达州莲花湖片区地块七连“流拍”开发商不敢贸然出手？
昨日上午，华西城市读本记者从达州市公共资源交易中心获悉，原定于19日上午10点，在达州市公共资源交易中心举行的莲花湖片区ⅢE4—2地块拍卖会，因无企业报名参与竞拍而流拍。
据了解，这已是该地块在今年内连续第四次遭遇流拍的尴尬，而遭遇流拍的不止ⅢE4—2地块，较该地块稍早进入土地市场，并且同处莲花湖片区的ⅢE6—1地块，同样连续三次遭遇流拍。
达州莲花湖片区作为达州未来城市重点发展区域，随着新农村文化艺术演展基地、红星美凯龙、仁和春天等项目入驻该区域并破土动工，迅速带动并提升了该区域地块的价值。记者在今年年初的土地推介会上获悉，今年莲花湖片区将有5宗地块推向土地市场，而目前推向市场的地块却连连遭遇流拍。对于此种现象，有关部门负责人未发表意见。然而，部分房地产从业人士却有着自己的看法。归根结底，是由于市场供需关系发生变化，楼市低迷严重影响了上游的土地市场。
七连“流拍”
重点区域地块遇冷
今年年初，在2014年达州市土地推介会上，曾汇聚了来自省内外的40多家房地产开发企业的100余名代表参加，并到现场参观考察2014年计划出让地块情况。根据达州城市规划和土地利用年度计划，结合土地市场需求状况，此次推介会的焦点集中在莲花湖片区和马踏铜片区，其中莲花湖片区计划重点推出5宗地，马踏铜片区计划推出2宗地。
记者通过查阅达州市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告可知，莲花湖片区ⅢE4—2地块自今年6月5日以335万/亩的起拍价，正式推向土地市场进行竞拍开始。截止昨日，已先后遭遇四次流拍。6月5日和7月30日，先后两次因竞拍价格未达到底价而流拍；11月7日和11月19日，两次又因无企业报名参与竞拍而流拍。
与此情况类似的是ⅢE6—1地块，该地块与ⅢE4—2地块同属莲花湖片区，于今年5月21日以333万/亩的起拍价正式推向土地市场，同样遭遇ⅢE4—2地块流拍的尴尬境地。据了解，该地块先后于5月21日、11月5日和11月12日三次遭遇流拍。记者曾在5月21日该地块的拍卖现场采访，当时参与竞拍的企业只有重庆金科一家企业，竞拍价曾达到383万/亩，但仍因未达到底价而流拍。至此，莲花湖片区地块遭遇达州土地市场史无前例的七连“流拍”。
莲花湖片区作为城市向西发展的重点区域，目前已吸引了省内外地产大鳄的青睐，曾经一度也受到本地开发企业的热捧，在今年1月份，该区域内两地块曾分别以430万/亩和440万/亩的高价成交。然而，此时的冷清与年初土地推介会和高价成交地块的热闹景象形成了鲜明对比，莲花湖片区地块在今年全面遇冷也已成为不争的事实。
市场不景气
楼市低迷影响土地市场
“今年达州楼市的整体趋势还是在低谷徘徊，楼市大环境不景气必然影响上游的土地市场。”达州某资深房地产人士说，整个城市的土地出让都是有计划的，这个计划是根据上一年的市场情况来做的，一是完善城市建设构架，二是获得土地收益。2014年达州市的土地出让计划便是基于2013年市场比较好的情况下做出的，2013年达州房地产还处在一个比较好的阶段，但是到了2014年达州房地产周期开始进入低谷。
根据今年莲花湖片区地块在市场上连连遇冷流拍的情况，该资深房地产人士分析，这个问题出在计划与市场接轨上，所有计划都要经受市场的检验。2013年做的2014年土地出让计划是根据当年的情况做出的，是对2014年市场的一个预判，而在2014年的实际市场运行中却出现了偏差，也即是说市场规律脱离了计划的轨道。同时，在这个过程中也检验出了达州今年的房地产市场确实不景气。
庄先生是成都某房地产开发企业的工作人员，2012年，庄先生随着公司项目一起进驻达州，通过平时的观察和结合自己的工作实践，庄先生对达州房地产市场也有了很多的认识和见解。尤其是对于今年以来莲花湖片区地块接连流拍，庄先生更是感同身受。
“我们公司也在储备地块，所以对莲花湖片区地块格外关注。这两块地的情况也比较清楚，在接连流拍后，这两块地曾调整过有关技术指标，但是价格还是没变。”庄先生说，“莲花湖片区地块哪怕发展潜力再大，毕竟属于新区域，虽然那边路已经修通了，但整体配套还没起来。今年楼市大环境的不景气，很多开发商都不敢贸然出手，今年1月份该区域内高价成
交的两块地也还未动工。”资金紧缺开发商不敢贸然出手拿地
在采访中，除了市场大环境不景气之外，记者发现对流拍原因的分析更多偏向地块价格偏高，而开发商在这种情况下资金出现紧缺，因此不敢贸然出手拿地。“今年1月份，该区域内两地块曾分别以430万/亩和440万/亩的高价成交。政府对于同区域内的其他地块心理价格自然会参照已成交的地块价格，不可能降下来。但这样的价格跟市场大环境不成正比，本地大多数开发企业不可能在这样的市场环境下去高价买地。”庄先生分析道，如果以这两块地现在的技术指标和出让价格来计算的话，楼面价基本达到了2100元/平方米左右的楼面价，这个价格有点高了。
同时，庄先生指出，像在成都周边的郫县、大丰等地的地块价格都才200多万一亩，这些地方的城市功能配套都还不错。“地块该卖多少钱，应该由市场说了算。总而言之，莲花湖片区地块流拍还是地价偏高造成的。”
达州另外一位业内人士说：“以我对这个区域的判断来看，如果以凤凰大酒店周边为一个区域来与莲花湖区域做比较的话，我觉得消费者接受的房价差价基本在500元/平方米左右。目前凤凰大酒店周边房价基本5100元/平方米出头，也意味着莲花湖区域的房价应该在4600元/平方米左右，但是按照土地出让价格来计算的话，这个价格卖出去开发商肯定要亏钱。加之今年开发商普遍资金紧缺，更不敢贸然出手拿地。”
“土地价格是政府对土地做出一个综合评估，莲花湖片区地块价格是基于2013年同区域价格而定的，如果政府期望的价格没有达到，肯定不想过低价格卖出。从开发商角度来讲，也不想承担更多的市场风险，可以说是开发商与政府之间的一种博弈，但最终必须回归市场本位。”达州资深地产观察者王先生说，“归根结底，是供需矛盾的问题，市场有多少土地需求，开发商有多少土地需求是关键，如果没有需求，土地再便宜也没人买，如果需求旺盛，再贵的土地也是抢着买。”华西城市读本记者 罗轩
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