“金三银四”吹暖东营楼市，抄底还是观望?买房，出不出手好困惑
街谈巷议在每个阶段都会有个主题，如果说2008年是股市，2009年是车市，那楼市无疑是当今最热门的关键词。QQ聊天、短信互动、办公室闲侃，人们每谈必房价。但无论是喊涨，还是喊跌，人们却不能左右房价的一天天上涨。又是一年春暖花开，东营楼市又迎来了一个“金三银四”，楼市的价格和交易量非常应景地放量上涨。人们一边在期盼国家政策的调控会带来楼市降价，一边却纷纷加入购房者的大军，为火爆的市场又添了一把火。楼市进入“小阳春”
“金三银四”，这个传统意义上的供应旺季，在今年的表现更为突出。3月份的楼市同年初相比，出现了量价齐升。记者从市房产交易中心获悉，第一季度中心城增量房签约2264套，其中3月份签约746套，比2月份增长64.32%。一季度存量房成交1322套，其中3月份成交515套，比2月份增长182.97%。从统计情况可以看出，第一季度房产交易量呈稳步上升趋势，尤其是3月份，增量房与存量房均呈现大幅上升，出现了房产交易的“小阳春”。
据业内人士分析，交易量出现大幅上涨，主要是由于市场增量房房源充足，新楼盘陆续进入市场，各开发商也抓住房市“金三银四”的销售黄金期，争相促销。同时，受全国房市大趋势影响，市民对房市后市仍存在看高意愿，购房信心增长，促使成交量上涨。特别是增量房新楼盘的高开，存量房价格稳定，使得部分购房者转投二手房，致使二手房成交量增幅将近2倍。
是观望还是出手？
更多的房子涌进“金三银四”市场。据相关部门统计，今年年初，中心城区楼盘放量大，选择余地大。东西城在建和在售楼盘有20多个，城区通过预售许可的楼盘和在售楼盘已有69栋楼3727套现房。市场放量在这几年中比例是最高的，可供市民进行有效对比，充分选择。在四五月份还有不少新盘陆续推出，各路开发商在销售策略方面的思路大都是低开高走，加上目前还有一些楼盘进入尾盘期，尾盘期优惠幅度较大，价位相对较低。不管是产品还是价格都为卖方和买方提供了一个相对默契的接合点。
据东营城乡网相关业人士从政策层面分析，对发展中的楼市，现在是一个相对的观望期。根据房地产市场自身特点，房地产开发运营成本及国家相关政策决定着价格走向。目前开发商拿地一般都要经过拍卖和竞标这两种形式才可以获取。现在各个地区的土地拍卖价格和挂拍价格都一直在升高，东营市也是一样，土地成本一直在增加。同时，原材料价格也持续上扬，包括钢筋、水泥、砂石料等，以及人工成本也在增加。2009年相对于2006年人工成本上涨幅度为45%，所以房价成本一直居高不下。从今年年初的情势来看，房价还会有上升的趋势，所以“金三银四”对购房者来说，是一个出手的时机。
改善性需求购房者渐成楼市主力军
从去年底开始，密集出台的政策让楼市充满猜想，媒体也不乏各种解读。经历了2009年第四季度的政策盘整和2010年一季度新政的拨云见日，人们已经度过了一段观望期，开始着手投身房产市场。东城的刘先生说：“按照现在各方的分析，如果楼市稳步上涨的话，持币观望不如趁现在开盘抄底买房。”
刘先生打算在4月份为老人在城区买上一套房子。刘先生对记者说：“我今年46岁，上有老，下有小，孩子马上要成家了，需要房子，老人在农村不方便养老，我也要买房子把他们接过来，所以，现在想趁着年初开盘买套房子。家里至少有两套房子，才能够放心。”
在个人养老方面，对城市居民来说，住房是提供个人养老的一种有力保障，现在许多人购买住房一方面是为了居住，另一个很重要的原因也是为了老年生活的稳定，“手中有房，心中不慌。”住房在当前的情况下，不仅是生活必需品，也成了一种投资品，普通老百姓投资房产的目的是为未来提供收入来源，作为个人养老收入的一种补充。
不管是养老还是想改善居住条件的居民，目前都有购房的需求。据了解，上班一族，收入相对稳定，年龄在30岁至50岁的人群，购买力及购买欲望最大，家庭结构一般为上有老下有小，老人一般在农村居住，为改善老人居住条件而购买二手小户型住房的居多，投资下一代住房的多选择高端产品为主，改善居住条件的一般选择130—180户型为主。
业内人士分析，3、4月份是传统的供应旺季。在政策作用下，房价有下调可能，开发商会针对那些预算充足、价格敏感度较低的购房者，推出一些优质房源，通过供应结构调整，维持房价高位。另外，市区优质房源的稀缺性，即使在市场出现盘整下调时，抗跌能力也较强，尤其是项目首次开盘之际，往往是更适合抄底。
股市PK楼市
当市民身边的生活用品不断涨价的时候，房产涨价也被合理化。在物价上涨，股市不平稳的情况下，更多人选择将手中的闲余资金投入房产领域保值。
2007年10月16日，沪市最高点6124.04点的时候，东营的房价还在3000元左右徘徊，而今天股市经一番轮回至3161点的时候，东营的房价早已经突破了5000元大关。按照中国人的传统，房子永远是第一位的。股市相比楼市有更多的风险，于是部分炒股的市民转而炒房。成为“金三银四”的一支生力军。“我觉得买房子才是最稳妥的投资方式。”已经拥有三套房子的胡先生对记者说，“原来我炒股炒得很凶，闲钱近一半投在股市里。买股票可以一时赚钱，但也可能赔钱。我觉得买房子相对安全得多，赚钱也更容易些。房价一直上涨是不争的事实，有闲钱完全可以投资房产。再说房子不管到什么时候都可住可租可售，大家都在传说通货膨胀，买房就是抵制通货的最好方式。”
胡先生说，虽然现在国家对二套房的打击力度加强了，但这些政策更多的是在银行方面，在税费方面进行调控，东营拥有两套甚至更多房子的人依然很多。他置办第二套房的原因是给孩子买的。因为孩子大了早晚要买房子，怕将来房子太贵，现在买了正好保值。
4月10日，胡先生刚刚在水岸天华买下了自己的第三套房子，他说，不管是这套房子的自身质量、设计户型，还是所处位置、周边配套，他都觉得很好，思来想去最终决定买下来。胡先生说：“过几年看看情况，可以卖掉一套，肯定比炒股赚钱。”
据了解，现在正有大批股民转向楼市炒房。这些市民有的是怕房价继续上涨先给子女置办下产业，有的是原有住房不能适应现时情况，需要实现置业升级，有的是纯粹炒房倒房。也许还有其他各种各样的原因，但有一点是一致的，那就是都认为炒房子比炒股更能保值升值。
城镇化水平影响住房需求
在4月10日水岸天华开盘的现场，郊区的苏先生对记者说：“下一步黄三角发展，东营城市人口增多，房价可能因此还会涨，所以我想现在在市区买套房子，以免下一步房价涨得更多，更买不起。”记者了解到，像苏先生这样从郊区来市区置办房产的人员逐年增多。
据相关部门工作人员介绍，由于东营正处于城镇化、工业化的快速发展时期，而土地供应是有限的，因此房价上涨压力仍然很大。城镇化水平，是决定住房需求的重要因素之一，据地产专家分析，城镇化率70%是衡量房价走势的一项重要指标，东营2009年底公布的城镇化率为57.7%，住房需求量仍存在较大的上升空间。预期中的房价上涨，吸引着人们走进“金三银四”的楼市。
业内人士介绍，推进城镇化，将把符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户，这就需要解决这部分人员的住房、子女上学等一系列问题，需要投资规模非常大，这部分人员蕴藏的消费潜力也非常大，也能够一举释放出来。(记者 刘剑)
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