楼市迎“金九银十”，买房还须擦亮眼
[摘要]房地产销售进入旺季，我市关于房屋买卖的热线投诉随之增多，本刊提醒购房者
在看重“安居乐业”的中国，“房子”是经久不衰的话题，而今年以来滁城及周边县市的房价出现较大幅度的增长，更让滁州市民在茶余饭后和朋友聚会上将“买房”聊得火热。
进入9月，房地产市场也迎来了普遍被认为是“金九银十”的销售旺季，在商家卯足力气的宣传力度下，许多市民都表示眼花缭乱不知如何选择，而市长热线平台、本刊热线电话也接到不少相关反映。那市民购房时要留心哪些内容，才能最大程度上规避风险呢？本刊记者于日前走访了滁城部分楼盘、中介并采访了一些市民。
图为2017年3月14日航拍的滁城城南。（资料图） 记者计成军 摄
谨防“空口支票”，白纸黑字才算数
在如今的“一手房”市场上，待住宅房屋建成后再进行销售的现房已十分难寻，大部分开发企业为了资金能快速回笼，都会对期房进行预售。商品房预售制度下，购房市民无法直观地了解房屋实际情况，只能根据规划设计图、宣传资料等了解房屋相关信息，而开发企业往往会在销售时做足噱头吸引购房市民。
虽然在我国《房地产广告发布规定》中已明确房地产广告“不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”，但在包括滁州在内的全国各地，开发商和家长们仍然对楼盘与“学区”的捆绑心照不宣。但在实际情况中，并不是买了“学区房”就一定能顺利入学。根据滁州市相关规定，“学区”的认定以学生户口所在地为准，未办理房产证的房屋不具备落户条件，如果学生为中途转学则要看学校是否还有招生名额；另一方面，滁州市义务教育阶段的“学区”也会根据城市发展产生变化，楼盘的“学区划分”并非是定数。
自年初滁宁城际铁路建设规划获批至7月其施工可行性报告通过评审，“滁宁城铁”也成为房地产商们推销的另一大噱头。南京、合肥等城市地铁站周围房屋炙手可热，让许多市民对“城铁房”也蠢蠢欲动，但记者从市相关部门了解到，目前滁宁城际铁路公示的线路走向和站点位置、名称均为可行性研究阶段，不代表最终确定，未来施工时还会根据具体情况对站点优化调整。
去年，滁城一小区曾因房屋建设使用电梯品牌与开发商销售时的宣传不符，引发业主争议；据悉，当时的业主持有售楼人员对电梯品牌的介绍，但由于在业主与开发商签订的具体合同中并未对特定品牌做出约定，最终导致业主维权困难。因此，对于开发商在购房时做出的宣传和口头承诺，市民还需要多留个心眼儿，重要内容须以合同文件形式签署，才具有法律效力。
贷款前查征信，按揭需量力而行
今年8月，有市民拨打市长热线，称自己5月按揭购买来安县一处商品房，当时首付已交，但几个月过去自己的购房贷款一直没能成功申办，现在自己无法按照合同上约定日期支付余下房款，开发商要自己承担房屋全款5%的违约金才能办理退房。
针对此类情况，记者咨询了相关专业人士。一名律师表示，一般的购房合同都会对付款方式进行约定，若是购房人的原因无法按约办理贷款，则需要按照合同进行赔偿，或是和开发商重新协调付款方式。
而一名银行业务员告诉记者，市民若有意通过按揭方式购房，应在签定购房合同前对自己的个人征信情况进行核查，以免有信用不良记录导致无法办理贷款；同时也可以到银行找相关业务员，针对自己的收入等综合情况分析贷款可行性、适宜的贷款额度和还贷计划，量力而行。
签合同读仔细，霸王条款要避开
在购房的过程中，买卖双方要签署多项合同文件，匆忙之中购房者可能不会对其中条款一一细看，就给了开发商嵌入“霸王条款”的可乘之机。
市民陈女士就向记者叙述了其买房时不慎签下“霸王条款”落入进退维谷的经历。今年7月，陈女士在滁城一处新楼盘交了3万元认筹金，得到售楼处人员“房价优惠”、“优先选购心仪房源”等承诺。后在开盘当天，陈女士接到销售经理的电话，对方告诉她其选定房屋的平方单价，并告知“只有当天签订认购书才能享受之前承诺的优惠”。陈女士便来到拥挤的售楼处，却一直等到晚上近11点，销售经理才拿出一份“认购合同书”催陈女士马上签署。陈女士告诉记者，当天时间太晚、签定认购书的地方还比较暗，加上销售经理一直催促，她便在匆忙之中签上了自己的名字，直到回家才发现这份认购书存在不少猫腻。
“回到家后才发现合同书上的条款规定，签署这一份协议即确认认同《前期物业服务协议》等一系列约十余份合同文件，而事实上在签订这份认购书前我从来没见过这些文件协议，”陈女士说，这份认购书上的文本印刷比常见文件字号更小更密，阅读起来就比较吃力，“在认购书中还有一行不起眼的条款，表示销售经理当时告诉我的平方单价已经是扣除各种优惠之后的价格，但当时销售说得非常模糊。”
根据认购书，陈女士交纳的3万元已变为定金，陈女士若此时不再想购买此房，定金也无法退还。因此，市民购房签署各项合同时应耐心、细致对条款逐一阅读，有疑虑向开发商询问清楚，对疑似的“霸王条款”要斟酌，不能贸然签署。
二手房花样多，物业交接不可少
今年以来，滁州市二手房市场也相当火热，与新开发的楼盘统一开盘出售相比，二手房买售比较分散、房屋情况也更为复杂，市民在选购时更需擦亮双眼，对房屋进行仔细考察。
其中最为重要的，就是要确定欲购房屋已经办理或确定可以办理独立的房产证。记者了解到，滁城不少老旧小区为一些单位的集体宿舍，为集体产权房，不能正常办理过户、或是要补缴较高税款办理证件后才能过户，市民若有意购买此类房屋，须对其证照情况和滁州市相关政策进行详细摸底。
今年2月，本刊曾报道过滁城市民马先生在购买并搬进了城东某小区的一套二手商品房后，才知道原业主已拖欠了两年多的物业费没缴纳，导致自己家一度被物业停水停电；物业还表示，原欠费没结清前，不能为马先生登记信息，提供正常服务。尽管在本刊和物业管理部门的协调下，该小区物业不再向马先生追缴前业主欠下的物业费，但在二手房买卖中，因水电气费或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数。
一般来说，除非双方特别约定，因原业主持有房屋期间产生的服务和债务关系，并不由新房主继承，但一旦存在也会给购房人带来不少麻烦。所以，市民在购买房屋时一定要有正式的物业交验过程，可先支付部分房款，在双方完成物业交验后，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。 （记者刘晨）
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