律师说法：共有财产抵押

2009年2月9日，某市做服装批发的个体户李某因购进服装，急需资金，遂与某建行协商抵押贷款，并用其朋友马某的房产证抵押(该房产证中显示户主为马某及其妻杨某)，在某建行贷款10万元，借款期限3个月。某建行与马某签订了抵押合同，办理了抵押登记。借款逾期后，李某分文未还，某建行以李某、马某为被告诉至法院，请求李某偿还本息，并依法对抵押物马某的房产享有优先受偿权。而马某辩称抵押物为其与妻子的共有财产，其妻杨某事前未同意，事后未追认，其抵押行为无效，不承担抵押担保责任。

【法律解析】

本案涉及的问题是抵押人马某以其与妻杨某所共有的房产设定抵押的效力如何？李某与某建行所签订的借款合同应为有效合同，没有异议，至于以共有的房产设定抵押的效力，我国法律也有明确的规定。我国物权法规定，对共有财产的处分应经全体共同共有人同意。同时担保法司法解释对共有财产抵押也做出了规定，即共有人未经其他人同意而设定抵押的，抵押无效，但是其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的除外。本案中，基于马某与杨某之间的特殊身份关系—夫妻关系，就一般常人而言，作为妻子的杨某知道或应当知道其丈夫马某将共有的房产设置抵押，而未提出异议，则只能视为同意；作为抵押权人某建行完全有理由相信，马某处分共有房产应当得到了其妻子的同意。同时，马某与妻子极易串通，共同辩称没有经妻子同意而设置抵押，这对保护抵押权人非常不利。在马某的妻子不能举证证明马某与某建行恶意串通的情形下，应当推定某建行为善意。同时，根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，作为相对人某建行完全有理由相信马某有权代理其妻杨某，马某之行为已构成表见代理。因此说，本案的房产抵押应当认定为有效，马某应以其抵押的房产承担抵押担保责任。

【法条链接】

《中华人民共和国物权法》第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条 共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

《中华人民共和国合同法》第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

山东德文律师事务所协办

主任：刘伟忠 律师

电话：(0546)8213999

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