“撑竹竿晒衣服”的小区 凭啥变得秩序井然
本报记者实地调查农村新型社区的一个样本：彭州市军乐镇银定新区——
核心提示 彭州市50％以上的农民实现了集中居住，全市7万余户、30多万人搬进了新型社区。城镇化进程中，农村新建集中居住小区该怎样管理好？这是创新社会管理的一大课题。
彭州市军乐镇银定新区中有9个村的村民居住，管理上谁来牵头？催生“农村物业”却缺钱，又该怎么办？小区“自我造血”的三大招数不可不看。
□龚明金 本报记者 周前进 文/图
春节刚过，走进彭州市军乐镇银定新区，迎面而来的是干净整洁的小区，一排排车辆有序停放，健身广场和商业铺面一应俱全；修剪整齐的绿地及成排茂盛的行道树随处可见。这里的树木品种众多，包括桂花树、白果树等名木，价值上百万元。
作为一个随着城镇化快速发展涌现出来的农村新型社区，哪儿来的钱买这么名贵的树搞绿化？又是如何实现了“秩序井然”？带着疑问，记者走进社区进行调查。
村民的生产生活方式已经转变，一些过去的习惯行不通了
银定新区地处彭州市军乐镇银定村，是彭州市运用统筹城乡的思路建成的农村新型社区，也是军乐镇最大的“统规统建”安置社区，占地面积106亩，于2010年7月建成，入住居民548户1542人。
军乐镇党委副书记罗世芬说，居民来自军乐镇9个村，党委、政府在此之前通过“一户一档”征求民意，对统规统建等做出了居民满意的安排。但在住进小区之后，一些过去没想到的问题不期而至。
从单家独户到集中居住，村民的生产生活方式都发生了重大转变，但不少村民还保留着过去的习惯。如有的村民甚至还在用“柴火”烧饭，喜欢把音乐声放得很大等，影响他人。居民出现多种“不适应”：过去在自家随意拆建，但现在挨家联户，就会影响他人；过去晾晒衣服等撑一根竹竿就可以，现在就会影响楼下住户甚至行人。小区里的雨棚、门窗等，看上去也风格不一，千奇百怪，许多居民甚至将污水、垃圾乱倒乱扔……
一个更加不容忽视的问题是，彭州市50％以上的农民实现了集中居住，全市7万余户共30多万人已经搬进了新型社区。
如何管理集中居住的村民，让居民住得好，过得好？这给“新生”的银定新区提出了管理上的巨大挑战。“城镇化在加速，农村新型社区会越来越多，这就要求在党组织领导下，创新社会管理。”彭州市委常委、组织部部长刘蓉说。
居民自治，成立新区管委会，解决“多村一社区”困局
为此，彭州市把银定新区作为创新农村新型社区管理的试点，进行顶层设计。
首要问题是，谁来管理银定新区？
作为银定新区所在地银定村的党支部书记张乐付说，让银定村来直接管理，显然不现实。因为人口来自9个村，且现在这9个建制村还存在，这就导致银定村“两委”在管理上名不正言不顺，也协调不下来。而各村管各村更不现实。
几次讨论下来，有人提出，能不能成立一个新机构，譬如银定新区管委会。但管委会会不会和原有建制村发生冲突？
罗世芬说，经过上级部门指导，征求9个建制村和新区居民意见后，决定银定新区实行居民自治，成立管理委员会，并同时成立居民议事会和监督委员会。议事会成员由41栋居民楼各选出一人为代表，41名议事会成员再民主选举产生管委会和监督委员会成员。议事会成员负责收集楼栋居民诉求和意见，每月定时开会讨论小区公共问题，管委会则负责执行议事会决定和为居民提供公共服务，接受所在村银定村党支部领导。至于居民和建制村之间土地等经济问题，继续由建制村负责。
很快，银定新区所有问题在居民自治框架内得到解决。“其中一个例子是，2010年针对小区配套设施不全的情况，通过征求意见，经议事会讨论决定，小区居民人均出资近920元，在小区内修建车棚、道路等基础配套设施，直接改善了居住环境。”银定新区管委会主任刘光怀说。
催生“农村物业”，却遭遇缺钱的尴尬，物管费又难大幅涨价
从村民到居民，看似一字之别，实际千差万别。
罗世芬说，居民陆续入住后，居民对公共服务的要求一下子呈几何倍数增长。
在上级党政职能部门支持下，一些公共服务职能下沉到社区，居民不出大门就可办理劳动就业、社会保险、户籍办理、民政救助、医疗保险和计生服务等事项。
新型社区的村干部和管理人员也出现了不适应。为此，张乐付多次带人到成都市主城区一些社区学习。
面对居民的环境改善、车辆管理等要求，银定新区管委会决定借鉴城市物管模式，成立相应的物业管理办公室，负责车辆管理、环境卫生、安全事务以及其他日常事务等。2011年，银定新区在彭州市第一个实现了摄像头监控全覆盖。“72个摄像镜头遍布小区道路后，我们还在道路上安装了小喇叭，门卫监控到不文明现象后，直接喇叭里吼一嗓子。慢慢的，不文明现象没有了。”
服务的问题解决了，但资金问题又摆上了台面。张乐付说，新区管理一开始就遇到了难题，“按照议事会决定，每人每年要缴80元的物业费，可不少居民以村集体有钱为由拒绝缴纳。”事后，经由村干部和党员、管理人员带头缴纳，带头清洁卫生，感觉到小区环境和治安变化的居民，当年全部补缴物业费。
但另一个问题又显出来：维持一个社区管理和运行成本较高，单靠收取物业管理费显然不够，继续大幅涨价也无法持续。
以市场化运营盘活三大资源，“寄栽”让小区多了绿化，还多了收入
可新区管理和运行又离不开钱，问题是钱从哪儿来？
刘蓉说，新型社区太多，靠财政拨款显然行不通。为此，彭州市决定引导银定新区通过市场化手段“盘活”小区资本，增加集体经济收入，从而实现社区自我造血、自我发展、自我建设，探索一条“党组织领导＋居民自治＋市场化运作”的管理新模式。
农村新型社区有哪些市场化元素？几经调查讨论，银定新区管委会把目光锁定在社区三种资源上，并一一转化，兑换为收益。
第一招是盘活社区物业资源。管委会把小区车位和富余办公用房拿来出租，每年分别收益27400元和6666元。
第二招是用好人力资源。面对社区青壮年多外出打工，妇女儿童居多的现实，社区与某家纺公司合作，在小区兴建“家庭车间”，让80多名妇女足不出户就可打工创收。社区仅此一项，每年还有6万元的租金进账。
第三招是用好土地资源。社区管委会去城里考察学习，看到城里的小区有假山有绿化带，有人提出能不能也搞绿化。但一打听，发现树木很贵，没钱购买。怎么办呢？党支部“破天荒”想出一个招数：寄栽。社区党支部通过镇党委，找到一家绿化公司，商定小区做该绿化公司的培育基地。这样一来，社区得到上千棵树木的绿化，每年还有5000元的额外租金收入。
罗世芬说，通过一系列市场化运作，盘活小区资源，有效填补了物管开支的不足。“社区‘自我造血\’功能增强后，还兴建了健身广场、图书室，添置了健身设施。”罗世芬介绍，下一步将加大对居民技能培训，并准备成立家政保洁公司，为本社区居民提供家政服务的同时，走出社区，走向市场。
刘蓉说，目前彭州市已经在所有新型社区推广银定新区这种党组织引导、群众为主体，自我管理、自我教育、自我建设、自我经营、自我监督的模式。
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