又一家长租公寓奇葩操作：要房东免租、“高收低出”获超两万套房源
记者 | 黄昱
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继蛋壳之后，又一家长租公寓给房东单方面发出了减租通知。
2月3日，上海房东张力（化名）未如期收到巢客公寓的租金，得到的解释是还未复工。然而，出乎张力意料的是，一周后巢客方面不仅没有及时补交房租，还发出了要求减免一月租金的通知。
“巢客方面态度十分强硬，称疫情属于不可抗力，根据法律规定可免除支付租金义务。”张力透露，为了稳定房东，巢客给出两个方案，一个是用押金低租金，另一个是将第二年的空置期前置。
界面新闻多次致电巢客公寓客服电话，但均未接通。据悉，房东跟巢客签订的房屋委托合同期限普遍为三年，每年有一个月的空置期，巢客按照押一付一的方式支付房租。
张力发现在上海和他一样被巢客公寓拖欠租金的房东还有很多，于是创建了微信维权群，如今人数已超过两百多名。
据界面新闻记者查询，除了上海外，巢客在杭州、苏州、武汉、成都、天津的房东也都收到了要求减免租金的通知，但在期限上却没有一个统一标准，短则十天，长则两个半月。
广东环宇京茂律师事务所律师谢良指出，从法律条文来看，不可抗力免责也是有条件的，必须是不可抗力导致合同不能履行，而且免除的责任大小还要根据不可抗力的影响程度而定。
不少房东指出，从巢客已一次性收取了租客半年或一整年的事实来看，疫情并没有导致房屋委托合同不能履行。此外，巢客也并没有给租客减免房租。
除单方面要求减免租金的问题外，部分房客开始发现，巢客公寓似乎并没有一个正常的盈利模式。
张力透露：“巢客往往采取‘高价收房，低价出租’的方式吸引客户，我的房子是5000元/月租给巢客的，比正常租金高出500元，但租客只需缴纳4350元/月的租金。”
尽管巢客公寓每年有一个月的空置期免交租金，但张力计算后发现其做的还是亏本买卖，除去公司运营成本不计，每个月光租金就亏损200多元。据悉，上海巢客还有房源每月租金亏损800元，一年达9600元。
因为对巢客的盈利模式感到担忧，包括张力在内的多位巢客公寓房东对界面新闻表示，就算巢客补交了房租，他们冒着违约赔偿的风险也想解除合约，如果巢客拖着不解除，下一步可能会采取强制收房的举措。
在此境况下，巢客公寓的租客不仅没有获得减免租金的“福利”，还面临被扫地出门的危机。一位上海的租客表示，他交付了一年6万元的租金，才入住不到4个月，房东已通知他如果收不到房租就会收回房子。
巢客公寓在给杭州一位房东的免租短息中透露了其生存现状，称公司的生存主要依靠从房屋出租租金中换取资金流通，但是从疫情发生以来，整个公司的资金都是陷入只有出没有进的艰难状况。
据天眼查信息，巢客公寓的运营主体为杭州巢客遇家科技有限公司，成立于2018年10月12日，注册资本1000万元，实缴资本未披露，由吴康、张嘉龙、张袁、郭挥分别持有35%、35%、20%、10%的股份。
巢客公寓官网信息显示，其目前已进驻杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津6个城市，开设线下门店200家、在职员工2000多人，下一步计划扩张至北京、广州、深圳、南京、成都、海口等城市。
“高收低出”是巢客公寓在激烈的市场竞争中得以迅速扩张的重要手段。截止2019年9月，已累积管理超过2万套房源，服务20000+业主和40000+租客。
一般而言，长租公寓运营商主要依靠“租金差”和服务费来盈利，巢客公寓的“高收低出”模式并不符合商业逻辑。多位业内人士指出，“高收低出”的商业模式并不是市场化的租赁模式，主要是为通过“长收短付”赚取一套房子短期的现金流。
一位长租公寓运营商透露，采取“高收低出”的长租公寓往往是以一种金融模式在运作，一方面，通过获取的现金流去扩大市场，然后获得更多的现金流；另一方面，它可能把获取的资金投资到一些高风险、高回报生意中去。
“高收低出”的经营模式暗藏极大风险，一旦某一环节资金链断裂，填补不及时，就可能出现倒闭或者跑路的情况，乐伽公寓、喔客公寓等就是前车之鉴。
成立于2016年的乐伽公寓，通过“高收低出”在三年内实现了快速扩张，但去年8月因为资金链断裂而倒闭，经南京建邺区相关部门初步审计，乐伽公司及其分公司经营亏损共计5.7亿元，数以万计的房东和租客蒙受损失。
房东东根据各大媒体平台及公开信息统计，截至到2019年末，共计69家公寓机构“离场”，其中存在高租低收、滥用租金贷、跑路等占了约60%。
那些活下来的长租公寓也并非顺风顺水。“国内长租公寓第一股”青客公寓在去年底因为拖欠房租、拒付押金、强制房东降租金而遭到众多房东的投诉，年初刚上市的蛋壳公寓也因为近期“单方面强制房东免租”事件而备受争议。
从青客公寓和蛋壳公寓披露的招股书来看，两家长租公寓企业均处于净亏损状态。青客公寓2017―2019财年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元，蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年前9月净亏损分别达2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元。
有业内人士认为，此次疫情，让本来就存在盈利困境的长租公寓企业承受了更大的生存压力，一些中小机构手上的现金流可能都无法支撑到疫情结束，2020年可能又会迎来新一轮的长租公寓爆仓潮。
去年底，住建部、国家发改委、公安部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，首次明确提出要加强对“高进低出”“长收短付”等现象的监管，要求住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
此外，对不具备持续经营能力、扩张规模过快、违规建立资金池的住房租赁企业，相关部门也会采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示或依法依规查处等方式。
中国房地产经纪联盟主席胡景晖指出，当前“高进低出”、“长收短付”类长租公寓的资金链断裂后，多半地方政府还是以调节为主，让租客和房东各承担一部分损失，但是难以真正遏制不良风气。
突如其来的疫情，让“盲目扩张”的危机提前来临，以巢客公寓为代表的一批长租公寓能否度过难关还有待观察。
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