提到做商业地产去获利有3种方法，第一是销售，第二是持有收租，第三是融资套现，关于销售商铺的看法，我在上期有过陈述，除非是一些临街的小型底铺，否则持有比销售获取的利益更大。
今天我们分析一下持有型商铺的活法。
（本文作者系广西瑞润商业地产管理有限公司总经理易小文）
商铺有两种核心价值，第一个价值是地价和建筑安装成本决定的商铺物业价值，第二个是商铺的经营价值，就是说，商业地产是地产与商业的结合体，没有产生出经营价值的商铺，甚至不如高容积率的住宅地产投资回报 ，所以当你是持有商铺并希望通过收取租金来获利的时候，请把绝大部分的精力放在每平方产出上，放在商铺的客流量上。这些经营的硬指标最终决定了你持有的是一个下金蛋的鸡 ，还是涩口的烫山芋。
第一个要慎重考虑的是你要将商铺租给谁。很多
业主和开发商通常会简单地用租金单价来选择合作伙伴，简单一句话，价高者租。其实60%左右的商铺之所以成为死铺就在于业主或开发商们将商铺租给了可以提高短期高租金，但却缺乏持续生命力的销售商们，结果当第一批商家阵亡了，二次招商时，你的物业口碑就下降了，银行的评估价值也大幅缩水，得不偿失。
那么，该如何选择合作的伙伴从而提供长期持续的租金收益呢？首先，请将持有物业所处方圆500米范围内的人文环境 、消费情况做个详细了解，也就是项目周边居住了多少人口，这些潜在的目标消费者 、消费力 、消费习惯是什么等等，这样了解后，你会从中寻找到提供怎样的产品和服务能获得核心辐射商圈中的消费者青睐，从而获得不错的每平方产出。然后在招商中针对性地进行商家筛选，这时候，你选择了合适的业态来有的放矢地经营，生存下来的概率当然会大大提高。我举个例子：1.'在城市外 沿的商铺，假如去经营服装 、鞋帽，超低的人流量是不能解决这类销售商的生存压力的。你要是去经营一些对人流量要求不大的冷业态，例如汽车4S店或者一些家居建材类的专业市场，当然生命力就强了。2.'假如你在一个社区性商铺中，经营一个超2000㎡的超市，那么每平方的低产出就会让销售商喘不过气来，但你将这个2000㎡切割成干洗店 、话费缴纳营业厅 、300㎡的小型超市以便满足该小区居民的日常生活必需，生存也就轻松并顺理成章了。所以，经营商铺的第一步是你要选择租给什么经营业态的商家。
第二个要慎重考虑的是租金价格及相关的其他租赁条件。市场惯用的方法是横
向对比，也就是旁边或者对面邻近的商铺现在租赁价作为参照物来定自己的商铺价格。租金直接关系到物业持有方的利益，但假如只用这么简单的方式就把投资的商铺交了出去，风险不可不谓大。因为只单纯考虑业主的利益，而忽略合作方的经营利益，缺乏双赢的基础，合作也不长久。
这里提供几个衡量商铺租金价格的标准：①小铺比大铺贵，一个只有5平方米的彩票交易站，可能可以租到100元/㎡，但是一墙之隔的1000㎡书店都只能租到60元/㎡，这是一个复杂的经济论缩影，我就不进行细论；②楼层越高，租价越低。一般通行的做法是2楼租价是1楼的70%，3楼是2楼的60%。③临街铺的单价更多取决于临街面的长度。一个窄临面，高进深的商铺价格一定会受到影响；④长租期和短租期的租金不一样。长租期意味着风险转嫁给经营方，作为交换，一些租金的优惠必不可少；⑤租金尽量前低后高。作为销售商最困难的莫过于前期一次性固定资产投入后的折旧期未过，而客源也局限于新店，短时间内未能突破损益平衡点。在这个时候“放水养鱼”是着眼于长期合作的必要手段。帮助租户渡过前面的预热期，从而收获稳定的持续租金利益，相信是双方都愿意看到的结果。
<未完待续>
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