农民进城东营楼市最大后备市场？

东营楼市，与任何城市都不同。一个发展中的黄河三角洲中心城市，一个有巨大发展潜力的年轻城市，一个有充分城镇化发展空间的城市，赋予了东营楼市更多的猜想。在全国楼市的集体观望中，东营楼市的结局更难以看得清。当前的预测和说法版本众多，有楼市“拐点说”，有楼市“抄底说”，莫衷一是。我觉得更有必要从东营楼市这出大戏的主人公说起：到底谁在买房？几年的城市发展，城区人口膨胀，农民大批进城，据了解，农民进城已经成为楼市庞大的后备市场。

18万农民进城市

据市住建委相关统计数据，截至2009年底，东营市中心城和各县区暂住人口达到18万余人。其中东营区11万余人，河口区4万余人，垦利县5000余人，利津县3600余人，广饶县2万余人。这些暂住人口中，绝大部分是农民。

早在上世纪九十年代初，农民李英军便在商贸城开起了第一家建材城。尽管那时候他每年的收入超过两个普通城里人家庭，但他5年也没有买上一套自己的房子。九十年代末，他终于买了一套三室一厅的房子，把老婆孩子全带进了城里，成了标准的城里人。李英军算是比较早的农民进城者。此后农民进城的大军日益庞大。

2000年初，农民王文波买上了轿车，在村里花15万元盖起了自己设计的“大宅门”。但不到两年，他的目光就越过了那个乡村，把目光瞄向了县城。他在县城买了一套大房子，把妻子和孩子全带到了县城，孩子在县城的学校上学。

宋清云是最新进城的农民。两口子都在成立打工，孩子在市实验小学上学。“很累，但就为了孩子能接受一个好的教育，我们认了。”宋清云说，“我们两口子进城务工，挣得都不多。但都是为了孩子。孩子很聪明，如果不进城接受好的教育，在乡下可能就耽误了。”

不管以什么理由，城市，正吸引着成千上万的农民涌进来。

东营城区在扩张

随着黄河三角洲开发建设的推进，东营进入城镇化、工业化的快速发展时期。城镇化水平，是决定住房需求的重要因素之一，据地产专家分析，城镇化率70%是衡量房价走势的一项重要指标，东营2009年底公布的城镇化率为58.5%，到2012年城镇化目标是61%，所以东营市住房需求量仍存在较大的上升空间。社会需求，盘活了一、二手房地产市场，这是东营市区人口少而住房需求量大的原因之一。

特别是在县区，城中村、近郊村陆续开始拆迁，原有的耕地和宅基地统一收编，城区迅速占领了这些原来的郊区和村落。而因此大批农民摇身变作了市民。

今年上半年，房屋施工总面积660.69万平方米。其中，中心城区施工面积438.98万平方米，广饶县施工面积92.85万平方米，垦利县施工面积74.22万平方米，利津县施工面积29.10万平方米，河口区施工面积25.54万平方米。

而商品住宅的建设，上半年新开工面积211.93万平方米。其中，中心城区173.33万平方米，广饶县65.52万平方米，垦利县14.54万平方米，利津县22.74万平方米，河口区10.16万平方米。

迅速扩张的城区以及配套建设，使东营市城区的城镇化建设大幅提升。同时，也为更多的农民进城做好了准备。

地产商：鼓励农民进城对楼市利好

市住建委村镇科科长李振南说，农民进城，大势所趋。进城，不一定非要进中心城，也包括县城和小城镇。一部分农民放弃宅基地和耕地，解放了更多的土地，实现了农业的现代化和集约化经营。利用优惠政策引导，鼓励农民进城，让更多的人享受城市资源，这是一个多赢的做法。

金辰房产销售经理陈月花说，不要以为农民没有地了，就心慌了，只要你有房了，有资产了，如果勤劳，在哪儿也不会受穷的。何况在城里赚钱的机会更多。

众成地产经理刘庚山分析说，鼓励农民进城，这同房贷新政一样，并不是具体的政策本身会带来多大的直接效应。但这个政策背后显现的政府发展城市建设的决心，会成为楼市的一剂强心剂，会促进楼市的发展，救活低迷的楼市。

一位不愿透露姓名的地产商也这么认为，“政策的引导虽然并不能起到立竿见影的效果，但会从心理上起到一定的引导作用，鼓励农民进城，对东营楼市来说，会是一个利好的预期。”（记者 刘剑）

（注：本文相关数据由市住建委提供）

相关政策

农民“脱产”进城奖励三万元

6月22日，市政府出台11号文《东营市人民政府关于进一步完善农村住房建设与危房改造扶持政策及工作推进机制的意见》，鼓励引导农村居民进城购房。

《意见》指出：“首次进城购买商品住房的农村居民，自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权并不再申请宅基地的，由宅基地所在县区政府根据实际情况给予每户(一宅)2万至3万元的一次性奖励。原承包土地和宅基地由村集体组织收回，统一安排使用。”

与之配合，文件中另一条款中还明确，“对进城购买商品住房落户的农村居民，在就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民同等待遇。同时，给予3年的生育政策过渡期，过渡期内未享受城镇居民社会保障和福利待遇的，仍执行农村的生育政策。”

现在已经是城里人的李英军说：“如果在我刚刚进城的那个时候给我这个政策，我会求之不得，但现在，对我没有吸引力了。”但刚刚毕业的大学生陈宇新说：“即使政府不奖励，现在很多年轻人也不会在自家那几亩地里找出路的。如果确认自己不能成为农场主还是响应政策的好。”

虽然有人说，这个政策相对农民当前“种地不交钱，种地还补钱”的种种优惠政策，补贴有些偏少，对多数农民的吸引力并不大。但也看出了东营市加强城镇化建设的决心。（记者 刘剑） 

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