老成都的房屋商铺
□郑光路 撰文/供图
明末已被战火焚为焦土的成都，经过各省移民不断建设，民间建筑绚丽多彩。
从清代前期到清末，成都的商铺价格呈现怎样的走势？清末时成都人住什么样的房子？住房和商铺怎样租赁和买卖？政府怎样征收房产交易税？
移民将建筑精华带进成都
1644年12月14日，张献忠在成都建大西国，称孤道寡两年就逃离成都。外国传教士利类思、安文思，亲眼见张献忠行前下令四面纵火：“转瞬间，川中首城已成焦土。”
清顺治十六年（1659年）八月，身着戎装骑高头战马的四川巡抚高民瞻，率大军入成都：“时成都城中绝人迹者十五六年，惟见草木充塞，麋鹿纵横，凡市廛闾巷，官民居址，皆不可复识！”
高民瞻长叹一声，只好和将吏以残败不堪的城楼为“官衙”。“城中豺虎熊”很多，成了天然野生动物园，官兵们此后常在城中“打猎”。
甘肃、陝西一些早期的移民百姓，随清军到成都。高民瞻对移民实行多劳多得的占地修房政策：“俱伐树白之为界，强有力者，得地数十丈不止。”移民们“先施棚帐于髑髅瓦砾间”，接着砍树做房柱，割下齐人高的蒿草作屋顶……随军百姓和兵士才有了栖身处。
1661年清廷第一次户籍清理，全川仅有8万多人，成都只有1万多人。1659年后，四川巡抚张德地等官员开始重修成都城。
移民把各省建筑精华带到成都：大小官廨、庙宇、祠堂、民房、各省会馆……城中之城“满城”，房舍全系平房院落，有水塘、亭榭、参天古木，仿佛幽雅郊野风光。晚清后，成都修建了不少外国教堂、学校，房屋建筑又新添中西文化交融的特点。
富人穷人 各居其所
清末华阳县令周询说，公馆即富贵独家豪宅：大门外多筑照墙，大门内数步即中门，左为侧门，右为“司阍室”（传达室）；中门内是天井，进去为大厅，再进去是厨房、花园、菜圃、茅厕……清末成都最大公馆，月租不超过50两银子，以月租10两至20两者为多。若分租正房或厢房，月租不过数两。
杂院，即多家人同住一个院子，俗称“十家院子”。租金每间每月制钱数百文。当时木匠、泥水匠等技术性工匠每月收入3000文左右，房租是一笔大开销。赤贫市民根本无力租房，成都四城门内外河沟、城墙边野地，搭建了许多东倒西歪的烂棚子，夕阳鸦噪声中一幅末世苍凉图画。
铺面就是街面商店。铺面上层多有楼，老板一家人即住楼上。繁盛街道上的三间“铺面”，年租金四五百两。单间年租百两或数十两。公馆、杂院租金多按月交纳，铺面则一般按季或按年交。
当时报人傅崇矩说：“省城内，南北多公馆，东多铺户，西多陋室。”意思是南门北门富人多，东门商家多，西门则穷人棚户区多。
商铺价格步步走高
2012年12月20日，成都市房地产交易中心“房产契证陈列馆”开展。93张斑驳、泛黄的房产契证，留下300年来丰富的历史信息。
展出的成都最早房地契，是康熙三十年(1691年)的，堪称“成都第一房契”。区域为东御街中段一块空地，交易金额为白银50两。值得重视的是：第一，市中心的东御街居然有“空地”；第二，买卖为双方自立契约、中间人作保、官府收契税银并监理存档。体现了当时成都从毁灭走向城市重建中，政府已对房产交易进行正规管理。
从另一份乾隆年间的老房契可以看出，成都民居多为前房临街，房后有菜园。说明所居市民虽然类似如今的“城市户口”，其实又是种菜、卖菜的农民，具有典型农耕城市特征。另外一些房契中，描述院落有水井几口，“林园”中花草树木品种及数量……折射出房屋建筑注重环保生态，有浓郁田园城市的风貌特点。
19世纪后的嘉庆、道光时期，城内临街铺面多起来了。
南暑袜街上现存最早的房契，记录道光十四年(1834年)，袁陈氏因丈夫死了缺钱用，把两间铺面以580两银子卖给王同兴。清代道光年间粮价每石（以300斤算）仅一两左右，580两可买大米17万斤。我从《新津县志》卷八查到，道光十七年（1837年）任福建漳州知府的童宗颜，以600两银子买下新津县长乐乡水田25.5亩，每年收租谷31石。
说明成都大毁灭170多年后，又发展为商贸大都市，所以商铺价格步步走高。当时有许多人投资铺面，坐收租金，一张咸丰五年签订的契约显示，尤颐山以纹银1000两，买下盐市口坐西向东的4间瓦铺房，租给方乾盛、龙泰号两家经营。一份光绪九年(1883年)的房契上，总府路的两间铺面卖了1100两。当时技术性工匠（木匠、裁缝等）月收入不到2两，工作50年也挣不到这么多银子。
成都收藏的清代前、中期房契数量少，清末至民国的房契数量大增；房产交易涉及民房、会馆、教会、学校、寺庙、企业、军队等。
房产交易税费不低
民间买卖双方订立、有中证人签字但未经官府验证的，叫白契。买卖双方经过官府备案并纳税，加盖官印后称红契。
道光二十九年（1849年）任四川按察使的张集馨记载：各级地方官都从地亩、房产交易中雁过拔毛、层层盘剥，“沾润税契银两，以肥身家”。所以茶坊酒肆中，老百姓“每讲论田土，差役必从中百计怂恿”；甚而买卖双方“讲论未定，差役即报官勒税”。老百姓“稍涉辩争，即押入卡房（拘留所），其风由来久矣！”
傅崇矩记录，1909年前房产交易都由衙门直接经手，“以此为大宗进款”。成都县买卖房产，过户时税银要收总房价的8.2％，华阳县收总房价的6.835％。1909年四川省总督赵尔巽成立省级税收机构“经征总局”，各州县派有委员，设立分局（类似税务分局）。各分局大致把税收总数的十分之一拨为办公经费，十分之九缴交省上藩库。
值得注意的是，从宣统元年（1909年）十二月起，新执行的房产交易税，额外征收了类似现今的“教育附加税”：
成都县“税契六分，库平收兑，又代收提学司高等小学堂并练费等款，通共一分九厘”（即教育附加税1.9％），共收房屋交易总额的7.9％。比如房产价值100两，纳税7.9两。比原来未设“经征总局”前收8.2％，税负少了一点。
华阳县“税契五分六厘八毫，库平收兑，又代收提学司中学堂、实业学堂等款，总共一分一厘二毫”（即教育附加税为1.12％），共收房屋交易总额的6.8％，比原来的6.835％也少了一丁点。
“经征局”比以前地方官统办，办过户手续的效率高了一些：“五日内换填官契”——五天之内“换本本”。
工本费宰人没商量
清代也有“过户”时贴的“印花税”。藩司衙门（即布政使衙门，掌管一省财赋、民政）专门印制有一种“契尾”，盖有省级布政使大印。纳税款外另缴银数钱，即给“契尾”一张，贴于契约之后，“表示此项产业之转移，亦经布政使证明也”。
光绪三十四年（1908年），契税改归经征局管理，即将“契尾”废除。另由布政使（藩署）制发一种“官契”（统一格式的正规过户产权证）。民间买卖产业，一律以“官契”为准。“每官契一张，须缴工本银二两，以一两归藩司，一两呈总督署作办公费。每年约发官契六七万张，督、藩两署由此亦各增收入六七万两。”
清末华阳县令周询评论：“此项工本，在契价较巨者，加缴银二两，尚不为难，若买价仅数十两或十余两者，则担负殊重耳！”意思是：如果买套百万元的房子，除税费外另外多交2万元工本费，还可以忍受。如买套仅十万元的小旧房子，除税费外也要多交2万元工本费，给当官的作办公费（实为官员自由支配的小金库），负担就太重了。
清末也有职业房屋中介“房经纪”。宣统元年(1909年)官方普查户口统计，当时“发有规则”（执照）的“房经纪”有70家，看来清末成都房产交易也火爆呢。
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