购房者低价住好房政府迅速回笼投资 共有产权房让政府个人都“落好”
位于平原县东部的东苑小区是共有产权房集中区域
点击查看原图13日下午5点，在德州市平原县房管局保障房科，盼了近8个月的马慧兰（化名）终于如愿在摇号通知书上按下了鲜红的手印。一周之后，她将成为一套建筑面积为75m2保障房的产权所有者之一，而与马慧兰共享房屋产权的，是平原县人民政府。像马慧兰一样需要按手印的市民还有324位，而一旦按了手印，就意味着能在12月18日召开的摇号大会上分到一套保障房。
“房子已经盖好了，估计用不了几天就能拿钥匙。”马慧兰告诉记者，摇号结束后她要交一笔钱来购买属于自己的那部分产权，虽然政府还未公布交款数额，但马慧兰称去年的购房者交了大约15万。75m2卖15万，每平方单价比周边接近4000元/平的商品房要低一半。
出多少资占多少股份
2009年，平原县率先在山东省建设共有产权房，首批房源于2011年中旬公开摇号，截至2013年已建成房源共计1282套。根据《平原县廉租住房共有产权实施意见》（以下简称“《意见》”）中的解释，共有产权房的产权由购房者和政府共同持有，5年后购房者可以购买其完整产权。
对此，平原县房管局保障房中心副主任张永轩以“股份制”作比喻的解释则非常生动。“如果把一套保障房比作一家注册资金为100万元的股份制公司，购房者掏80万，享有80%股权，政府掏20万，享有20%股权，现在是国家和个人分摊建房成本，以出资多少来计算‘股份\’。”张永轩说。
对于建设成本，张永轩介绍，“保障房成本主要分为5个部分，首先是前期的拆迁、安置，以及地面物体赔偿费用，第2部分是拆迁后的通水、通电、通路和场地平整即‘三通一平\’的费用，第3部分是房屋主体和配套设施的建设费用，第4部分是税，第5部分是土地出让金。”
张永轩告诉记者，政府“入股”共有产权房的资金主要来源于土地出让金，而购房者则通过支付房屋建设成本“入股”。“2011年我们推出首批共有产权房时，每平方均价约为1650元，这个钱就是刨除土地出让金和税费之后的房屋成本，不过现在人工和材料成本都涨了，今年每平方的成本价在2000元左右，具体数字还需要财政部门核算。”
此前有媒体报道称，共有产权房申请人付60%房款可购80%产权，张永轩表示这种说法并不严谨。“可能是相关负责人这样讲过，但官方文件中从未以百分比来划分产权，因为每年的建安成本和土地出让金价格都在变动，比如今年出售的共有产权房所在地段，土地出让金已经涨到每亩180万元，如果非要明确双方持有产权的比例，也要根据当年成本来核算，付60%的房款，那所占产权也肯定是60%。”
一举两得
张永轩表示，若按照国家规定，廉租房建设面积不能超过50㎡，但在2011年平原县推出共有产权房的几年中，50㎡廉租房并不受群众欢迎，“建筑面积50㎡，实际居住面积要更小一些，而申请廉租房的大多是一家三口，挤在一起很难受，很多户还有老人一起住，逼得在阳台上打地铺。”
为此，平原县对住房困难户发放了数次调查问卷，结果显示，有半数以上希望住上更大面积的保障房。与此同时，在与住房困难户的实际交流中，张永轩也发现多数家庭还是希望拥有属于自己产权的住房。“在我们县城，如果家里没房子，男孩子结婚是很麻烦的事，有个申请廉租房的市民后来一直希望改买共有产权，因为他儿子之前曾带着女朋友回家，一听说他家住的是廉租房，没过几天就和儿子分手了。”
群众的希望很实际，但更为实际的是平原县政府在扩建保障房上面临的资金压力，“2008年平原县第一期廉租房工程开工建设，当时按照每套50㎡的标准建设，若不算拆迁和土地平整费用，单套建设成本大约是6万元，但中央预算每套补助只有1万元，这样算下来，每建设一套保障房，平原县需要再投入5万元建设资金和7.5万元土地收益，合计12.5万元。这不是一笔小数目。”张永轩表示。
张永轩告诉记者，一方面是群众希望住上有产权的大房子，另一方面是政府面临的财政压力，如何既能满足群众需求，又能缓解政府财政压力？共有产权房就在均衡两者的考虑中诞生了。“让买不起经济适用房的住房困难户，先支付一部分钱买共有产权房，这样同样满足了他们住上自有产权大房子的需求。”
回笼近七成投资
对此山东大学房地产研究中心主任李铁岗也深有体会，“对住房困难户而言，公租房和廉租房确实房租低廉，但对政府而言，两者回笼资金太慢，如果一味强调推广公租房和廉租房建设，在补贴少、融资难的背景下，地方政府扩大保障房建设是心有余而钱不足。所以保障房既要照顾到住房困难群体，也要尽可能贴合地方实际。”
按照张永轩给出的数字，记者做了粗略的计算。2012年，平原县建筑面积为75㎡共有产权房建设数量为530套，按照1650元/㎡计算，这些共有产权房全部售出后，将回笼资金约6558.75万，再加上1万元/套中央补贴，共计为7088.75万。而2013年建设的50㎡廉租房为75套，50㎡公租房为350套，75㎡共有产权房为305套，75㎡经济适用房为150套，按照2013年保障房2000元/㎡的建设成本计算（建安和人工成本上升），当年保障房建设总成本为1.1亿元左右，其中再减去1万元/套的中央资金补助，约为1个亿。
如此计算，2012年平原县通过出售共有产权房回笼的资金，可占到该县2013年保障房建设投入总资金的近七成。
张永轩告诉记者，除了上年共有产权房、经济适用房当年出售所获得的资金，以及公租房、廉租房的租金外，次年保障房建设的资金差额主要通过商品房建设中政府获得的土地出让金来颠覆。
无法贷款仍困扰购房者
共有产权房虽然取得了良好的社会效果，但尚未从根本上解决中低收入家庭买房的实际需求，在各地实践中，不少住房困难户因为资金问题在申购成功后选择退订，而与之相配套的信贷业务也在各地谨慎开展起来。平原县也明确了，共有产权房购买者可持住房保障部门准予购房的核准通知向商业银行申请贷款。
虽然政策制定者的初衷很好，但落实中却吃了银行的闭门羹，“我们办理贷款需要购房者和开发商签订的合同，与政府签合同的我们无法办理。”农业银行平原支行工作人员在电话中告诉记者，而农业信用社平原支行员工则称，“住房贷款如果牵扯到政府我们就没法办。”对此张永轩坦言这3年中他们至少与5家银行谈过合作，但都不了了之，“还款期限过长以及购房者的还款能力差都让银行担忧。”
采访中记者了解到，目前平原县已购共有产权房的群众还未取得产权证，对此张永轩表示，产权证随时可印制下发，证书附件中将印上“共有”二字。对于平原县的试点，德州市住房和城乡建设局住房保障办公室相关负责人表示，他们很清楚各地在保障房建设中面临的财政压力，对各地创新试点采取支持不反对的态度。“最重要的是让住房困难群众切实享受到保障房带来的福利，制度上可以不断探索和完善。”“共有产权房是新兴事物，还需要国家从法律和制度层面进一步调整完善，政策制定者在共有产权房推广过程中，要特别注意科学定价，因为所有经济问题都可以通过价格进行调整，但无论采取何种形式，最重要的是让住房困难群众切实享受到保障房带来的福利。”李铁岗说。
该不该上市交易？
对于共有产权房将来的处置，该县安华瓷业股份有限公司工人李又财是这么考虑的，“我今年36岁了，一个月工资不到1300元，老婆双耳失聪，打零工每月能赚400块，家里小孩今年上四年级，孩子将来结婚总得有套房子吧，但你看我现在这样哪能赚到钱。等孩子谈婚论嫁的时候，我俩打算搬出去租房住，让孩子住这套房子。”
张永轩表示，虽然共有产权房退出细则还不完善，但政府会依照《物权法》保护公民合法财产，根据《意见》规定，“一旦办理《房屋所有权证》后满5年，按照届时同地段商品住房与廉租房差价的一定比例向县政府缴纳土地收益等价款后，申请人可以取得完全产权，取得完全产权后，房屋可以转让也可以由政府优先回购。”
对于政府为何具有优先回购权，山东康桥律师事务所律师武海舰武律师则从《物权法》角度给出了分析，“《物权法》中规定，作为共有产权双方的个人和政府，如果在购买前签订了合同，应该先按合同执行。与此同时，明确规定其他共有人在同等条件下享受优先购买的权利，若个人不具有房屋完整产权，在其转让共有产权房时，政府的优先购买权是法律赋予的。”
不过为避免投机倾向，《意见》中也规定“房屋转让后，该家庭不得再次申请住房保障”。除了制度制约，张永轩介绍，由于平原在保障房建设一直坚持“三房合一”的建设模式，把商品房、经适房、廉租房一起建在黄金地段，供气供暖、条件优越，住房困难户一般不会卖掉保障房再去购买商品房。
对于共有产权房的意义，李铁岗表示，共有产权房对住房困难户而言主要是突出使用价值，通过政府持有部分产权来剥离其投资价值。“如果担心产权界定不清，可以按公租房房租标准，并结合保障房产权有效年份，来计算个人应该缴纳的费用，这样购房者就以缴纳产权期限内全部房租的形式拥有了房屋的使用权。”
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各地共有产权廉租房“试水”
湖南：2010年，湖南省的株洲、衡阳、邵阳、娄底、湘西自治州成为共有产权廉租房首批试点城市，按照规定，已经入住或取得了廉租住房入住权的家庭，可自愿申请购买所承租的廉租住房。依其缴纳的购房款，核定为保障对象的产权份额。
甘肃：在2009年年底前通过“共有产权办法”，将新建廉租住房总量的60%至70%向有条件自愿购买的保障对象出售部分产权，国有和个人产权比例一般为40%和60%。保障对象缴清购房款后，可办理《房屋所有权证》，房屋权属登记部门须在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”和“共有产权”字样。已取得“共有产权”的廉租住房实行上市准入制度，参照《甘肃省经济适用住房管理办法》规定进行上市交易。
辽宁：2010年辽宁印发《廉租住房按份共有产权实施管理办法》，规定3年内不得将廉租住房国有产权部分全部出售给购房人；自可以出售全部产权之日起，5年内购房人可按原购买价格购买国有产权部分。
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