律师说法：一房两卖先占者与后占者谁能取得房屋？
赵某从李某处购买二手房一套，价款80万元，赵某已付79万元，剩余1万元待办理完房屋产权变更登记后再付，李某将房屋钥匙交给了赵某。后李某又将该房屋以同样价格卖给王某，同样收取了王某79万元，也将该套房屋钥匙交给了王某。王某收到钥匙后，便入住了房屋。赵某知悉后，要求王某退出房屋，王某拒绝。某日，赵某趁王某不在，进屋将王某的物品搬出屋外，然后将自己的物品搬入房中。赵某和王某之间遂起纠纷，王某要求赵某退出房屋。经查，赵某和王某均未办理房屋产权变更登记，而李某目前不知所踪。
【法律解析】
从本案来看，赵某、王某分别和李某达成的购房协议均是有效的，两人均可要求李某履行协议，办理房屋产权变更登记。但问题是，目前李某不知所踪，要求李某协助办理房屋产权变更登记并不现实，且李某一房两卖，谁能最终得到房屋产权，尚是一个不确定的状态。不过，虽然房屋产权变更登记无法办理，但李某向赵某、王某均交付了房屋钥匙，因此，两人均有权入住该房屋。由于房屋只有一套，两人又不可能同时入住。这也就是本案的问题，先入住者能否要求后入住者退出房屋？本案中，王某虽然后于赵某购买该房屋，但其是先入住该房屋的，其对房屋的占有是基于其和李某之间的购房协议，其占有是合法的，其占有该房屋的权利应当得到法律的保障。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，王某有权要求赵某退出房屋，对于赵某妨害其入住该房屋的行为，有权请求法院排除妨害。当然，该请求权必须在侵占发生之日起一年内行使，否则该请求权消灭。由于王某仅是占有该房屋，并无实质上取得该房屋产权，其占有的状态是不稳定的，不能对抗之后实际取得该房屋产权的人。如果赵某一旦取得该房屋产权，则其有权要求王某退出房屋。解决这一问题的最好方式是尽快取得该房屋产权，改变房屋占有这一不确定状态。
【法条链接】
《中华人民共和国物权法》第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
山东德文律师事务所协办主任：刘伟忠 律师
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