少数派报告 住“多层”的投同意票 涨了电梯公寓物管费 同住一个小区的部分电梯公寓住户称面临“被投票”的尴尬

成都商报记者 周茂梅 摄影报道

核心

提示

房管局相关人士指出，同一小区存在不同物业形态，但在同一张选票上投票决策涉及各自不同利益的决议时，客观上的确可能造成人数较少业态下的业主“被投票”。

据调查，目前在一些大的小区里，别墅、洋房、高层住宅同处一个小区的很多，这些业主都或将面临这一尴尬问题，可能出现人数众多的电梯高层业主投票决定涨了别墅住户的物业费的尴尬现状。

成都棕东小区129户电梯公寓业主在投票决策是否上调物管费的过程中，发现自己已经“被投票”了，即使全体电梯公寓业主都投反对票，也无法改变上调0.8元/平方米·月物管费的事实。

原来，这个小区640户业主中，有456户系多层业主，占比70%以上，在这次物管费涨价的方案中，多层上调幅度，要比电梯公寓低一半。因此，当小区唯一的业委会把不同类型住户的物管费涨价方案，放在一起让全体业主投票时，由于多层业主支持声较大，反对声很高的电梯公寓业主即便全体反对，也无法将命运掌握在自己手中，因为他们在全体业主中的占比实在太小。

背景

小区住宅呈三种业态

物管费涨价幅度不同

位于武侯区郭家桥街的棕东小区存有多种物业形态，小区内有竹林公寓3栋、棕东小区多层12栋、电梯公寓1栋，同时还有商铺、车库等业态。今年上半年，小区物业服务企业成都向阳物业公司提出了上调物管费的请求，并通过相关流程，进入了业主大会决策程序。

今年4月15日，成都向阳物业服务公司在棕东小区内张贴了调整物管费的公告。该公告显示，小区拟对物业服务收费标准做如下调整：棕东小区多层物管费从原来的0.50元/平方米·月，上调至0.85元/平方米·月；竹林公寓物管费从原来的0.18元/平方米·月，上调至0.50元/平方米·月；电梯公寓从原来的1.00元/平方米·月，上调至于1.80元/平方米·月；商铺从原来的0.6元/平方米·月，上调至3.00元/平方米·月。

5月9日，棕东小区第三届业委会和向阳物业公司联合下发“调价公告”，该公告显示，业委会将根据成都市《物业管理条例》和《棕东小区业主大会议事规则》第七条第4款、第8条、第9条的规定，调整棕东小区物业费价格，业主委员会决定召开小区业主大会会议，定于2015年5月11日至14日由工作人员采取书面的形式上门征求业主意见。

在预定的期限内，业委会工作人员持“棕东小区第三届业主大会会议征求意见表”上门填写了征求意见表。征求意见表上，依次载明了不同物业形态的上涨价格，并在意见表的下端罗列了“同意”或“不同意”两个选项，同意业主在“同意”后面的框框内画钩，不同意的业主，则在“不同意”后面的框框内画叉。

5月20日，业委会公布了征求意见统计的结果。从建筑面积的统计结果显示，同意票的建筑面积达74.91%，不同意票的面积占17.76%。从业主户数的统计结果显示，640户业主中，同意票的户数460户，达71.88%，不同意票的户数占19.53%。上述投票结果，达到了相关法律法规规定的“建筑面积过半”、“总人数过半”的要求，投票结果宣布有效。

矛盾

电梯公寓业主

业主们往往只关心涉及自己利益的部分，多层业主是电梯公寓业主人数的几倍，即使电梯公寓业主全部投反对票，也无法改变“被同意”的事实。

棕东小区的投票结果公布后，涨价幅度较高的电梯公寓业主提出了质疑，称自己“被投票”，在争取权益的过程中，业主何先生还打起了官司，请求法院确认表决结果无效，并主张业委会针对不同物业形态进行分类投票表决。

据业主曾先生介绍称，小区住房存在多种业态，640户业主中，有456户属于多层业主（其中竹林公寓116户，棕东多层340户），占比70%以上，电梯公寓业主仅有126户，占比19%，商铺业主占比约10％。在这次上涨物管费中，多层的上调幅度较小，其涨价幅度对绝大多数多层业主而言，都是容易接受的。而电梯公寓上调幅度较大，难以让人接受。

“问题的关键在于，业委会把容易让多层业主接受的调价内容和难以让电梯公寓业主接受的调价内容放在同一张表上来投票。”曾先生向成都商报记者介绍称，业主们在投票时，往往只关心涉及自己利益的部分，只要多层业主认可自己的调价方案，就会在意见表上投下“同意”票，“但在多层业主投下同意票的时候，也对电梯公寓业主的涨价内容投下了同意票，多层业主是电梯公寓业主人数的几倍，即使电梯公寓业主全部投反对票，也无法改变‘被同意\’、‘被涨价\’的事实。”

法院审理判决

根据物权法关于“双过半”的规定，上涨物管费应当经棕东小区业主大会“双过半”表决同意，对原告业主提出的应当分类表决的主张不予支持。

武侯区法院经审理认为，上涨物业服务费属于有关共有和共同管理权利的重大事项，依法应当由业主共同决定，根据物权法关于“双过半”（即应当经专有部分建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意）的规定，上涨物管费应当经棕东小区业主大会“双过半”表决同意，对原告业主提出的应当分类表决的主张不予支持。目前，该案已经上诉至成都市中院。

对于棕东小区引发的投票纠纷。棕东小区业委会主任王慧明表示，业委会的工作是根据法律、法规，并严格按照程序办理的，是合法的。对于为什么多层和电梯公寓的物管费上涨幅度不同，王慧明表示，涨价幅度是根据运营成本来确定的，因为多层和电梯公寓的运营成本不同，所以价格不一样。

至于为什么要把不同业态的涨价内容统一到一张征求意见表中，王惠明表示，因为棕东小区属于同一个建筑区划，只有一个业委会，根据物权法和棕东小区业主大会议事规则的规定，调整小区物业服务费，属于需要经业主大会“双过半”决议的内容，因此棕东小区业委会严格按照法律和规则的规定，进行了统一投票。

房管局：的确存在“被投票”尴尬

面对“双过半”的规定和“被投票”的尴尬，棕东小区的电梯业主曾向武侯区房管局寻求帮助，希望能找到更为合理的解决途径。

对此，武侯区房管局房管科相关负责人向成都商报记者证实，棕东小区物业纠纷的确呈现出部分业主“被投票”的现实尴尬。该负责人表示，棕东小区还是第一次暴露类似问题，在同一小区中，存在不同物业形态，而每种物业形态的业主数量不同，在同一张选票上投票决策涉及各自不同利益的决议时，客观上的确可能造成人数较少业态下的业主“被投票”。

该负责进一步分析，目前越来越多的小区呈现了不同业态，光住宅部分就有别墅、多层和电梯公寓，涉及的服务内容肯定不同，从实际情况来看，分别进行投票决议似乎更科学合理，但是物权法、物业管理条例及各个小区的业主大会议事规则，均规定了“双过半”，这就导致了实际情况和法律规定的矛盾，目前还没有制度层面的解决办法，只有涉及利益的各方尽可能协调解决。

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